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Maklervertrag: In diesen Fällen wird keine Provision gezahlt

Bei verschiedenen am Makler- und am Hauptvertrag beteiligten Personen kann Ihre Provisionszahlungspflicht entfallen.

Hier führt aber nicht jede Veränderung zum Entfallen der Provisionspflicht.

Wenn Sie mit einem Makler einen Maklervertrag geschlossen haben und anschließend nicht Sie, sondern Ihr Ehemann/Ihre Ehefrau den Hauptvertrag abschließt, ist die Provision an den Makler zu zahlen (OLG Koblenz, Urteil v. 18.09.03, Az. 5 U 306/03).

Da Sie den Vertrag mit dem Makler geschlossen haben, haben auch Sie und nicht der Käufer die Provision an den Makler zu zahlen.

Das Gleiche gilt, wenn einer Gesellschaft, deren Geschäftsführer Sie sind, durch den Makler ein Grundstück angeboten wird und eine andere Gesellschaft, deren Geschäftsführer Sie ebenfalls sind, das Grundstück kauft (BGH, Urteil v. 05.10.95, Az. III ZR 10/95).

Kaufpreis zu gering: keine Provision

Sie können sich auch nicht darauf berufen, der Hauptvertrag entspreche nicht dem Maklervertrag, weil der Kaufpreis tatsächlich unwesentlich niedriger vereinbart wird, als in dem Maklerangebot angegeben.

Der Kaufpreis ist nämlich üblicherweise verhandelbar. Die Rechtsprechung verneint eine Gleichwertigkeit von Maklervertrag und Kaufvertrag erst bei Abweichungen von 15% und mehr (OLG Brandenburg, Urteil v. 12.10.99, Az. 11 U 116/98). Allerdings ist die Rechtsprechung hierzu nicht einheitlich.


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Das OLG Hamburg hat eine Kaufpreisreduzierung von 23% als unschädlich angesehen, sodass die Provision zu zahlen war (OLG Hamburg, Urteil v. 28.04.00, Az. 11 U 166/99).

Keine Provision bei Vertrag eines Dritten

Dagegen ist keine Provision von Ihnen geschuldet, wenn ein Bekannter oder ein Berater, den Sie zur Besichtigung mitgenommen haben, anschließend den Kaufvertrag abschließt.

Zusammengefasst kommt es also in diesem Zusammenhang immer darauf an, ob Sie das, was Sie ursprünglich wirtschaftlich erreichen wollten, tatsächlich mithilfe des Maklers erreichen. Dann müssen Sie dem Makler die Provision zahlen.

Keine Provisionspflicht bei nichtigem Hauptvertrag

Bei Abschluss des Hauptvertrags schulden Sie – wie oben gezeigt – grundsätzlich eine Provisionszahlung. Wenn Sie einen Hauptvertrag abschließen, dieser aber nichtig ist, schulden Sie also auch keine Provision. Denn ein nichtiger Hauptvertrag wird rechtlich als nicht abgeschlossen behandelt.

Sie schließen den Kaufvertrag ohne Mitwirkung eines Notars. Dieser Vertrag ist mangels Beurkundung nichtig, sodass Sie keine Provision schulden.

Nicht durchgeführter Kaufvertrag: Zahlungspflicht

Problematisch ist allerdings, wie es sich verhält, wenn der abgeschlossene Hauptvertrag wirksam ist, aber nicht durchgeführt wird. Ihre Provisionspflicht bleibt dann bestehen. Eine einvernehmliche Aufhebung des Hauptvertrags hat also keinen Einfluss auf Ihre Provisionspflicht.

Das Gleiche gilt, wenn Ihr Vertragspartner vom Vertrag zurücktritt, weil Sie Ihre Verpflichtungen nicht erfüllen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.03.08, Az. 7 U 40/07).

Sie haben einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt. Sie versprechen, im Verkaufsfall eine Provision an den Makler zu zahlen. Der Makler weist Ihnen einen Käufer nach, mit dem Sie einen Kaufvertrag abschließen.

Anschließend verweigert der Käufer die Durchführung des Kaufvertrags, weil versteckte Mängel an der Immobilie entdeckt werden. Trotz der Nichtdurchführung des Kaufvertrags müssen Sie dem Makler in diesem Fall die Provision zahlen.

Freies Rücktrittsrecht: keine Provision

Bei Ausübung eines im Kaufvertrag bereits vereinbarten Rücktrittsrechts können Sie allerdings von Ihrer Provisionszahlungspflicht befreit werden. Voraussetzung hierfür ist, dass Sie das Rücktrittsrecht ohne weitere Voraussetzungen ausüben können.

Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass Sie innerhalb von 4 Wochen nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags vom Kaufvertrag zurücktreten können. Weitere Voraussetzungen für Ihr Rücktrittsrecht werden nicht vereinbart.

In diesem Fall nimmt die Rechtsprechung an, dass Sie erst nach Ablauf der vereinbarten 4-Wochen-Frist rechtlich an den Kaufvertrag gebunden sind. Demzufolge tritt nach der Rechtsprechung die Provisionszahlungspflicht auch erst mit Ablauf der Frist ein (BGH, Urteil v. 23.11.06, Az. III ZR 52/06).

Aber: bestimmte Voraussetzungen erfordern Provisionspflicht

Wenn dagegen weitere Voraussetzungen vorliegen müssen, damit Sie ein Rücktrittsrecht ausüben können, führt auch Ihr Rücktritt nicht zum Entfallen der Provisionszahlungspflicht (BGH, Urteil v. 20.02.97, Az. III ZR 81/96).

Sie schließen einen Kaufvertrag über ein Grundstück. Im Kaufvertrag wird Ihnen ein Rücktrittsrecht eingeräumt für den Fall, dass der Verkäufer nicht innerhalb von 8 Wochen ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht zur Löschung bringt.

Hier ist Ihr Rücktrittsrecht von weiteren Voraussetzungen abhängig. Im Falle der Ausübung des Rücktrittsrechts schulden Sie daher die Zahlung der Provision.

29. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.