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Mahnverfahren oder Klage? – Mahnbescheid ist schneller und billiger

Zahlt Ihr Mieter seine Miete nicht, sollten Sie unverzüglich eine Zahlungsklage beim Amtsgericht oder ein Mahnverfahren beantragen.

Ihr zuständiges Mahngericht können Sie beim Amtsgericht erfragen.

Im Mahnverfahren füllen Sie lediglich einen Vordruck aus und müssen keine umfangreiche Klage fertigen.

Legt Ihr Mieter keinen Widerspruch gegen den Mahnbescheid ein, wird es keine Gerichtsverhandlung geben. Sie erhalten dann nach kurzer Zeit einen Vollstreckungsbescheid, aus dem Sie beispielsweise das Konto des Mieters pfänden dürfen oder einen Gerichtsvollzieher beauftragen können.

Welcher Weg ist der bessere?

Das Mahnverfahren ist kostengünstiger als das Klageverfahren. Legt Ihr Mieter allerdings binnen zwei Wochen gegen den Mahnbescheid Widerspruch oder gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch ein, kommt es zu dem regulären Klageverfahren.

Dann haben Sie Ihren Anspruch wie in einer normalen Klage zu begründen. In diesem Fall haben Sie durch das Mahnverfahren also keine Zeit gewonnen.

Das Mahnverfahren wählen Sie also dann, wenn Sie keinen Widerspruch oder Einspruch Ihres Mieters erwarten.

Das Schuldanerkenntnis – Vollstreckung bei Notar beurkunden

Sieht Ihr Mieter ein, dass er Ihnen tatsächlich Geld schuldet, können Sie auch ein Schuldanerkenntnis und die Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung bei einem Notar beurkunden lassen.

Ein solches notarielles Schuldanerkenntnis ist für Sie der bei Weitem leichteste Weg, einen vollstreckbaren Titel zu erhalten. Es gibt keinerlei Gerichtsverfahren.

Daraus können Sie wiederum das Konto pfänden lassen oder einen Gerichtsvollzieher beauftragen.

Klagen Sie im Urkundsprozess

Ganz klar: Bei Zahlungsverzug Ihres Mieters möchten Sie schnell einen Vollstreckungstitel erhalten. Bei rückständigen Mieten – auch wegen ungerechtfertigter Minderungen – können Sie im sogenannten Urkundsprozess vorgehen.

Das gilt nicht nur für Geschäftsraummietverträge, sondern auch für Wohnraum. In diesem Verfahren beweisen Sie durch eine Urkunde, hier dem Mietvertrag, dass Ihnen die Miete zusteht.

Dann erhalten Sie ein sogenanntes Vorbehaltsurteil.

Behauptet Ihr Mieter wegen Mietmängeln nicht gezahlt zu haben, kann er diese angeblichen Mietmängel nicht im Urkundsverfahren nachweisen. In der Regel hat er nämlich über die Mängel keine Urkunde, also kein beweisendes Schriftstück.


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Schnelle Vollstreckung möglich

Aus dem Vorbehaltsurteil können Sie sofort vollstrecken, also beispielsweise einen Gerichtsvollzieher beauftragen oder das Konto Ihres Mieters pfänden.

Ihr Mieter kann nur in dem sogenannten Nachverfahren die Berechtigung der Minderung oder anderer Gründe für die Nichtzahlung nachweisen. Stellt sich dann allerdings heraus, dass die Minderung berechtigt war, haften Sie Ihrem Mieter auf Schadenersatz.

Eine Vollstreckung ist in solchen Fällen für Sie also nicht ohne Risiko.

Weisen Sie auch Ihren Rechtsanwalt auf eine Klage im Urkundsprozess hin. Viele Anwälte kennen diese Möglichkeit nicht.

Räumung und Zwangsvollstreckung

Zahlt Ihr Mieter nicht, sollten Sie ihn schnellstmöglich aus der Wohnung herausbekommen. Dafür benötigen Sie zunächst einen Räumungstitel. Sie müssen also Ihren Mieter auf Räumung vor dem zuständigen Amtsgericht verklagen.

Wenn Sie dann ein entsprechendes Räumungsurteil in den Händen halten, wird ein verständiger Mieter spätestens jetzt ausziehen. Leider ist aber auch das nicht immer der Fall.

Daher können Sie, wie aus nahezu jedem Urteil, auch aus Ihrem Räumungsurteil vollstrecken.

Sie beauftragen einen Gerichtsvollzieher, der für Sie die Räumung notfalls unter Gewaltanwendung und unter Zuhilfenahme der Polizei durchführt. Das alles kostet viel Geld, das Sie vorstrecken müssen.

Ob Sie es später von Ihrem Mieter wiedererhalten, ist in der Praxis oft mehr als fraglich.

Von Vorteil für Sie: Das „Berliner Modell“

Es gibt für Sie eine kostengünstige Möglichkeit der Räumung. Die sollten Sie unbedingt kennen. Es handelt sich um die erleichterte Räumung – also die Besitzeinweisung – nach dem sogenannten Berliner Modell.

Danach kann der Gerichtsvollzieher bei Ihrem entgegenstehenden Willen nicht mehr

  • ein völlig überteuertes Transportunternehmen beauftragen,
  • das meist völlig wertlose Sachen chauffiert,
  • um sie auf Ihre Kosten für 3 Monate einzulagern

und

  • dann nach Ablauf von 2 weiteren Monaten, nach einer gescheiterten Versteigerung der Sachen,
  • mit nochmals erheblichem Kostenaufwand die Sachen entsorgen lassen.

So gehen Sie bei dem „Berliner Modell“ vor

Voraussetzung ist zunächst, dass Sie einen Räumungstitel und ein Zahlungsurteil wegen Mietschulden Ihres Mieters besitzen. Sie machen dann Ihr Vermieterpfandrecht an sämtlichen in der Wohnung Ihres Mietschuldners befindlichen, beweglichen Gegenständen geltend.

Das bedeutet, dass er seine Sachen nicht aus der Wohnung entfernen darf. Damit entfallen dann naturgemäß auch die Kosten für das Transportunternehmen und die Einlagerung.

Allerdings haben Sie die Gegenstände zunächst noch in Ihren Mieträumen.

Sie beschränken also Ihre Räumungsvollstreckung auf

  • die Herausgabe der Wohnung,
  • die Verweisung des Mieters aus der Wohnung und
  • Ihre Einweisung in die Immobilie.

Dann erhalten Sie Ihre Wohnung zurück und können die Gegenstände Ihres Mieters versteigern lassen.

18. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.