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Mängel: So hoch darf die Mietminderung der Mieter sein

Für Vermieter ist es wichtig zu wissen, wie hoch die Minderungsquoten für einzelne Mietmängel sind. Grundsätzlich schulden Vermieter ihrem Mieter die Überlassung der Mieträume in einem Zustand, der dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume ermöglicht.

Nicht selten tritt aber der Fall auf, dass während der Mietzeit Mängel auftreten, die die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Liegt ein solcher Fall vor, ist der Mieter grundsätzlich zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Vermieter sollten beachten, dass nach dem Gesetz die Miete automatisch gemindert ist, so lange ein Mangel vorliegt.

Mietminderung: Höhe richtet sich nach Beeinträchtigungsmaß

Das Ausmaß der Mietminderung ist jedoch stets nach dem Maße der Beeinträchtigung der Mieträume zu beurteilen. Dies kann dann sogar so weit gehen, dass die Pflicht eines Mieters zur Mietzinszahlung gänzlich entfällt, wenn ein schwerwiegender Mangel vorliegt, der einen Gebrauch der Mieträume zum vertraglich vereinbarten Zweck völlig unmöglich macht.

Die Mietzinsminderung darf von einem Mieter so lange ausgeübt werden, wie der Mangel besteht; auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an, beispielsweise bei übermäßiger Lärmbelästigung durch Nachbarn oder durch eine Baustelle.

Bei besonders starken Lärm- und Geräuschbelästigungen ist eine Mietminderung zwischen 60 und 100 Prozent durchsetzbar. Auch wenn Vermieter gegen den Baustellenlärm in der Nachbarschaft nichts unternehmen können, ist eine Minderung der Miete möglich.

Überblick für Vermieter: So hoch darf die Mietminderung der Mieter sein

  • Abwasserinstallation defekt, Austritt von Fäkalien aus WC und Badewanne: 38%
  • Ausfall der Elektrik (vollständig) für Warmwasser, Licht, Küche usw.: 100%
  • Backofen/Herd nicht nutzbar: 3-5%
  • Bad: undicht Rohre und schwergängige Fenster: 10%
  • Badewanne nicht nutzbar: 20%
  • Balkon nicht nutzbar wegen herumstreunender Katzen: 15%
  • Bauarbeiten (erhebliche) in und am Haus, 6 Monate: 22%
  • Baulärm (übermäßiger) in Neubaugebiet: 25%
  • Bauordnungsvorschriften nicht eingehalten: 33%
  • Beheizung während Heizperiode mangelhaft: 5-15%
  • Briefkasten fehlt, Postzustellung deshalb nicht möglich: 3%
  • Durchfeuchtung (sehr starke) der Wohnung: 93%
  • Durchfeuchtung der Zimmerdecke: 8%
  • Durchschnittstemperatur (Zimmer) nur 15 Grad Celsius: 25-30%
  • Dusche nicht betriebsbereit: 16%
  • Eingangstüre(Treppenhaus) nicht abschließbar: 5%
  • Einsturzgefahr der Wohnzimmerdecke: 30%
  • Energieverschleuderung durch überdimensionierten Heizkessel: 10-15%
  • Fenster (Doppel-) blind wegen Feuchtigkeit: 10%
  • Fenster alle undicht, Wohnung deshalb feucht: 50%
  • Fenster Luftdurchlässig und schwer schließbar: 10%
  • Fenster nicht verschließbar: 10%
  • Fenster und Haustüre undicht: 10%
  • Fenster undicht: 5%
  • Fenster (alle) undicht: 50%
  • Fensterläden nachträglich entfernt: 10%
  • Fernsehempfang schlecht: 10%
  • Feuchtigkeit (hohe) der Wohnung: 20%
  • Feuchtigkeit der Wohnung: 10%
  • Feuchtigkeit im Bad: 10%
  • Feuchtigkeit im Keller: 5%
  • Feuchtigkeit im Schlaf- und Kinderzimmer: 10%

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  • Feuchtigkeit im Schlafzimmer: 10%
  • Feuchtigkeit mit Schimmelpilzbefall: 20%
  • Feuchtigkeitsschäden durch schadhafte Außenwand: 10%
  • Fluglärm, erhebliche Lärmbelästigung: 8,5-10%
  • Formaldehyd-Konzentration gesundheitsgefährdend: 56%
  • Fußboden sehr kalt wegen mangelhafter Wärmedämmung: 30%
  • Geräuschbelästigung durch defekte Maschinen: 20%
  • Geräusche aus Nachbarwohnung durch normales Wohnverhalten: 0%
  • Gerüst und Planen um das Haus: 15%
  • Geringfügige Mängel: 0%
  • Gesundheitsgefahr; asbesthaltiger Elektronachtspeicherofen: 50%
  • Hausmüllschlucker dauernd defekt: 2,5%
  • Haustüre und Fenster undicht: 10%
  • Heizleistungen schlecht: 15%
  • Heizung rauscht, kracht, klopft: 10-17%
  • Heizung ungenügend (in Kinder- und Schlafzimmer): 20%
  • Heizungsanlage ausgefallen: 25%
  • Heizungsausfall (Oktober): 20%
  • Heizungsausfall (totaler) während der gesamten Heizperiode: 100%
  • Heizungsausfall im Schlafzimmer (Februar): 20%
  • Heizungsausfall im Winter: 50%
  • Heizungstemperatur im Winter unter 20 Grad Celsius: 20%
  • Hunde; Hundekot im Treppenhaus u. Geruchsbelästigung: 20%
  • Imbissstube (Lärm- und Geruchsbelästigung): 20%
  • Isolierung mangelhaft, 25% Wärmeverlust: 25%
  • Kakerlaken-und Mäusebefall (monatelang): 10%
  • Keller feucht: 5%
  • Keller nicht nutzbar: 10%
  • Kinderspielplatz, Sandkiste nicht vorhanden: 5%
  • Kinderlärm (vermeidbar) während allg. Ruhezeiten: 10%
  • Lärm durch angrenzenden Kindergarten: 15%
  • Lärmbelästigung (erhebliche) durch Gaststätte bis 1 Uhr nachts: 37%
  • Lärmbelästigung (extrem) durch Bauarbeiten: 60%
  • Lärmbelästigung (häufige) durch Mitmieter mit Störung der Nachtruhe: 10-50%
  • Lärmbelästigung durch Bauarbeiten im Haus: 20-30%
  • Lärmbelästigung durch Mitmieter: 10%
  • Leitungswasser rostig: 10%
  • Nachtruhestörung: 20%
  • Nachtruhestörung durch Discothek:30%
  • Neubaufeuchtigkeit: 0%
  • Nitratgehalt im Wasser gesundheitsgefährdend: 10%
  • Oberlichter mangelhaft und nicht zu öffnen: 10%
  • Pkw-Stellplatz (vertraglich vorgesehen) nicht nutzbar: 10%
  • Prostitution im Haus: 10-25%
  • Putz und Farbe im Treppenhaus lösen sich: 5%
  • Regenwasser tropft durch Zimmerdecke: 50%
  • Schallisolierung teilweise mangelhaft: 10%
  • Schallschutz, bauliche Mindestanforderungen nicht erfüllt: 20%
  • Schimmelbildung: 10-20%
  • Schimmelflecken in der Wohnung: 7%
  • Schornstein defekt, deshalb schlecht Heizleistung: 10%
  • Tanzschule (Ruhestörung nach 22 Uhr): 20%
  • Taubenhaltung auf dem Nachbargrundstück: 25%
  • Taubenhaltung des Vermieters, erhebliche Beeinträchtigung der Wohnung: 20%
  • Temperatur nur 16-18 Grad Celsius: 20%
  • Toilette ohne Fenster, Lüftung defekt: 5%
  • Toilette und Küche unbenutzbar: 50%
  • Überschwemmungsschaden, Teppichboden riecht unerträglich: 80%
  • Unbeheizbarkeit des Schlafzimmers (Februar): 20%
  • Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers: 30%
  • Unbewohnbarkeit der Wohnung: 100%
  • Undichte Decke; Wasserschäden an Möbeln, Wänden etc.: 50%
  • Warmwasser fehlt: 10-30%
  • Waschküche und Trockenraum, keine Nutzungserlaubnis: 5-10%
  • Waschmaschine (Haus-)defekt: 5%
  • Waschsalon im Haus (Lärmbelästigung): 7%
  • Wasser dringt durch Zimmerdecke (Naturkatastrophe): 30%
  • Wasserschäden (Wohnzimmerdecke und Wände): 25%
  • Wohnungsfeuchtigkeit: 20%
  • Wohnungstüre fehlt: 15%
  • Wohnzimmer unbenutzbar wegen eingedrungenem Wasser, Möbel müssen in anderen Räumen gelagert werden: 50%
  • Zugluft (starke) wegen undichter Fenster und Türen: 20%
  • Zimmerdecke tropft (auch wenn Schneesturm ursächlich): 30%

Die hier jeweils angegebene Mietminderung in Prozent kann nur eine erste Orientierung sein, da es immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt und die Rechtsprechung leider uneinheitlich ist.

10. September 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.