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Leistungsbilanz prüfen – bei Immobilien-Fonds ein Muss

Die Leistungsbilanz verrät, inwieweit Anbieter von Immobilen-Fonds ihre Versprechen und Prognosen erfüllen konnten. Doch bei der Leistungsbilanz muss ein interessierter Anleger einiges beachten.

Leistungsbilanz der Immobilien-Fonds mit trüben Stellen

Immobilien-Fonds werden gerne mit dem Begriff Betongold in Zusammenhang gebracht. Und das suggeriert eben Sicherheit und hohe Werte. Was die Werteentwicklung betrifft, so liegen die Rediten offener Immobilien-Fonds zwischen 2% und 3,5%.

Bei geschlossenen Immobilien-Fonds werden Renditen zwischen 6% und über 10% angegeben. In Sachen Sicherheit ist jedoch nicht alles nur reibungslos verlaufen. Bei den offenen Immobilienfonds werden 12 abgewickelt, 5 sind eingefroren. Durch geänderte Vorschriften soll sich das nicht wiederholen.

Auch bei den geschlossenen Immobilien-Fonds stehen Gesetzesänderungen ins Haus. Die Leistungsbilanz der Branche wird seit Jahren immer wieder durch Pleiten-Skandale getrübt.

Geschlossene Immobilien-Fonds? Nur mit Leistungsbilanz

Zu den Negativ-Namen mit Schwindel-Effekt gehören unter anderem: Falk-Fonds, Atlas oder S&K. Allein bei S&K wurden mit Immobilien-Beteiligungen weit über 110 Mio.€ Schäden verursacht.

Viele Anbieter sind auf schöne Prospekte und Prognosen hereingefallen. Die Gerichte sind beschäftigt. Das Problem bei geschlossenen Immobilien-Fonds: Man kann seine Anteile nicht einfach verkaufen.

Stellt sich die Frage: Sind die Prognosen der Anbieter bzw. Initatoren realistisch? Wie steht es mit Sollen und Sein? Ein Blick auf die Leistungsbilanz in der jüngeren Vergangenheit sollte etwas Aufschluss geben.


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Das aber gelingt nur, wenn ein interessierter Anleger die Materie einigermaßen durchschaut. Mittlerweile ist dies etwas einfacher geworden.

Immobilien-Fonds- Leistungsbilanz mit Gutachter

Früher hatten einige Anbieter vorangegangene Flops gerne unter den Tische gekehrt. Seit rund 10 Jahren jedoch sehen die Prospektrichtlinien des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW) vor, dass regelmäßig über bisherige Leistungen berichtet wird.

Liest man den Hinweis „Angaben über Vorprojekte wurden nicht nachgewiesen“, dann lieber die Finger weglassen. Das gilt auch, wenn sich herausstellt, dass einige Fonds schlicht fehlen.

Inwieweit die Prognosen des Vorjahres gestimmt haben, sollte spätestens 9 Monate später in einer Leistungsbilanz dokumentiert werden.

Beim Fonds-Angebot mit Leistungsbilanz sollte von einem Wirtschaftsprüfer geprüft sein, ob die Angaben plausibel sind und stimmen. Dies ist meist auf der letzten Seite der Leistungsbilanz unter „Testat“ oder „Prüfungsbescheinigung“ vermerkt.

Immobilien-Fonds – was bei der Leistungsbilanz wichtig ist

Welche Erfahrung hat der Fonds-Initiator gesammelt? Anhaltspunkt ist eine Marktpräsenz von mindestens 3 Jahren.

Sind die Ergebnisse nachvollziehbar? Wie steht es mit Mieteinnahmen, Ausgaben und liquiden Betriebsüberschüssen? Liquiditätsreserven sollten nicht für Ausschüttungen herhalten.

Weitere wichtige Faktoren sind:

  • Gibt es Gutachten zu Wert und Standort?
  • Sind die Verantwortlichen im Management mit Lebenslauf und beruflicher Erfahrung im Segment aufgeführt?
  • Beruhen die Angaben auf zuverlässigen Quellen?

Eine Leistungsbilanz darf nicht schöngerechnet sein. Renditen bis zu 6% sind durchaus realistisch. Alles darüber erfordert eine plausible Erklärung.

Bei Renditerechnungen muss übrigens aufgepasst werden. Die Rendite wird aus dem Verhältnis von Ergebnis zum gebundenen Kapital errechnet. Je geringer der Kapitaleinsatz, desto höher die Rendite.

Wenn nun anhaltende Verluste das Kapital drücken und zudem Ausschüttungen von der Substanz genommen werden, sinkt der Kapitaleinsatz. Die rechnerisch höhere Rendite aber täuscht dann über einen vermutlich maroden Zustand hinweg.

Für den Anleger sind geprüfte Prospekte und Leistungsbilanzen ein Muss. Er kommt nicht umhin, sich durch einige Zahlen und Angaben zu wühlen.

22. Mai 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.