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Mängelbeseitigung: Vermieter ist verantwortlich

Das bedeutet zum einen, Sie können Ihrem Mieter nicht einfach die Mängelbeseitigung aufbürden.

Zum anderen darf Ihr Mieter in der Regel nicht eigenständig die Mängelbeseitigung veranlassen.

Manche Mieter, die sich das umständliche Schreiben von Briefen oder das Warten ersparen möchten, beauftragen dennoch selbst die Handwerker und stellen die Kosten ihrem Vermieter in Rechnung.

Weigern Sie sich in einem solchen Fall unbedingt, diese Kosten zu übernehmen. Der Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, Mängel an der Mietwohnung selbst zu beseitigen.

Daher müssen Sie ihm die verauslagten Kosten auch nicht erstatten. Das hat der Bundesgerichtshof höchstrichterlich abgesegnet (BGH, Urteil v. 16.01.08, Az. VIII ZR 222/06).

BGH: Kein Kostenersatz bei eigenmächtiger Mängelbeseitigung

Die Karlsruher Richter stellten nicht nur klar, dass ein Mieter einen Mangel nicht eigenmächtig beseitigen lassen darf; darüber hinaus entschieden sie, dass er dann auch keinen Anspruch auf Ersatz der erbrachten Aufwendungen hat.

Die Karlsruher Richter wiesen darauf hin, dass etwas anderes nur gilt, wenn sich der Vermieter entweder in Verzug befindet oder aber die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist.


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Damit entsprachen sie der wortlautgetreuen, konsequenten Anwendung der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschrift des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 536a BGB).

Aus Verzug folgt das Recht des Mieters zur Mängelbeseitigung

Wenn Sie sich also mit der Mängelbeseitigung in Verzug befinden, darf Ihr Mieter den Mangel von einer Fachfirma beseitigen lassen und die entstandenen Kosten von Ihnen ersetzt verlangen. Rechtstechnisch nennt man diese Vorgehensweise Ersatzvornahme.

Mängelbeseitigung: Dann geraten Sie in Verzug

Was viele Vermieter nicht wissen: Verzug verlangt nicht, dass Ihr Mieter Sie 3-mal vergeblich zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat, auch eine Fristsetzung ist in diesem Fall nicht notwendig.

Vielmehr setzt der Verzug lediglich voraus, dass Ihr Mieter den Mangel angezeigt hat und Sie zu dessen Beseitigung aufgefordert hat. Die Anzeige des Mangels und die Aufforderung zur Mängelbeseitigung können durchaus in einem Schreiben erfolgen.

Wenn Sie dann den Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen, befinden Sie sich im Verzug. Die Angemessenheit dieser Frist richtet sich nach der Dauer der jeweiligen Arbeiten.

Recht zur Mängelbeseitigung auch bei Gefahr im Verzug

Auch wenn Gefahr im Verzug ist, darf Ihr Mieter den Mangel ausnahmsweise selbst beseitigen. Von Gefahr im Verzug spricht man, wenn Mängel auftreten, die umgehend beseitigt werden müssen, um größere Schäden oder Gefahren für das Haus oder für die Gesundheit der Mieter zu vermeiden.

Gefahr im Verzug ist etwa bei einem Wasserrohrbruch oder bei einer Überschwemmung durch eine verstopfte Toilette gegeben. In letzterem Fall überprüfen Sie aber bitte, ob nicht Ihr Mieter den Schaden verursacht hat, dann muss er nämlich die Kosten des Schadens tragen.

Auch bei einem Strom- oder Heizungsausfall, liegt Gefahr im Verzug vor. Zumindest dann, wenn Sie etwa am Wochenende nicht erreichbar sind, darf Ihr Mieter selbst tätig werden und den Notdienst einschalten.

Nochmals: Liegt weder Gefahr im Verzug noch ein Verzug Ihrerseits vor, haben Sie als Vermieter bei der Mängelbeseitigung grundsätzlich den Vorrang und dürfen hier von Ihrem Mieter nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden.

Nur diese Kosten kann Ihr Mieter ersetzt verlangen

Hat Ihr Mieter in berechtigter Weise Handwerker beauftragt, müssen Sie ihm seine Aufwendungen ersetzen. Prüfen Sie jedoch die Rechnungen genau. Überhöhte Kosten müssen Sie nämlich nicht ersetzen.

Sie tragen nur die Kosten, die nach Auskunft von Fachleuten geeignet und notwendig waren, um die Gefahr zu beseitigen. Mehrkosten trägt Ihr Mieter selbst.

Achtung: Nur in Ausnahmefällen darf Ihr Mieter Mängel selbst beseitigen

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verpflichtet Sie als Vermieter:

,„die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ 

Dementsprechend hat Ihr Mieter einen Anspruch darauf, dass Sie die Wohnung instand halten und auftretende Mängel beseitigen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Ihr Mieter den Mangel selbst verschuldet hat.

6. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.