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Mahnbescheid erstellen – Achten Sie auf diese Dinge

Haben Sie Forderungen gegen ihren (ehemaligen) Mieter, wie zurückliegende Mieten oder auch Renovierungskosten, sollen Sie ein Mahnverfahren einleiten und einen Mahnbescheid erstellen.

Je nachdem, ob das Mahnverfahren maschinell oder konventionell durchgeführt wird, müssen Sie als Vermieter das entsprechende Antragsformular ausfüllen.

Die Formulare erhalten Sie im gut sortierten Zeitschriftenhandel.

Richten müssen Sie Ihren Antrag auf Durchführung des Mahnverfahrens immer an das Amtsgericht, in dessen Bezirk Sie selbst wohnhaft sind.

Achten Sie auf die Verjährungsfristen

Allerdings kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass Forderungen trotz rechtzeitiger Beantragung eines Mahnbescheids verjähren. Wie kann das passieren?

Damit die Verjährung durch Ihren Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids gehemmt wird, müssen Sie Ihre Forderungen im Formular des Mahnbescheidsantrags ganz präzise angeben.

Andernfalls war die Mühe umsonst und die Verjährung Ihrer Forderung kann doch noch eintreten.

Legt Ihr Mieter gegen Ihren Mahnbescheid innerhalb von 2 Wochen Widerspruch ein, kommt es zu einer Verhandlung vor Gericht. Und wenn er dann die „Einrede der Verjährung“ erhebt, kann es passieren, dass das Gericht Ihre Ansprüche abweist.

Nutzen Sie Online- Mahnanträge

Machen Sie auch von der seit einiger Zeit bestehenden Möglichkeit Gebrauch, einen Mahnbescheid im Internet „online“ zu beantragen – unter www.online-mahnantrag.de.

Ihre Forderungen müssen Sie individualisieren

Der Grund für die Abweisung: Sie haben Ihre Forderungen im Mahnbescheid nicht „hinreichend individualisiert“.


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Genau dies ist aber Voraussetzung dafür, dass die Verjährung gehemmt wird, wie die Karlsruher Richter des BGH in 2 Grundsatzurteilen entschieden haben (BGH, Urteil v. 23.01.08, Az. VIII ZR 46/07 und BGH, Urteil v. 06.11.07, Az. X ZR 103/05).

Das bedeutet: Ihre Ansprüche müssen Sie nach Art und Grund ganz genau angeben. Machen Sie mit Ihrem Mahnbescheid offene Mieten gegen Ihren Mieter geltend, so haben Sie also ganz genau den Zeitraum anzugeben, in dem die Miete nicht oder nur unvollständig gezahlt wurde.

Der Fall: Mietrückstände oder Ausfälle

Ihr Mieter hat Ihnen die Miete für den April 2010 nur zur Hälfte und für Mai 2010 gar nicht gezahlt.

Sie tragen deshalb in der Zeile 32 ein: „01.04.10 – 31.05.10“. Stellt sich später heraus, dass der Mieter auch die Miete im März nicht in geschuldeter Höhe entrichtet hat, ist die Verjährung diesbezüglich nicht gestoppt worden.

Hat sich der Mieter geweigert, von ihm geschuldete Schönheitsreparaturen auszuführen oder sind die Mieträume beschädigt, müssen Sie auch für Ihren Schadenersatzanspruch die betreffende Rechnung ganz genau mitteilen.

Das heißt: Das Datum der Rechnung und die Rechnungsnummer sind immer mit anzugeben.

Achtung: Eine Rechnung können Sie im Mahnbescheid als Grundlage für Ihre Schadenersatzforderung aber nur geltend machen, wenn Sie dem Mieter vor Beantragung des Mahnbescheids vorgelegen hat.

Ist dies nicht der Fall, hemmt der Mahnbescheid auch die Verjährung nicht, wie der BGH ausdrücklich klargestellt hat (BGH, Urteil v. 06.11.07, Az. X ZR 103/05).

Auf die Details achten, wenn Sie den Mahnbescheid erstellen!

Beachten Sie: Wenn Sie im Mahnantrag den Rechnungsaussteller oder das Rechnungsdatum nicht oder falsch angeben, sind Ihre Forderungen ebenfalls nicht hinreichend individualisiert.

In einem solchen Fall verjähren Ihre Schadenersatzforderungen trotz Mahnbescheids.

Gerade bei der sehr kurzen 6- monatigen Verjährungsfrist wegen unterlassener oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen sollten Sie deshalb auf die korrekte Individualisierung Ihrer Forderungen besonders achten.

Ihr Vorteil: Hinreichend konkretisiert ist Ihre Forderung im Mahnbescheid auch dann, wenn Sie auf ein eigenes Schreiben verweisen, mit dem Sie Ihre Forderung gegenüber dem Mieter geltend gemacht haben (BGH, Urteil v. 23.01.08, Az. VIII ZR 46/07).

Nach einem neueren Urteil gilt dies sogar dann, wenn das eigene Schreiben versehentlich mit einem falschen Datum angegeben wurde (BGH, Urteil v. 14.07.10, Az. VIII ZR 229/09).

Auf der sicheren Seite sind Sie daher etwa auch mit folgender Formulierung im Mahnbescheidsantrag: „Schadenersatz gemäß Schreiben des Vermieters vom 12.03.10.“

Aber Achtung: Auch hier müssen Sie notfalls beweisen, dass Ihr Mieter das besagte Schreiben auch erhalten hat, weshalb Sie es nur per Einschreiben/ Boten versenden sollten.

Versenden Sie Rechnungen nur per Einschreiben

Viele Mieter, die davon wissen, legen Widerspruch gegen den Mahnbescheid ein und behaupten, dass sie die Rechnung nie erhalten haben.

Damit Sie auf diese Weise keine Forderungen verlieren, sollten Sie die Rechnungen, die Ihr Mieter zahlen oder erstatten soll, immer per Einschreiben oder Boten an ihn senden.

Machen Sie bei Renovierung auch Kostenvoranschläge geltend

Ihr Vorteil: Haben Sie Renovierungsarbeiten noch nicht ausgeführt, sondern sich – vielleicht aus Zeitgründen – zunächst einen Kostenvoranschlag erstellen lassen, können Sie auch auf dessen Grundlage einen Mahnbescheid gegen Ihren Mieter beantragen, um die Verjährungsfrist zu wahren.

Denn um einen Schaden erstattet zu bekommen, ist es nicht notwendig, dass der Schaden bereits beseitigt wurde.

9. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.