Abmahnung bei Mietverzug: Das muss beachtet werden

Nicht selten werden Vermieter mit dem folgenden Szenario konfrontiert. Ein Mieter kommt mit den Zahlungen in Verzug und auch persönliche Gespräche führen zu keinem Ergebnis.

Bei mehrfacher verspäteter Mietzahlung ist es deswegen ratsam, eine Abmahnung zu verfassen. Diese sollte auf die Einhaltung des Mietvertrages pochen und die Missstände der derzeitigen Situation aufzeigen.

Muster für eine Abmahnung

Absender- und Empfängeradresse

Betr: Mietvertrag vom ……… Hier: Abmahnung

Sehr geehrte (r) Herr Mieter,

aufgrund Ihres vertragswidrigen Verhaltens sehe ich mich zu einer Abmahnung gezwungen. Der Grund ergibt sich aus Folgendem:

Bei Durchsicht des Mietenkontos musste ich feststellen, dass Sie Ihre Miete nicht in vereinbarter Weise zahlen. Im Monat …… erhielt ich die Miete einschließlich der Vorauszahlungen auf Betriebskosten am …… auf meinem Girokonto gutgeschrieben.

Ferner wurden mir die Mieten für die Monate …… und …… erst am …… bzw. am …… gutgeschrieben.

In § …… des Mietvertrages haben wir vereinbart, dass mir die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats zur Gutschrift gebracht sein muss.

Ich fordere Sie hiermit auf, sich künftig an diese Vereinbarung zu halten. Im Falle weiterer unpünktlicher Mietzahlungen behalte ich mir ausdrücklich vor, das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung zu beenden.

Um Ihnen künftig eine vertragsgemäße Mietzahlung zu erleichtern, füge ich meinem Schreiben eine Einzugsermächtigung bei. Bitte schicken Sie mir diese ausgefüllt und unterschrieben zurück.

Mit freundlichen Grüßen

Klaus Vermieter

Kaution zum Ausgleich verrechnen

Leider auch dies erleben viele Vermieter immer wieder: Das Mietverhältnis ist beendet, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist stellt der Mieter seine Mietzinszahlung ein. Seine Überlegung: Soll sich der Vermieter doch wegen der Miete aus der Kaution bedienen. Damit Sie diese Verrechnung der Mietkaution wirksam unterbinden können, ist Folgendes wichtig:

Sinn und Zweck der Kaution ist es, Ihre Ansprüche zu sichern. Dabei handelt es sich naturgemäß um solche Ansprüche, die erst dann entstehen, wenn das Mietverhältnis längst beendet ist.

Beispiel: Nach dem Auszug des Mieters stellen Sie fest, dass er seiner fälligen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen ist. Sie fordern Ihren Mieter unter Frist hierzu nochmals auf, doch der bleibt weiter untätig.

Sie beauftragen nun ein Fachunternehmen mit den erforderlichen Renovierungsarbeiten, die hierfür entstandenen Kosten verlangen Sie als Schadensersatz von Ihrem Mieter ersetzt. Da er auch hierzu nicht bereit ist, verrechnen Sie die Kaution.

Beispiel: Das Mietverhältnis ist beendet, die Abrechnung über Betriebskosten ergibt eine Nachforderung. Ihr Mieter sagt sich „ Was kümmert mich der Schnee von gestern“ und verweigert jede Zahlung. Daraufhin verrechnen Sie Ihre Forderung mit seiner Kaution.

Lassen Sie es Ihrem Mieter durchgehen, dass er in den letzten Monaten die Mietkaution „abwohnt“, haben Sie diese Möglichkeiten der Verrechnung nicht mehr. Stattdessen müssten Sie umständlich und kostspielig Zahlungsklage gegen Ihren ehemaligen Mieter erheben.

Tipp: Akzeptieren Sie diese Vorgehensweise auf keinen Fall.

Anderenfalls gehen Sie ein enormes wirtschaftliches Risiko ein und laufen Gefahr, auf Ihren Forderungen „sitzen zu bleiben“. Mahnen Sie Ihren Mieter unverzüglich und scheuen Sie sich nicht, Ihre Miete gerichtlich geltend zu machen, wenn auch die Mahnung ohne Folgen bleibt.