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Kündigungsverzicht auf bestimmte Zeit

Was kann im Mietvertrag wirksam vereinbart werden und was nicht?

Diese Frage beantwortet regelmäßig der Bundesgerichtshof.

Nun hat er entschieden, dass eine Klausel, wonach nur der Mieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet, unwirksam ist. Zumindest dann, wenn der Mietvertrag keine Mietstaffel enthält.

Die Mieter sind mobil wie nie, die meisten Mietverhältnisse dauern nur wenige Jahre. Da die strengen Voraussetzungen für den Abschluss eines Zeitmietvertrags häufig nicht gegeben sind, vereinbaren viele Vermieter mit ihren Mietern einen Kündigungsverzicht auf bestimmte Zeit.

Dies ist für den Vermieter eine gute Sache, denn in dieser Zeit sind das Mietverhältnis und damit die Mieteinnahmen weitestgehend sicher.


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In einem aktuellen Urteil hat der BGH entschieden, dass ein solcher Kündigungsverzicht in einem Formularmietvertrag ohne Mietstaffel nur dann wirksam ist, wenn er für beide Seiten in gleicher Weise gilt.

Verzichtet nur der Mieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung, ohne dass sich der Vermieter in gleicher Weise bindet, ist er „unangemessen benachteiligt“ (BGH, Urteil v. 05.01.09, Az. BGH VIII ZR 30/08).

Damit sind alle Mietvertragsklauseln unwirksam, die etwa wie folgt lauten: „Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht 1 Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet“.

Die Folge aus diesem Urteil ist, dass die betreffenden Mieter ihren Mietvertrag jederzeit mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen können.

Ihr Verzicht schadet nicht

Für die künftige Gestaltung Ihres Mietvertrags ist dieses Urteil jedoch kein Beinbruch. Denn mit einem beiderseitigen Kündigungsverzicht vergeben Sie sich als Vermieter nicht viel, da Sie ohnehin nur unter erschwerten Bedingungen kündigen können.

Dies deshalb, weil Sie im Unterschied zu Ihrem Mieter für eine ordentliche Kündigung einen Grund brauchen.

Nach dem neuen Urteil haben Sie noch folgende Möglichkeiten, einen Kündigungsverzicht vertraglich zu vereinbaren:

  • In einem Formularmietvertrag ist ein Kündigungsverzicht von bis zu 4 Jahren möglich, wenn er für beide Seiten gleichermaßen gilt.
  • In einer individuell ausgehandelten Vereinbarung kann ein Mieter auch allein für bis zu 5 Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichten.
  • In einem – auch formularmäßigen – Staffelmietvertrag kann der Mieter einseitig bis zur Dauer von 4 Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichten.

 

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.