MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Mängelbeseitigung – Es war die Pflicht der Eigentümerin

Im entschiedenen Rechtsstreit hatte die Eigentümerin (nachfolgend Verkäuferin) ihr mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt und die Mehrzahl der Wohnungen verkauft.

Dabei verpflichtete sie sich zur Beseitigung von Schäden.

In der Folgezeit kam es in dem Gebäude zu Schäden am Gemeinschaftseigentum durch Wassereinbrüche. Die Wohnungseigentümer sahen die Verantwortung hierfür bei der Verkäuferin, sie fassten daher folgende Beschlüsse:

  • Die Gemeinschaft zieht die Sachmängelgewährleistungsrechte der Erwerber der einen ursprünglich mit Wasserschäden behafteten Wohnung an sich. Die alleinige Zuständigkeit für die Geltendmachung dieser Rechte hat die Gemeinschaft.
  • Die Sachmängelgewährleistungsrechte der Miteigentümer durch die Gemeinschaft sollen in eigenem Namen geltend gemacht werden.

Die Verkäuferin erhob gegen die beiden Beschlüsse Anfechtungsklage und beantragte, diese für ungültig zu erklären.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Übertragung der Rechte war zulässig

Der BGH hatte jedoch gegen diese Beschlüsse keine Bedenken und entschied zu Gunsten der Gemeinschaft.

Gemäß § 10 Absatz 6 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) könne die Ausübung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs-, Nacherfüllungs- und primären Mängelrechte der Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss auf die Gemeinschaft übertragen werden.

Dies gelte auch dann, wenn die Ansprüche nur einem Wohnungseigentümer zugestanden hätten.

Instandsetzung und -haltung ist ordnungsgemäße Verwaltung

Die Instandhaltung und -setzung gehört, so der BGH, zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Hierbei ist unerheblich, ob es sich um die Beseitigung anfänglicher oder nachträglicher Mängel des Gemeinschaftseigentums handelt.

Beide berühren die Interessen der Wohnungseigentümer gleichermaßen und fallen daher in den Kompetenzbereich der Mitglieder der Gemeinschaft. Ebenso ist es nach dem BGH unerheblich für die Übertragungsbefugnis, ob die Ansprüche mehreren oder nur einem Eigentümer zustehen.

Überflüssiger Beschlussinhalt macht diesen nicht ungültig

Auch der zweite Beschluss sei nicht zu beanstanden. Zwar treffe er eine überflüssige Regelung, denn die Befugnis, die Rechte im eigenen Namen geltend zu machen, ergebe sich bereits aus der Übertragung der Ausübungsbefugnis.

Der Beschluss verstoße aber nicht gegen die Rechtsordnung und sei daher nicht zu beanstanden.

Manchmal ist es aus praktischen Erwägungen sinnvoll, die Rechte Einzelner zur Durchsetzung an sich zu ziehen. Das ist etwa dann der Fall, wenn der einzelne Wohnungsinhaber mit der Durchsetzung seiner Rechte überfordert ist oder der betroffene Wohnungseigentümer nachlässig im Umgang mit den eigenen Rechten ist.

Scheuen Sie sich in einem solchen Fall nicht, einen Beschluss herbeizuführen, Kraft dessen der Gemeinschaft die Durchsetzung der entsprechenden Rechte obliegt. Sie kommen so im Zweifel schneller zum Ziel und können gegebenenfalls Schäden am Gemeinschaftseigentum verhindern.

BGH erweitert Urteil auf Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche

In einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern finden viele unterschiedliche Charaktere zusammen. Nicht unbedingt jeder Wohnungseigentümer ist gewissenhaft und sorgfältig im Umgang mit dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.

Manch ein Eigentümer lässt seine Pflichten schleifen, indem er etwa Mängelbeseitigungs-, Erfüllungs- oder Nacherfüllungsansprüche einfach nicht geltend macht. Das wird für Sie spätestens dann zum Ärgernis, wenn Ihr Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum davon betroffen ist.

In seiner Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2007 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits klargestellt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss gemeinschaftsbezogene Rechte der einzelnen Eigentümer an sich ziehen kann.

So insbesondere das Recht auf Mangelbeseitigung, Ersatz von Aufwendungen und Vorschuss (BGH, Urteil v. 12.04.07, Az.VII ZR 236/05).

Nunmehr hat der BGH seine Entscheidung erweitert und entschieden: Auch die Ausübung von Erfüllungs- oder Nacherfüllungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums kann auch dann auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen werden, wenn diese Rechte nur einem Mitglied der Gemeinschaft zustehen (BGH, Urteil v. 15.01.10, Az. V ZR 80/09).

1. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.