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Legionellenverdacht in der WEG: Probeentnahme muss geduldet werden

Beim Verdacht einer Kontamination des Trinkwassers in einer Wohneigentumsanlage mit Legionellen müssen sowohl Wohnungseigentümer, also die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft als auch die Eigentümergemeinschaft selbst, eine Entnahme von Proben aus der Wasserversorgungsanlage dulden. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen im Juni 2015.

Der Fall: Anordnung zur Überprüfung der Wasserversorgungsanlage

In einer Wohneigentumsanlage war ein Wohnungseigentümer durch Legionellen infiziert worden. Es bestand der Verdacht, dass die Wasserversorgungsanlage von Legionellen befallen war. Deshalb ordnete die zuständige Behörde die Überprüfung der Wasserversorgungsanlage und insbesondere der einzelnen Wasserleitungen an.

Die Anordnung richtete sich sowohl gegen die einzelnen Wohnungseigentümer als auch gegen die Eigentümergemeinschaft. Einzelne Mitglieder waren der Ansicht, dass dies nicht zulässig war, da die Wasserleitungen Gemeinschaftseigentum darstellen.

Die Entscheidung des Gerichts: Überprüfung der Wasserleitungen muss ermöglicht werden

Das OVG Nordrhein-Westfalen entschied, dass sich die Anordnung der Verwaltungsbehörde sowohl gegen die Eigentümergemeinschaft als auch gegen ihre einzelnen Mitglieder richten durfte.


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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 10 Abs. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten Rechte und Pflichten, also auch derjenigen nach der Trinkwasserverordnung bzw. dem Infektionsschutzgesetz.

Zugleich nimmt sie nach § 10 Abs. 6 WEG die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Dies bezieht sich auch auf die nach § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern „gemeinschaftlich“ zugewiesene Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die ständige Wasserverteilung in den Gebäuden der Gemeinschaft stand ganz überwiegend im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.

Da die Wohnungseigentümergemeinschaft dieses gemäß § 21 Abs. 1 WEG verwaltet und die hieran anknüpfenden Pflichten gemäß § 10 Abs. 6 WEG wahrnimmt, ist sie sonstige Inhaberin der Wasserversorgungsanlage. Die Zuordnung der ständigen Wasserverteilung in den Gebäuden ergibt sich aus § 1 Abs. 5 WEG und den Verhältnissen vor Ort.

Trinkwasser-Installation ist gemäß § 3 Ziff. 3 TrinkwV die Gesamtheit der Rohrleitungen, Armaturen und Apparate, die sich zwischen dem Punkt des Überganges von Trinkwasser aus einer Wasserversorgungsanlage an den Nutzer und dem Punkt der Entnahme von Wasser befinden. Dies stellt fast alles gemeinschaftliches Eigentum dar, weil es der Gesamtheit der Gemeinschaft der Eigentümer und nicht dem Sondereigentum an den einzelnen Eigentumswohnungen dient.

Der innerhalb der Eigentumswohnungen als Sondereigentum liegende Teil der Rohrleitungen, welcher vom sonstigen Leitungsnetz abgrenzbar ist und nicht der Wasserversorgungsanlage insgesamt zu dienen bestimmt ist, ist als Sondereigentum dem jeweils einzelnen Wohnungseigentümer zugeordnet.

Mitglieder und die WEG im Ganzen konnten herangezogen werden

Stand die Wasserversorgungsanlage in den Gebäuden der Wohneigentumsanlage damit ganz überwiegend im gemeinschaftlichen Eigentum, waren zum einen die Wohnungseigentümer als Miteigentümer dieser Wasserversorgung, zum anderen nach dem oben Gesagten auch die zur Verwaltung befugte Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, eine Überprüfung wegen des Legionellenverdachts zu ermöglichen.

Die Auswahl stand im Ermessen der zuständigen Behörde. Es war zulässig und ermessensfehlerfrei, die Wohnungseigentümergemeinschaft als auch die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft heranzuziehen.

Die Wohnungseigentümer waren gemäß § 14 Ziff. 4 WEG dazu verpflichtet, das Betreten ihrer Wohnungen zu gestatten, weil dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich war (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss v. 25.06.15, Az. 13 B 452/15).

10. Dezember 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.