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Makler und Wohnungsvermittlung: Das gilt bei Verwaltung und Provision

Die Arbeit eines Maklers umfasst oft mehr als die reine Wohnungsbesichtigung.

Häufig wird Ihr Makler für Sie auch Tätigkeiten entfalten, die der des Verwalters nahe kommen.

Der Makler führt nach Auszug des alten Mieters die Wohnungsabnahme für Sie durch, bevor er mit einem neuen Interessenten die Wohnung besichtigt.

Solange diese Tätigkeiten nur Nebenleistungen sind, wird hierdurch eine Verwalterstellung nicht begründet.

Provisionsausschluss: umfangreiche Verwalterarbeit nötig

Als Ihren Verwalter sieht die Rechtsprechung Ihren Makler erst an, wenn die Verwaltungsaufgaben so umfangreich sind, dass die Wohnungsvermittlung nicht mehr der eigentliche Anlass ist, sondern neben der Verwaltung durchgeführt wird.

Die Verwaltung einer Immobilie setzt schon per Definition eine gewisse Dauer der Tätigkeiten voraus.

Die Erhaltung Ihres Wohngebäudes und seine bestimmungsgemäße Verwendung sind nur durch planmäßig gestaltendes Handeln und nicht durch punktuelles Vorgehen zu bewerkstelligen.

Ihr Makler wird also nur als Verwalter angesehen werden, wenn er Verwaltungsaufgaben nicht nur im Zusammenhang mit einer Wohnungsvermittlung erledigt.

Er muss diese hierfür über einen längeren, über die Erledigung der Wohnungsvermittlung hinausreichenden Zeitraum wahrnehmen.

WEG-Verwalter kann Makler sein

Der Wohnungseigentumsverwalter ist durch die Regelungen des Wohnraumvermittlungsgesetzes, aber nicht als Makler ausgeschlossen.

Denn dieser ist nur Verwalter des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentumsanlage, in der sich Ihre zu vermietende Wohnung befindet. Seine Verwaltungsaufgabe bezieht sich also nicht auf die Verwaltung des Sondereigentums, das vermietet werden soll.

Er kann daher vom Mieter Provision verlangen (BGH, Urteil v. 13.03.03, Az. III ZR 299/02).


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Vormieter als Makler ausgeschlossen

Auch Ihr bisheriger Mieter kann nicht wirksam mit einem Mietinteressenten eine Provisionszahlung vereinbaren (BGH, Urteil v. 09.03.06, Az. III ZR 235/05).

Das Gleiche gilt für dessen Mitarbeiter. Hinter dieser gesetzgeberischen Anordnung steht die Überlegung, dass Ihr bisheriger Mieter eigene Interessen verfolgt und daher in einem Interessenkonflikt steht.

Ihr Mieter, den Sie gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag entlassen, wird in erster Linie darauf achten, einen Ihnen genehmen Nachmieter zu präsentieren.

Demgegenüber wird er seine aus dem Maklervertrag bestehende Pflicht, im Interesse des wohnungssuchenden Kunden zu handeln, vernachlässigen.

Keine provisionspflichtige Vermittlung durch Beteiligte an Eigentümergesellschaft

Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers muss ein Wohnungsvermittler unabhängig sein und ausschließlich die Interessen seines wohnungssuchenden Kunden im Auge haben.

Deshalb darf niemand provisionspflichtige Leistungen zur Vermietung einer Wohnung erbringen, der ein eigenes Interesse mit der Vermietung verfolgt. Nicht zulässig ist damit jede provisionspflichtige Wohnungsvermittlung durch einen Makler, der mit Ihnen als Vermieter wirtschaftlich eng verbunden ist.

Wenn Sie Ihr Immobilienvermögen über eine juristische Person (GmbH, AG etc.) halten, ist also jeder, der rechtlich oder wirtschaftlich an Ihrer Gesellschaft beteiligt ist, als Makler ausgeschlossen.

Hierbei kommt es ausschließlich auf die aus dem Grundbuch ersichtliche Rechtslage an (BGH, Urteil v. 23.10.03, Az. III ZR 41/03).

Grundbuchlage entscheidend

Sie haben Ihr Wohnhaus verkauft und die wirtschaftliche Übergabe an den Käufer schon vollzogen. Sie können dann trotzdem keine provisionspflichtige Wohnungsvermittlung durchführen, solange Sie noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Sozialer Wohnungsbau kann nicht provisionspflichtig vermittelt werden

Wenn Ihre Wohnung preisgebunden ist oder öffentlich gefördert wird, darf keine Provision mit dem Wohnungssuchenden vereinbart werden. Erst nach Ablauf der Bindungszeit kann eine solche Wohnung für den Mietinteressenten provisionspflichtig vermittelt werden.

Provisionshöhe nicht frei zu vereinbaren: Maximal 2 Monatsmieten

Zwischen Ihrem Makler und dem Mietinteressenten kann die Höhe der Provision nicht frei vereinbart werden. Das WoVermittG schreibt eine maximale Provisionshöhe von 2 Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer vor (§ 3 Abs. 2 WoVermittG).

Zahlungen für Betriebskosten, ob als Pauschale oder als Vorauszahlung, bleiben bei der Bemessung der Monatsmiete unberücksichtigt.

Wenn Ihr Makler gewerbsmäßig tätig ist, darf er den Provisionsbetrag nur nach einem Bruchteil bzw. einem Vielfachen der Monatsmiete berechnen. Er muss die Provisionshöhe in jedem Angebot der Wohnung angeben, etwa so:

Die Provision beträgt 1,5 Nettomieten zzgl. Mehrwertsteuer.

Unzulässig wäre etwa:

Die Provision beträgt 500 €.

Zudem kann vereinbart werden, dass bei Nichtzahlung der Provision eine Vertragsstrafe in Höhe von 10% der Provision, aber höchstens 25 € zu zahlen ist (§ 4 WoVermittG).

Wenn zwischen Ihrem Mieter und Ihrem Makler eine höhere Provision als 2 Monatsmieten vereinbart wurde, führt dies aber nicht zur Nichtigkeit des gesamten Maklervertrags.

Eine solche Vereinbarung hat nur zur Folge, dass der über 2 Monatsmieten hinausgehende Provisionsanteil nicht geschuldet wird.

Aufwendungsersatz nachgewiesener Auslagen erst ab bestimmter Höhe

Grundsätzlich darf der Makler mit dem Wohnungssuchenden nicht den Ersatz von Aufwendungen vereinbaren. Eine Ausnahme besteht für solche Auslagen, die mehr als 1 Monatsmiete ausmachen.

Hierfür darf der Makler Ersatz verlangen, wenn er mit dem Wohnungssuchenden eine eindeutige Vereinbarung hierzu getroffen hat.

Außerdem darf der Makler für den Fall, dass kein Mietvertrag zustande kommt, den Ersatz nachgewiesener Auslagen vereinbaren. Eine Pauschalierung der Auslagen kann also nicht vereinbart werden.

Keine Provision bei Interessenskonflikt

Gegenüber dem Wohnungssuchenden darf ein Makler eine Provision nicht geltend machen, wenn er sich in einem Interessenkonflikt befindet. Ein solcher besteht, wenn der Makler (Mit-)Eigentümer, bisheriger Mieter oder Verwalter der Wohnung ist.

Auch für Sozialwohnungen kann vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung keine Provision verlangt werden. In all diesen Fällen muss der Makler durch Sie als Eigentümer entlohnt werden.

Achten Sie bei der Auswahl des Maklers also unbedingt darauf, dass dieser sich in keiner Weise in einem Interessenkonflikt befindet.

14. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.