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Kündigung wegen Mieterhöhung

Die folgende Frage stellte ein GeVestor Leser:

Meiner Mieterhöhung hat mein Mieter nicht zugestimmt, stattdessen schickt er mir eine Kündigung.

Er sagt, die neue Miete sei ihm zu hoch.

Im Mietvertrag haben wir aber die Kündigung für 3 Jahre ausgeschlossen und diese Frist ist noch nicht abgelaufen.

Ist seine Kündigung trotzdem wirksam?

Antwort von VermieterRecht vertraulich

Leider ja – vorausgesetzt, Ihr Mieter hat die gesetzlichen Fristen eingehalten. In § 561 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist geregelt, dass ein Mieter das Mietverhältnis kündigen darf, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung geltend macht.


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Dieses Sonderkündigungsrecht können Sie auch nicht durch vertragliche Vereinbarung ausschließen. Obwohl Sie also im Mietvertrag die ordentliche Kündigung für 3 Jahre ausgeschlossen haben, darf Ihr Mieter die Mieterhöhung zum Anlass nehmen, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen.

Ihr Mieter muss sich bis Ende des 2. Monats entscheiden

Die Kündigung Ihres Mieters ist aber nur dann wirksam, wenn sie Ihnen rechtzeitig zugegangen ist. Rechtzeitig heißt: bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Erhalt Ihrer Mieterhöhungserklärung.

Ihre Erhöhungserklärung ist dem Mieter am 15.06. zugegangen. Haben Sie die Kündigung Ihres Mieters spätestens am 31.08. erhalten, war sie rechtzeitig.

Das Mietverhältnis endet dann weitere 2 Monate später, im Beispiel also am 31.10. Die 3-monatige Kündigungsfrist gilt hier nicht. Und außerdem: Bis zum Ende des Mietverhältnisses braucht Ihr Mieter nur die bisher geltende Miete zu zahlen.

Kein Sonderkündigungsrecht bei Betriebskostensteigerungen

Erhöhen Sie nur die Betriebskostenvorauszahlungen, besteht für den Mieter kein Sonderkündigungsrecht. Auch vereinbarte Mietsteigerungen eröffnen dem Mieter keine besondere Kündigungsmöglichkeit.

Also: keine Kündigung, wenn der Mieter Ihrer Mieterhöhung bereits zugestimmt hat oder wenn Mietsteigerungen aufgrund einer vereinbarten Staffel- oder Indexmiete eintreten.

Begründen Sie Ihre Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten

Der BGH hat jetzt ein wichtiges, und für Sie als Vermieter günstiges Urteil zum Thema Mieterhöhung gesprochen.

Ab sofort dürfen Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten begründen, das sich nicht unmittelbar auf die betroffene Wohnung bezieht, sondern auf andere Wohnungen, die mit der Ihren nach Größe und Ausstattung vergleichbar sind, also mit einem sogenannten Typengutachten (BGH, Urteil v. 19.05.10, Az. VIII ZR 122/09).

Besonders interessant ist dieses neue Urteil für Sie, wenn Sie mehrere ähnlich große und vergleichbar ausgestattete Wohnungen vermieten. Bereits bei einem einzigen Mehrparteienhaus ist diese Voraussetzung häufig erfüllt.

Dann brauchen Sie bei Ihren Mieterhöhungen nicht mehr für jede Wohnung ein separates Gutachten in Auftrag zu geben. Stattdessen können Sie jetzt ein einziges „Typengutachten“ erstellen lassen, das über die Miethöhe für Ihren „Typ von Wohnungen“ Aussagen trifft.

Dieses Gutachten können Sie dann mehrfach verwenden, nämlich für die Mieterhöhungen in sämtlichen vergleichbaren Wohnungen. Das erspart Ihnen erhebliche Kosten.

Und das Beste: Die vom Sachverständigen zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen können sämtlich aus Ihrem eigenen Wohnungsbestand stammen.

Besitzen Sie selbst nicht genügend Wohnungen gleichen Typs, spricht übrigens nichts dagegen, dass Sie sich mit anderen Vermietern zusammenschließen und gemeinsam ein entsprechendes Gutachten in Auftrag geben.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.