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Diese Kosten kommen beim Immobilienmakler auf Sie zu

Hinsichtlich der Höhe einer Provisionsvereinbarung sind keine gesetzlichen Vorschriften vorhanden. Eine Provision können Sie als Auftraggeber, mit Ausnahme der Vermittlungsprovision für Mietwohnungen (maximal zwei Monatsmieten), frei vereinbaren.

Fehlt eine Vereinbarung, so ist, soweit weitere Voraussetzungen erfüllt sind, eine „übliche“ Vergütung zu zahlen, wenn die Leistung des Maklers regelmäßig nur gegen eine Bezahlung zu erwarten ist.

Immobilienmakler: Was ist eine „übliche“ Provision?

Hier ergibt sich die Frage was eine „übliche“ Provision ist. Tatsächlich sind regional zum Teil sehr große Unterschiede vorhanden. Die zu zahlenden Provisionen schwanken in den Bundesländern durchschnittlich zwischen 3% und 5% des Immobilienpreises zzgl. Mehrwertsteuer.

Hinweis: Auskunft über die regional übliche Provision können die IHK und Maklerorganisationen geben. Wichtig dabei: Der Makler muss seine Provision dem Verbraucher als Endpreis darstellen.

Man unterscheidet zwei Situationen:

  • Der Kunde ist ein privater Endverbraucher: Der Makler muss die Provision einschließlich Umsatzsteuer angeben.
  • Der Kunde ist kein privater Endverbraucher: Der Makler muss die Provision zuzüglich der Umsatzsteuer angeben.

Vorsicht vor unseriösen Maklern

Fällig – und damit zahlbar – wird eine vereinbarte Provision erst mit der notariellen Beurkundung eines Vertrages über eine Immobilie. Manche Makler verlangen neben der Provision auch noch einen Kostenersatz oder relativ hohe Einschreib-, Bearbeitungs- oder Reservierungsgebühren. Diese sollen meistens sogar im Voraus fällig sein.

Solche Makler gelten in ihren eigenen Reihen als unseriös, weil die Forderung derartiger Gebühren gegen die kaufmännischen Sitten innerhalb des Maklerberufsstandes verstößt.


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Werden solche Forderungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vorausgesetzt, verstoßen sie als erfolgsunabhängige Provision gegen das gesetzliche Leitbild des Maklervertrages. Seriöse Makler nehmen ausschließlich ein Erfolgshonorar, wenn es tatsächlich zum Abschluss eines Vertrages über eine Immobilie kommt.

Praxis-Tipp: Sie sollten sich als Auftraggeber niemals dazu verpflichten, Aufwendungen oder Bearbeitungsgebühren zu erstatten.

Eine Vereinbarung von Reservierungsgebühren ist nicht sinnvoll, weil eine Reservierung des Maklers zu Gunsten des Interessenten für den Eigentümer der Immobilie nicht rechtsverbindlich ist. Das Recht auf Erwerb einer Immobilie kann man sich nur durch eine im Grundbuch eingetragene Vormerkung sichern.

Wann Sie keine Vergütung zahlen müssen

Der Vergütungsanspruch des Maklers setzt, neben der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit, das wirksame Zustandekommen des Hauptvertrages voraus und hierfür insbesondere, dass die Tätigkeit des Maklers dies bewirkt hat.

Beispiel: Die A Immobilien GmbH fordert 4% Maklerprovision zzgl. MwSt. für den Nachweis eines Mehrfamilienhauses, das Herr B nach Erhalt eines Exposés der A Immobilien GmbH gekauft hat.

Herr B ist der Auffassung, dass er zur Zahlung der Provision nicht verpflichtet ist, weil er das Objekt von einem alten Bekannten erworben hat. Zudem bemängelt er, dass die Makler auch für seinen Bekannten tätig waren ohne dass Herr B hierüber informiert war.

Die erforderliche Ursächlichkeit der Maklerleistung liegt nicht vor, wenn Sie als Auftraggeber den nachgewiesenen Vertrag auch ohne Tätigkeit des Maklers in gleicher Weise geschlossen hätten.

Wichtig: Makler muss nicht die Hauptursache gesetzt haben

Hier ist aber zu beachten, dass der Makler nicht die alleinige oder hauptsächliche Ursache gesetzt haben muss. Es ist nach der Rechtsprechung ausreichend, wenn die Maklertätigkeit zum Abschluss des Hauptvertrages beigetragen hat.

Voraussetzungen für Ihre Pflicht als Auftraggeber zur Zahlung einer Provision sind:

  • Ein wirksamer Maklervertrag und
  • Maklertätigkeit (Nachweis oder/und Vermittlung) und
  • ein wirksamer Hauptvertrag (Miete, Pacht oder Kauf) und
  • Übereinstimmung des Hauptvertrages mit dem Maklerauftrag und
  • Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Hauptvertrag.

Zunächst muss zwischen Ihnen als Auftraggeber und dem Makler ein wirksamer Maklervertrag geschlossen worden sein. Der Makler muss seine Maklerleistung als Nachweisoder/und Vermittlungstätigkeit erbracht haben.

Schließen Sie als Auftraggeber einen Hauptvertrag, zum Beispiel einen Immobilienkaufvertrag, so muss die Maklerleistung hierfür zumindest mitursächlich sein. Der geschlossene Hauptvertrag muss wirksam sein. Außerdem müssen der durch Sie als Auftraggeber im Maklervertrag angestrebte und der tatsächlich erreichte Hauptvertrag übereinstimmen.

Provision nur bei Erfüllung aller Voraussetzungen fällig

Wenn eine dieser fünf Voraussetzungen nicht erfüllt ist, sind Sie als Auftraggeber nicht dazu verpflichtet eine Provision an den Makler zu zahlen. Im Beispiel muss Herr B keine Provision zahlen, weil ihm das Objekt bereits bekannt war (Vorkenntnis). Die Tätigkeit des Maklers muss den Ausschlag zum Abschluss des Hauptvertrages gegeben haben. Dann spricht man von Kausalität (Ursächlichkeit).

Möglich ist auch eine Mitursächlichkeit, beispielsweise, wenn der Makler lediglich die Vorverhandlungen durchgeführt hat. Ist der Hauptvertrag nicht wirksam, entfällt auch der Provisionsanspruch, beispielsweise weil der Hauptvertrag angefochten wurde oder nichtig ist.

Stimmt der abgeschlossene Vertrag mit dem im Maklervertrag genannten Hauptvertrag nicht überein, ist der Provisionsanspruch des Maklers gefährdet. Entscheidend ist grundsätzlich wie groß die Abweichung hinsichtlich Vertragsart, Vertragsgegenstand oder Vertragspartner ist.

Beispielsweise müssen Sie keine Provision zahlen, wenn Sie statt eines ursprünglich laut Maklervertrag angestrebten Kaufvertrages einen Mietvertrag über eine Immobilie abschließen.

3. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.