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März 2016: neue Regeln zur Darlehensvergabe – das betrifft auch Immobilienkredite

Kennen Sie das sperrige Wort „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“? Nein? Das Wort kommt aus einer neuen EU-Richtlinie. Diese trat als nationales Gesetz am Montag, den 21.03.2016, in Deutschland in Kraft. Daraus ergeben sich einige Änderungen für diejenigen, die ein Immobiliendarlehen aufnehmen möchten.

Darlehensvermittler: Fachkenntnis muss nachgewiesen sein

Otto Normalverbraucher darf künftig nicht einfach Kredite vermitteln. Künftig ist ein so genannter Sachkundenachweis nötig. Der lässt sich für Kreditvermittler etwa durch eine entsprechende Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer erbringen.

Eine Ausnahme gilt nur für „alte Hasen“, also für Vermittler, die seit dem 22. März 2011 ununterbrochen die Tätigkeit der Darlehensvermittlung ausgeübt haben und das auch nachweisen können.

Bonität: Bank muss Zahlungsfähigkeit prüfen

Eine Bank darf bei Kreditvergabe nicht nur den Wert der beliehenen Immobilie berücksichtigen. Sie muss im Vorfeld auch prüfen, wie zahlungskräftig der Erbauer oder Käufer dieser Immobilie ist. Denn er könnte sich bei fehlender Zahlungskraft mit der Kreditaufnahme ja in finanzielle Schwierigkeiten bringen.

Künftig werden Sie bei Kreditaufnahme der Bank also akribisch nachweisen müssen, wie viel Geld Sie pro Monat verdienen und wie viel Sie für Lebensunterhalt, finanzielle Vorsorge, Absicherung etc. bereits brauchen. Bürgschaften und Verpfändungen innerhalb der Familie dürfen sie dabei nicht als Vorwand nehmen, den Kredit trotz finanzieller Engpässe doch zu vergeben. Auch wird wohl ein finanzieller Puffer für Scheidungen oder Fälle von Berufsunfähigkeit verlangt.

Nur wenn die Rückzahlung des Kredits voraussichtlich über die gesamte Laufzeit nicht gefährdet ist, kommt man überhaupt noch an einen Kredit heran.


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Kopplungsgeschäfte: Kredit nur im Paket mit anderen Leistungen ist unzulässig

Nicht erlaubt bei der Darlehensvergabe sind künftig Kopplungsgeschäfte. Als Verträge, die man zusammen mit dem Darlehen abschließen muss, um die gewünschte Finanzierung überhaupt zu erhalten. Das hat zumindest gewisse Vorteile: Auf diese Weise kann die Bank dem Darlehensnehmer nicht gleich zwangswiese eine überteuerte Restschuldversicherung andrehen. Auch das für Verbraucher höchst unrentable Geschäft mit Festdarlehen und Lebensversicherungen ist damit passé.

Immerhin gibt es für Bausparverträge und Riester-Produkte eine Ausnahme. Hier ist zum Vorteil des Verbrauchers eine Kopplung weiterhin möglich. Sonst wäre beispielsweise Wohn-Riester ebenso gestorben wie der klassische Bausparvertrag, der ja ein Darlehen stets verbindet mit einem Sparvertrag bzw. Sparplan.

Effektiver Jahreszins: Künftig einheitlich berechnet

Welche Gebühren und Entgelte fließen in den effektiven Jahreszins ein? Da gab es früher durchaus Variationsmöglichkeiten, die den Vergleich verschiedener Kreditangebote erschwert haben. Das ist künftig nicht mehr so.

Die Banken müssen alle Gebühren und Entgelte ebenso wie die verlangten Sollzinsen in die Kalkulation einbeziehen. Das gilt auch für Vermittlungskosten. Im Klartext bringt das den Vorteil, dass man die Effektivzinsen auch ganz verschiedener Bankinstitute miteinander vergleichen und so den günstigsten Kredit einfacher identifizieren kann.

Fremdwährungsdarlehen: mit eingebautem Schutz

Falls man einen Fremdwährungskredit aufnehmen möchte, geht das Wechselkursrisiko nicht mehr vollständig zu eigenen Lasten. Sobald die Restschuld und damit die Belastung durch eine ungünstige Entwicklung der Wechselkurse um mehr als 20 Prozent steigt, kann der Kredit in einen Euro-Kredit umgewandelt werden.

Diese Regel wird aber hoffentlich nicht gebraucht. Denn trotz dieses neuen Schutzes sind Fremdwährungskredite nach wie vor eine gefährliche Sache. Und man kann sicher sein: Die Banken lassen sich die Absicherung gegen Wechselkursrisiken gut bezahlen und zwar von den Kreditnehmern.

Widerruf bei fehlerhafter Belehrung wird eingeschränkt

Selbst wenn die Bank Ihnen bei Darlehensabschluss eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung unter die Nase hält – die Widerrufsfrist verlängert sich dadurch höchstens auf ein Jahr und 14 Tage. Und auch Altverträge, die zwischen Oktober 2002 und 2010 abgeschlossen wurden und eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung hatten, sind bald nicht mehr so leicht zu widerrufen.

Das liegt daran, dass die Frist für einen möglichen Widerruf – auch längst getilgter Darlehen – in 3 Monaten abläuft. Sprich: Spätestens zum 21.06.2016 muss ein solcher Altvertrag widerrufen sein. Sonst geht das nicht mehr.

Hintergrund dieser Regelung ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs. Er hatte für eben diese Altverträge wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung eine praktisch unbegrenzte Möglichkeit zum Widerruf eingeführt.

Viele Verbraucher hatten davon Gebrauch gemacht zum Schaden der Banken. Denn aktuell sind die Zinsen noch viel niedriger als sie 2002 bis 2010 waren, und manch ein Kreditnehmer hatte widerrufen, um dann einen weitaus günstigeren Kredit aufzunehmen und damit Sollzinszahlungen zu sparen.

Fazit: Klingt gut, wird in der Praxis aber schwierig und vor allem teuer

Wie bei fast allen Gesetzen, die angeblich dem besseren Verbraucherschutz dienen, hat auch diese Regelung handfeste Nachteile: Voraussichtlich wird es künftig deutlich schwieriger, einen Kredit für den Immobilienbau oder -kauf zu erhalten. Und nicht nur das: Die Kredite dürften auch merklich teurer werden.

Noch überhaupt nicht absehbar ist, was diese Richtlinie für die Verlängerung von Krediten nach Ende der Zinsbindungsfrist bedeutet. Wenn also ein Kredit mit 10-jähriger Laufzeit noch nicht vollständig getilgt ist, sobald diese Laufzeit endet. Wie dann der Anschlusskredit aussieht und ob der Kreditnehmer überhaupt einen erhält, das dürfte eine spannende Frage bleiben.

Tipp: Bei all den Immobilien-Investments sollte auf eine solide Finanzierung geachtet werden. Man sollte keine Kredite aufnehmen, wenn diese Finanzierung „auf Kante genäht“ ist. Es sollte genug Eigenkapital mitgebracht werden – und die Raten sollten so gestaltet werden, dass sie auch erschwinglich sind. Nur dann hat man die Aussicht, bei der Immobilienfinanzierung auch unter der neuen Gesetzeslage nicht unter die Räder zu kommen.

7. April 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.