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Liebhaberei oder Jagd nach Steuervorteilen?

Dies ist für alle Haus- und Wohnungsbesitzer wirklich beruhigend: Das Finanzamt kann Ihnen selbst dann keine mangelnde Einkunftserzielungsabsicht vorwerfen, wenn Sie über Jahre hinweg steuerlichen Verlust machen.

Das hat der Bundesfinanzhof bestätigt und auch die Finanzverwaltung folgt mal ohne Murren der Rechtsprechung des höchsten Deutschen Finanzgerichts.

Es ergeben sich häufig Steurvorteile

Ganz klar: Vermietete Immobilien verhelfen Ihnen nun mal dazu, aus der Steuerpflicht einen persönlichen Steuervorteil zu ziehen. Die Finanzierungskosten und die aktuellen Abschreibungsmöglichkeiten bieten Ihnen immer noch eine gute Chance, durch Immobilienbesitz Steuern zu sparen.

Deshalb ist es der Albtraum eines jeden Vermieters, dass das Finanzamt seine Immobilien-Investitionen als „Liebhaberei“ bewertet. Diese Gefahr droht immer dann, wenn Sie über einen längeren Zeitraum hinweg steuerliche Verluste geltend machen und das Finanzamt deshalb fehlende Einkunftserzielungsabsicht annimmt.

Dies hat zur Folge, dass Sie Ihre Vermietungseinkünfte nicht mehr versteuern müssen, aber eben auch die Steuervorteile nicht mehr in Anspruch nehmen können.

Liebhaberei: Nutzungsdauer ist entscheidend

Bei der Frage, ob auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse erzielt werden sollen, wird auf die Nutzungsdauer des Gebäudes abgestellt. Streitig war früher, welcher Zeitraum zugrunde gelegt werden muss. Inzwischen herrscht Klarheit: Es ist auf das positive Gesamtergebnis der voraussichtlichen Vermögensnutzung insgesamt abzustellen.


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Eine Nutzung der Immobilie durch spätere Käufer oder Erben wird dabei von vornherein mit eingerechnet. Das führt dazu, dass für die Dauer der voraussichtlichen Vermögensnutzung bei Gebäuden grundsätzlich von einem Zeitraum von 100 Jahren auszugehen ist.

Achtung: Grundsätzlich spricht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Beweis des ersten Anscheins für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht.

Objektive Kriterien können die Ausnahme herbeiführen

Ausnahme: Aufgrund objektiver Kriterien wird festgestellt, dass der Investor die Immobilie in der Absicht gekauft oder gebaut hat, die Steuervorteile in Anspruch zu nehmen und das Objekt kurze Zeit danach zu verkaufen. Anhaltspunkte hierfür können etwa der Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags oder einer ebenfalls nur sehr kurzen Fremdfinanzierung sein.

Daran lässt der Bundesfinanzhof keine Zweifel: Bei einer Vermietungstätigkeit, die in den Anlaufjahren zu Mietverlusten führt, zählt nicht schon deshalb die Absicht, Einnahmeüberschüsse zu erzielen, weil eine objektive betriebswirtschaftliche Beurteilung ergibt, dass die Vermietung in naher Zukunft nicht zu positiven Einkünften geeignet ist.

Ein besonderes Kennzeichen der Mieteinkünfte besteht darin, dass die Einkunftserzielung sich im Regelfall über längere Zeiträume – oft über Jahrzehnte – erstreckt. Es ist geradezu typisch, dass zunächst jahrelang Mietverluste getragen werden müssen.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt nur dann, wenn besondere Umstände gegen das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht sprechen.

Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Vermieter

  • sich nicht zu einer langfristigen Vermietung entschlossen hat, oder
  • sich an einem Bauherrenmodell mit Rückkaufsangebot oder Verkaufsgarantie beteiligt, oder
  • die Art der Nutzung der Immobilie schon für sich allein Indiz für eine private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängenden Veranlassung ist.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.