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Ladung zur Eigentümerversammlung: So geht das

Bei einer Eigentümerversammlung geht es um Ihre speziellen Rechte und Belange.

Hier treffen Sie und die anderen Miteigentümer alle gravierenden Entscheidungen bezüglich Ihres Gemeinschaftseigentums und Ihres Miteinanders.

Bei der Erstellung einer Ladung zur Eigentümerversammlung sollten einige Punkte unbedingt beachtet werden.

Ladung zur Eigentümerversammlung: Ort und Zeit

Zunächst muss die Ladung natürlich angeben, wo und wann die Eigentümerversammlung stattfindet. Beides kann der Einladende bestimmen.

Allerdings muss der Versammlungsort verkehrsüblich erreichbar sein und darf die Teilnahme an der gemeinschaftlichen Willensbildung nicht erschweren. Daher hat die Versammlung in der Regel am Ort oder im näheren Umkreis der Wohnanlage stattzufinden.

Auch muss der Ort die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung gewährleisten und eine akustische Beeinträchtigung ausschließen. Eine Eigentümerversammlung darf also nicht im Hauptraum einer Gaststätte stattfinden, wohl aber in einem separaten Nebenraum.

Die Zeit, zu der die Versammlung stattfinden soll, muss ebenfalls verkehrsüblich und zumutbar sein. Das ist etwa dann nicht der Fall, wenn sie in den späten Abendstunden oder sonntags vor 11.00 Uhr beginnt. Auch eine für einen Feiertag anberaumte Versammlung wäre nicht zumutbar.

Ladung muss Tagesordnungspunkte enthalten

Weiterhin muss die Ladung nach § 23 Absatz 2 WEG alle Gegenstände der vorgesehenen Beschlussfassung zumindest schlagwortartig in einer Tagesordnung aufführen.

Es obliegt dem Einladenden, die Tagesordnungspunkte auszusuchen und zu bezeichnen. Sie als Wohnungseigentümer können jedoch auch eine Aufnahme von Beschlussgegenständen in die Tagesordnung verlangen, wenn diese der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.

Die Tagesordnung soll zum einen Sie als Wohnungseigentümer über die Beschlussgegenstände der Eigentümerversammlung informieren, damit Sie sich entscheiden können, ob Sie an der Versammlung teilnehmen oder nicht.


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Zum anderen sollen Sie vor überraschenden Entscheidungen geschützt werden. Außerdem soll Ihnen die Möglichkeit gegeben werden, sich anhand der Tagesordnungspunkte auf die Beratung und Beschlussfassung in der Versammlung vorzubereiten.

Ladung zur Eigentümerversammlung: Je brisanter das Thema, desto genauer die Bezeichnung

Wie konkret die einzelnen Beschlussgegenstände bzw. Tagesordnungspunkte bezeichnet werden müssen, richtet sich nach dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer.

Der Beschlussgegenstand ist umso genauer in der Ladung zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers hierzu vermutlich ist.

So reicht es etwa bei der beabsichtigten Bestellung des Hausverwalters, wenn dieser Tagesordnungspunkt mit „Wahl des Hausverwalters“ bezeichnet wird.

Bei der geplanten Großsanierung einer mittelgroßen Wohnanlage wäre es dagegen zu wenig, den Tagesordnungspunkt mit „Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Großsanierung“ zu bezeichnen, wenn über konkrete bauliche Einzelmaßnahmen beschlossen werden soll.

Hier müssen schon die konkreten Einzelmaßnahmen genannt werden. Nur dann können Sie sich als Eigentümer mit dem konkreten Beschlussgegenstand vorab auseinandersetzen.

Unter dem Punkt „Verschiedenes“ dürfen nur Beschlüsse von untergeordneter Bedeutung zusammengefasst werden. Würde die Eigentümerversammlung unter diesem Tagesordnungspunkt eine aufwendige und teure Balkonsanierung beschließen, wäre das unzulässig.

Aber auch hier gilt: Beschlüsse, die ohne eine hinreichende Bezeichnung des Beschlussgegenstands in der Tagesordnung gefasst werden, sind nicht nichtig. Sie können nur nach fristgerechter Anfechtung für ungültig erklärt werden.

Ladung zur Eigentümerversammlung: Mindestangaben

Folgende Mindestangaben sollte eine Ladung zur Eigentümerversammlung unbedingt enthalten:

  1. Vollständiger Name und Anschrift des Absenders (in der Regel der Verwalter)
  2. Vollständiger Name und Anschrift des Adressaten
  3. Genaue Bezeichnung und Anschrift der Gemeinschaft, für welche die Versammlung einberufen wird
  4. Ort der Versammlung (genaue Anschrift)
  5. Datum und Uhrzeit der Versammlung
  6. Tagesordnung

Beschlüsse aufgrund fehlerhafter Ladung sind verbindlich

Beschlüsse, die aufgrund eines Ladungsfehlers zustande gekommen sind, bleiben für alle Wohnungseigentümer verbindlich, es sei denn, sie werden innerhalb eines Monats vor Gericht angefochten.

Beachten Sie, dass diese Frist mit Erlass des Beschlusses beginnt, und zwar unabhängig davon, ob Sie als Wohnungseigentümer hiervon Kenntnis hatten. Ist die Frist abgelaufen, können Sie die Beschlüsse nicht mehr angreifen.

Es kann Ihnen durchaus passieren, dass die Monatsfrist schon abgelaufen ist, wenn Sie das Protokoll der Versammlung erhalten.

Waren Sie bei der Versammlung nicht anwesend, ist es daher besonders wichtig, sich umgehend über die gefassten Beschlüsse zu informieren und diese fristgerecht anzufechten. Andernfalls riskieren Sie, dass die Beschlüsse rechtsverbindlich werden.

22. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.