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Lärmbelästigung: Prüfen sie die Abmahnung vor der Kündigung

Wegen störenden Lärms innerhalb der Ruhezeiten habe ich meinen Mieter abgemahnt.

In der Abmahnung habe ich ihm zugleich angedroht, dass ich ihm fristlos kündigen werde, wenn es zu weiteren Beschwerden über Lärmbelästigungen kommt.

Mein Mieter hält die Abmahnung für ungerechtfertigt und hat angekündigt, mich auf „Widerruf der Abmahnung“ zu verklagen.

Darf er das?


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Antwort von VermieterRecht vertraulich

Nein, eine derartige Klage ist im Mietrecht unzulässig, wie der BGH entschieden hat (BGH, Urteil v. 20.02.08, Az. VIII ZR 139/07).

Seither steht fest: Anders als im Arbeitsrecht, wo ein Arbeitnehmer auf Löschung oder Entfernung einer unberechtigten Abmahnung aus der Personalakte klagen kann, darf ein Mieter dies nicht verlangen.

Für Sie als Vermieter ergibt sich daraus ein klarer Vorteil: Denn Ihr Mieter kann nicht auf gerichtliche Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Abmahnung klagen. Also müssen Sie auch nicht die Kosten des Gerichtsverfahrens tragen, wenn Sie es verlieren und die Abmahnung unberechtigt war.

Fristlose Kündigung setzt korrekte Abmahnung voraus

Trotzdem bleibt die Frage bedeutsam, ob die Abmahnung zu Recht erfolgt ist. Denn für eine fristlose Kündigung wegen Lärmbelästigung (wie auch wegen unpünktlicher Mietzahlung) ist Voraussetzung, dass der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt worden ist. Und erfolglos kann eine Abmahnung nur dann sein, wenn sie überhaupt berechtigt war.

Das heißt: Kündigen Sie Ihrem Mieter fristlos wegen Lärmbelästigung und zieht der Mieter nicht aus, müssen Sie Ihren Mieter auf Räumung der Wohnung verklagen.

In diesem Prozess prüft das Gericht von sich aus, ob die Kündigung rechtmäßig war. War dies nicht der Fall, weil die Abmahnung nicht berechtigt war, wird das Gericht Ihre Klage abweisen – auf Ihre Kosten.

Zwar brauchen Sie nicht zu befürchten, dass Ihr Mieter gegen eine unberechtigte Abmahnung klagt. Bestehen aber Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abmahnung, sollten Sie nicht auf diese Abmahnung gestützt kündigen, sondern zuvor eine zweifelsfrei begründete Abmahnung aussprechen.

Tipp: Abmahnung stets vor Kündigung prüfen

Vergewissern Sie sich vor einer Kündigung immer, ob Sie zuvor korrekt abgemahnt haben – bei Unsicherheit besser mit anwaltlicher Hilfe.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.