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Maklerprovision: Grundsätze und Ausnahmen

Die Höhe einer Maklerprovision ist gesetzlich nicht geregelt. In der Mehrzahl der Fälle sind nach dem Maklervertrag Sie als Käufer provisionspflichtig. Auch hier gilt jedoch: Handeln Sie mit dem Verkäufer.

Eine  Vereinbarung sollten Sie  nicht akzeptieren, da die Gebühren genau genommen vom Verkäufer verursacht werden. Der Grund für die Einrichtung eines Notaranderkontos liegt nämlich oft darin, dass der Verkäufer im Grundbuch noch eine Grundschuld hält, die er mit dem Kaufpreis erst abgelten kann.

Diese Situation führt dazu, dass Ihre finanzierende Bank noch nicht bereit ist, das Darlehen als Kaufpreis auszuzahlen, da eine grundbuchrechtliche Sicherung wegen der Grundschuld des Verkäufers noch nicht möglich ist.

  • die Bewilligung der Eigentumsumschreibung;
  • die Bewilligung zur Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Käufers;

Für dieses Dilemma nun bietet das Notaranderkonto einen Ausweg. Da der Notar ein öffentliches Amt bekleidet und ihm selbst der Zugriff auf sein Anderkonto nur unter engen Voraussetzungen gestattet ist, zahlt die finanzierende Bank das Darlehen schon aus, obwohl die Eintragung einer sichernden Grundschuld noch nicht möglich ist.

  • die Bewilligung zur Löschung der Auflassungsvormerkung nach Eigentumsumschreibung;

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  • die Bewilligung zur Bestellung von Grundpfandrechten des Käufers.

In welchen Fällen Sie dem Makler keine Provision zahlen müssen

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, wendet sich häufig an einen Makler. Dessen Erfahrungen und Kontakte können für das Geschäft ja oftmals sehr förderlich sein.

Später kommt es allerdings häufig zu Meinungsverschiedenheiten darüber, wer denn eigentlich die Provision des Maklers zu zahlen hat – der Verkäufer der Immobilie oder der Käufer.

Zwischenverkäufe: Verkäufer beauftragt

Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen und beauftragen Sie einen Makler, nach einem geeigneten und zahlungsfähigen Käufer zu suchen, ist es in aller Regel der Käufer, der dem Makler die Provision zu zahlen hat.

Dies weiß auch der Makler, der deshalb eine entsprechende Provisionsvereinbarung mit seinen Kaufinteressenten schließen muss. Als Verkäufer erteilen Sie dem Makler nämlich nur einen so genannten „Vertriebsauftrag“, der Sie selbst nicht zur Provisionszahlung verpflichtet.

Was viele Verkäufer nicht wissen: Trotz Abschluss eines Maklervertrages können Sie als Eigentümer Ihre Immobilie auch noch selbst an einen Interessenten verkaufen. Gerade dies wollen die Makler aber vermeiden, was auch verständlich ist.

Denn vielleicht hat der Makler schon eine Menge Anstrengungen unternommen, um einen geeigneten Käufer zu finden und muss dann erfahren, dass die Immobilie ihren Besitzer längst gewechselt hat.

Maklerprovision: Verweisungsklauseln

Manche Makler versuchen sich deshalb durch eine Vereinbarung abzusichern, wonach Sie als Eigentümer verpflichtet sind, eigene Interessenten immer an den Makler weiter zu verweisen. Anders ist es freilich dann, wenn Sie sich als Verkäufer ausdrücklich verpflichten, im Erfolgsfall dem Makler eine Provision zu zahlen. Denn erst jetzt ist ein Maklervertrag zustande gekommen.

Durch den Ausschluss eines Zwischenverkaufs will der Makler sicherstellen, dass ihm ausnahmslos jeder Käufer eine Provision zahlen muss – auch wenn der Makler den Käufer selbst nicht beigesteuert hat. Wichtig: Dies ist unzulässig. Die Gerichte lassen solche Verweisungsklauseln, wie sie in zahlreichen Makler- Formularverträgen stehen, nicht zu.

Also, selbst wenn Sie als Eigentümer mit dem Makler verabredet haben, nicht selbst an einen Käufer zu veräußern, können Sie genau dies tun, wenn sich Ihnen hierzu die Gelegenheit bietet. Der Makler hat dann das Nachsehen, wie etwa das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschied (OLG Frankfurt/Main, Az 15 U 179/99).

Es ist wichtig, dass ein Makler alle Hebel in Bewegung setzt, um Ihre Immobilie zu verkaufen, er es etwa vielerorts werbewirksam inseriert. Achten Sie dabei auf eine begrenzte Laufzeit. Diese sollte vier Monate nicht übersteigen, denn die Praxis zeigt: Der Makler, der in dieser Zeit keinen Käufer findet, tut es danach auch nicht mehr.

Verkaufsverpflichtung: Exklusivitätsvereinbarung

Kommt der Zwischenverkauf nicht mit einem selbst von Ihnen gefundenen Käufer zustande, sondern haben Sie später noch einen weiteren Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt, kann die Sache allerdings schon wieder anders aussehen.

Es gibt aber auch Exklusivitätsvereinbarungen, die dem Makler nicht helfen. Hierzu gehört die Vereinbarung, wonach Sie sich als Verkäufer Ihrem Makler gegenüber verpflichten, an den vom Makler gefundenen Käufer auch zu verkaufen. Dies ist dann der Fall, wenn Sie sich Ihrem ersten Makler exklusiv verpflichtet haben und dieser daher darauf vertrauen darf, dass nur er beauftragt ist.

Verkaufen Sie nun an einen Käufer, welcher Ihnen vom später beauftragten Makler vermittelt wurde, können Sie Ihrem zunächst exklusiv beauftragten Makler gegenüber schadensersatzpflichtig werden.

Aus diesem Grund ist es kein Wunder, dass viele Makler auf dem Abschluss einer derartigen Exklusivitätsvereinbarung bestehen. Was viele Makler jedoch nicht wissen: Erfolgt eine solche Vereinbarung nicht in notariell beurkundeter Form, ist sie unwirksam.

Haben Sie es sich als Verkäufer also später anders überlegt und wollen Sie Ihre Immobilie gar nicht mehr verkaufen oder verkaufen Sie sie an eine Person, die nicht auf Vermittlung eines später beauftragten zweiten Maklers Käufer wurde, hat Ihr Makler das Nachsehen, solange diese Abrede nicht notariell beurkundet wurde.

7. Juli 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.