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Langfristiger Mietvertrag und Mietvorvertrag – das gibt es zu beachten

Ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag kann sehr risikoreich sein. Allerdings sind auch mündliche Verträge möglich. Nur wenn man einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von über 1 Jahr abschließen will, schreibt das Gesetz die Einhaltung der Schriftform vor (§ 550 BGB).

Achtung: Wenn man diese Schriftform nicht einhält, ist der Mietvertrag trotzdem gültig. Er gilt dann aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen. In diesem Fall kann er frühestens vom Vermieter zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung gekündigt werden.

Beispiel: Herr Schmitz hat am 13.04.2015 einen mündlichen Wohnraummietvertrag mit einer Laufzeit von 4 Jahren abgeschlossen und die Wohnung am 01.05.2015 dem Mieter überlassen. Da Herr Schmitz die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten haben, kann er den Vertrag frühestens zum 30.04.2016 kündigen.

Tipp: Schließen Sie Mietverträge nur schriftlich und verwenden Sie hierzu nur Mietvertragsformulare, die nicht älter als 2 Monate sind. So können Sie z. B. auch beweis- und rechtssicher von einer gesetzlichen Regelung zu Ihren Gunsten abweichen.

Beispiel: Nach dem Gesetz hat Herr Schmitz als Vermieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Diese Pflicht kann er durch Vereinbarung auf den Mieter übertragen, wenn er ihm die Mieträume renoviert übergeben hat (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14). Eine ordnungsgemäße Übertragung ist jedoch in der Praxis nur schriftlich möglich.


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Diese Vorteile bietet ein Mietvorvertrag

Eine gute Möglichkeit für Vermieter, schnell Rechtssicherheit zu erlangen, ist der Abschluss eines Mietvorvertrags. Das ist ein Vertrag, durch den der Vermieter und der Mieter sich zum Abschluss eines Mietvertrags verpflichten. Das kann der Vermieter und der Mieter auch im Wege einer Klage durchsetzen.

Achtung: Der Mietinteressent hat mit Abschluss des Vorvertrags noch nicht das Recht, das Mietobjekt zu benutzen.

Wichtig ist, dass man sich im Vorvertrag bereits geeinigt hat über

  • das Mietobjekt,
  • die Miethöhe und
  • die Mietzeit.

Aber Achtung: In Zweifelsfällen wäre dann vom Mieter die ortsübliche Miete zu zahlen und der Mietvertrag würde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Davon ist allerdings – wie unschwer erkennbar – dringend abzuraten. Im Vorvertrag kann man sich auch gleich über die Miethöhe und die Mietzeit einigen.

Beispiel für einen Mietvorvertrag: Herr Schmitz beabsichtigt, ein Bürogebäude zu errichten. Mit dem Bau möchte er jedoch erst beginnen, wenn er mindestens für die Hälfte der zu vermietenden Flächen Mieter gefunden hat. In die komplizierten Vertragsverhandlungen will Herr Schmitz jedoch erst später einsteigen. In diesem Fall könnte er Mietvorverträge abschließen.

Einen Mietvorvertrag können Vermieter – ähnlich wie einen Mietvertrag – grundsätzlich formlos, also auch mündlich, schließen.

Achtung: Man macht sich (ebenso wie der Mietinteressent) unter Umständen auch schadenersatzpflichtig, wenn man nach einem Mietvorvertrag den Hauptvertrag nicht abschließen kann oder will. Ein solcher Schadensersatzanspruch kann allerdings auch ohne den Abschluss eines Vorvertrags entstehen, wenn der Vermieter beim Mietinteressenten das berechtigte Vertrauen erweckt hat, dass es mit Sicherheit zum Vertragsschluss kommen wird (§ 311 Abs. 2 BGB).

Beispiel: Aufgrund des Mietvorvertrags oder einer Zusicherung von Seiten Herr Schmitz, dass ein Mietvertrag abgeschlossen werden wird, hat der Mietinteressent bereits eine Einbauküche für 15.000 € bestellt. Falls der Vertrag nun wegen Herrn Schmitz nicht zu Stande kommt, muss er u. U. mit der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen vonseiten des Mietinteressenten rechnen.

13. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.