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Mängelbeseitigung – Pflichten und Rechte

Als Vermieter sind Sie nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verpflichtet, Ihrem Mieter die zu vermietende Wohnung in mangelfreiem Zustand zu übergeben und diesen Zustand auch während des Mietverhältnisses aufrechtzuerhalten.

Treten in der Wohnung dann Mängel auf, kann Ihr Mieter von Ihnen deren Beseitigung und damit die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands verlangen.

Ihre Pflicht zur Mängelbeseitigung

Dies gilt im Übrigen auch, wenn Sie eine Eigentumswohnung vermietet haben und die Mängel das Gemeinschaftseigentum betreffen.

In diesem Fall sind Sie verpflichtet, auf die Gemeinschaft zwecks Mängelbeseitigung einzuwirken, damit Sie Ihre mietrechtliche Pflicht erfüllen können.

Mängelbeseitigung ohne Nachteile

Die Mängelbeseitigung müssen Sie so durchführen, dass keine optischen Nachteile entstehen. Bei der Beseitigung eines Feuchtigkeitsschadens wäre es nicht ausreichend, wenn Sie lediglich die beschädigten Wandteile ausbessern lassen. Ihr Mieter kann in diesem Fall die Wiederherstellung des gesamten Raums inklusive Tapezieren und Streichen verlangen.


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So kann Ihr Mieter die Mängelbeseitigung selbst beauftragen

Kommen Sie Ihrer Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nach, kann Ihr Mieter sogar selbst die Mängelbeseitigung beauftragen und die Kosten von Ihnen ersetzt verlangen. Sie sind dann sogar dazu verpflichtet, ihm auf Nachfrage einen entsprechenden Kostenvorschuss zu gewähren.

Diese Vorgehensweise nennt man rechtstechnisch Ersatzvornahme. Sie setzt lediglich voraus, dass Sie sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befinden. Dies ist bereits bei folgenden 3 Voraussetzungen gegeben:

  1. Ihr Mieter hat den Mangel angezeigt.
  2. Er hat Sie zu dessen Beseitigung aufgefordert.
  3. Sie haben den Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt.

Grenze der Schadensbeseitigung

Für Sie als Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass Sie nicht grenzenlos zur Mängelbeseitigung verpflichtet sind.

Ihre vertraglich geschuldete Verpflichtung zur Wiederherstellung der Gebrauchstauglichkeit endet zum einen dort, wo die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands nicht mehr möglich ist.

Zum anderen endet Ihre Pflicht zur Schadensbeseitigung, wenn der dazu erforderliche Aufwand die Opfergrenze übersteigt.

Festlegung der Opfergrenze verlangt Einzelfallentscheidung

Die Opfergrenze ist überschritten, sobald Ihnen die Beseitigung der Mängel bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht zugemutet werden kann. Voraussetzung hierfür ist, dass das Mietobjekt keine ausreichende Rendite erbringt. Wann das konkret der Fall ist, kann nicht generell festgelegt werden, sondern ist stets eine Frage des Einzelfalls.

Die Opfergrenze ist sicher überschritten, wenn die Reparaturkosten den Zeitwert des Mietobjekts erheblich übersteigen. Einen weiteren Anhaltspunkt zur Überschreitung der Opfergrenze gibt ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Hamburg.

Nach diesem Urteil ist entscheidend, dass die Kosten der Mängelbeseitigung innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt nicht ausgeglichen werden können (OLG Hamburg, Urteil v. 06.09.00, Az. 4 U 15/00).

25. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.