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Mängel in der Mietwohnung: Wer ist verantwortlich?

Wenn Feuchtigkeit in der Wohnung auftritt, ist oft unklar, was die Ursache ist und wie lange das Problem bereits besteht.

Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sind hier oft besonders langwierig und teuer.

Gut, wenn der Vermieter da eine Rechtsschutzversicherung hat.

Mangel muss während der Vertragslaufzeit zutage treten

In einem vor dem Amtsgericht Mannheim entschiedenen Fall wollte die Rechtsschutzversicherung die Kosten des Rechtsstreits allerdings nicht übernehmen. Die Richter urteilten jedoch zugunsten des versicherten Vermieters(AG Mannheim, Urteil v. 19.12.08, Az. 3 C 333/08).

Eine Mieterin hatte die Miete gemindert, weil ihrer Meinung nach der Vermieter den Schimmelbefall zu vertreten hatte. Die Versicherung lehnte es ab, den Vermieter bei der Klärung der Frage zu unterstützen.

Sie war der Meinung, der Mangel sei bereits vor Abschluss des Versicherungsvertrages vorhanden gewesen, sodass er vom Versicherungsvertrag nicht mit umfasst wäre.


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Immerhin hatte die Mieterin behauptet, dass eine Renovierungsmaßnahme des Vermieters für den Schimmelbefall verantwortlich sei, die zeitlich bereits vor dem Abschluss des Versicherungsvertrages gelegen hatte.

Die Richter sahen das jedoch anders und verurteilten die Versicherung zur Zahlung. Argument: Entscheidend ist nicht, zu welchem Zeitpunkt die Ursache für das Auftreten von Feuchtigkeit und Schimmel gesetzt wurde.

Vielmehr kommt es darauf an, dass der Mangel erst während der Laufzeit des Versicherungsvertrages zutage getreten ist. Denn erst in diesem Augenblick kommt der rechtliche Konflikt zu Stande, bei dessen Klärung die Rechtsschutzversicherung den Versicherten unterstützen soll.

Mieter darf nur im Notfall Mangel selbst beseitigen

Bestellt ein Mieter bei einem Heizungsausfall eigenmächtig einen Wartungsdienst, kann er vom Vermieter keinen Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, solange es sich nicht um einen Notfall handelt (AG Münster, Urteil v. 11.09.08, Az. 49 C 2864/08).

Fällt die Heizung aus oder tritt in der Mietwohnung ein anderer Mangel auf, muss der Mieter Ihnen das anzeigen und eine ausreichende Frist zur Behebung der Mängel setzen.

Mahnt er die Mängelbeseitigung nicht an, sondern wird gleich selbst aktiv und beauftragt eine Firma mit der Reparatur, dann muss er die entstehenden Kosten aus eigener Tasche zahlen.

Seine Pflicht zur Mängelanzeige und Mahnung hat ein Mieter nach der Entscheidung der Münsteraner Richter nicht bereits dann erfüllt, wenn er eine halbe Stunde lang vergeblich versucht hat, den Vermieter telefonisch zu erreichen.

Vor allem lag hier kein Notfall vor, der ein sofortiges Handeln erforderlich gemacht hätte. Zwar sind Fälle denkbar, in denen der Totalausfall einer Heizung in den Wintermonaten umgehend behoben werden muss, damit es nicht zu Schäden der Mietwohnung kommt.

In dem vom Amtsgericht Münster entschiedenen Fall lag die Sache aber anders.

Die Temperaturen in den Mieträumen bewegten sich noch im Bereich von 16-17 Grad. Dies ist zwar zugegebenermaßen keine wohnliche Temperatur mehr, sodass eine Mietminderung unbestreitbar möglich wäre.

Frostschäden drohen jedoch in diesem Temperaturbereich noch nicht. Ein unaufschiebbares Handeln durch den Mieter war also nicht erforderlich, weswegen er die Kosten selbst zahlen musste.

Tipp: Notfalladresse

Teilen Sie Ihren Mietern eine Person mit Namen, Adresse und Telefonnummer mit, an die sie sich in Notfällen wenden können, falls Sie persönlich nicht erreichbar sind. Das kann beispielsweise der Hausmeister, aber auch eine Person Ihres Vertrauens oder eine Fachfirma sein.

16. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.