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Mängelbeseitigung: Setzen Sie eine wirksame Vereinbarung mietvertraglich voraus

Nichts hält ewig, hin und wieder lassen sich Reparaturen nicht vermeiden.

Dabei können auch Kleinigkeiten großen Ärger mit sich bringen.

Schnell ist es passiert:

Der Wasserhahn tropft, der Kippschalter klemmt, die Balkontür schließt nicht richtig.

Für Sie als Vermieter bedeutet das: Sie müssen nicht nur die Mängelbeseitigung veranlassen, sondern diese auch noch bezahlen.

Im Laufe eines Jahres kann da durchaus eine ordentliche Summe zusammenkommen. Allerdings: Wenn Sie es richtig anpacken, können Sie einen Teil dieser Kosten auf Ihren Mieter abwälzen.

Das geht jedoch nicht automatisch, sondern setzt eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung voraus. Lesen Sie in diesem Beitrag, wann eine solche Kleinreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist.

Kleinreparatur – was ist das überhaupt?

Bei Kleinreparaturen handelt es sich um die Behebung kleinerer Schäden an Teilen einer Wohnung, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff Ihres Mieters ausgesetzt sind.

Nur bei solchen Gegenständen hat Ihr Mieter nämlich die Möglichkeit, Verschleiß- und Abnutzungserscheinungen durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache zu vermindern.


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Daher umfasst der Begriff Kleinreparaturen auch nur die Reparatur solcher Gegenstände, die dem alleinigen Zugriff Ihres Mieters ausgesetzt sind.

Zugriff ist entscheidend

Sobald andere Mieter Zugriff auf den entsprechenden Gegenstand haben, fallen diese nicht mehr unter den Begriff der Kleinreparatur.

Wenn die Klinke der Wohnungstür Ihres Mieters defekt ist, zählt die erforderlich werdende Reparaturmaßnahme zu den Kleinreparaturen.

Anders sieht es aber bei der Hauseingangstür oder den Kellertüren aus. Diese werden auch von anderen Mietern genutzt, sodass Ihr Mieter es nicht in der Hand hat, diese durch eine pflegliche Behandlung zu schonen.

II. Berechnungsverordnung nennt Gegenstände der Kleinreparatur

Zur Bestimmung der Gegenstände, deren Reparatur als Kleinreparatur zu werten ist, können Sie sich an § 28 Abs. 3 II. Berechnungsverordnung (II. BV) orientieren.

Dort werden genannt: das Beheben von Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen und den Verschlussvorrichtungen für Fensterläden.

Die Vorschrift galt ursprünglich nur für den öffentlich geförderten Wohnraum, wird inzwischen aber auch auf den frei finanzierten Wohnungsbau angewendet.

Installationsgegenstände für Elektrizität

Zu diesen Installationsgegenständen zählen Steckdosen, Antennenanschlussdosen, Schalter, Klingeln und Raumstrahler.

Installationsgegenstände für Wasser und Gas

Hierunter fallen Wasserhähne, Mischbatterien, Brausetassen und Badewannen. Auch Wasch-, Spül- und Toilettenbecken zählen dazu. Ebenso Druckspüler, Spülkästen und Spülrohre, soweit sie offen verlegt sind; auch Badeöfen und andere Warmwasserbereitungsgeräte.

Gasabsperrhähne sind Installationsgeräte für Gas.

Heiz- und Kocheinrichtungen

Unter diesen Begriff fallen Öfen, Heizkörper, Kochplatten, Kochherde und elektrische Grillgeräte. Auch Heizkessel für Kohle, Gas oder Elektrizität zählen dazu, sofern sich diese Geräte in der Wohnung des Mieters befinden.

Dunstabzugshauben sind jedoch keine Heiz- und Kocheinrichtungen.

Fenster- und Türverschlüsse

Hierunter fallen alle Tür- und Fenstergriffe, Verschlussriegel sowie Umstellvorrichtungen zum Öffnen oder Kippen der Türen und Fenster. Auch Sicherheitsschlösser, elektrische Türöffner und hydraulische Türschließer zählen dazu.

Wichtig für Sie: Fensterscheiben fallen nicht unter die Kleinreparaturen. Im Gegensatz zu den Fensterverschlüssen werden sie nämlich nicht durch das Öffnen und Schließen der Fenster abgenutzt.

Verschlussvorrichtungen für Fensterläden

Solche Verschlussvorrichtungen sind Rollladengurte ebenso wie elektrische Rollladenöffner.

Aber: Die Rollläden und Klappläden selbst fallen ebenso wenig hierunter wie die Rollladenkästen.

Nur wenn an einem dieser vorgenannten Installationsgegenstände ein Mangel auftritt, handelt es sich um eine Kleinreparatur, deren Kosten Ihr Mieter bei entsprechender mietvertraglicher Regelung zu tragen hat.

Ansonsten handelt es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme, die Sie allein bezahlen müssen.

Besonderheit bei altersbedingtem Verschleiß

Treten jedoch Mängel an einem Installationsgegenstand aufgrund von altersbedingtem Verschleiß auf, liegt keine Kleinreparatur vor.

Ist also eine Sache allein deswegen mangelhaft, weil sie längst hätte repariert werden müssen, dies aber nicht geschehen ist, müssen Sie die Kosten hierfür selbst tragen.

24. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.