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„Überraschende Klauseln“ im Maklervertrag nicht erlaubt

Der Makleralleinauftrag ist eine besondere Form des gesetzlich geregelten Maklervertrages. Für den Maklervertrag gilt grundsätzlich das Erfolgsprinzip. Nur wenn der Makler Ihnen als Auftraggeber eine Immobilie oder einen Interessenten nachweist oder vermittelt, sind Sie verpflichtet eine Provision zu zahlen.

Das wesentliche Kennzeichen eines Makleralleinauftrages sind zwei Aspekte: Zum einen verpflichten Sie sich als Auftraggeber, keine weiteren Makler einzuschalten.

Zum anderen verpflichtet sich der Makler im Gegenzug, tatsächlich tätig zu werden. Eine formularvertragliche Vereinbarung in einem Alleinauftrag, die besagt, dass der Makler nicht verpflichtet ist, tätig zu werden, ist unwirksam.

Die Laufzeit des Maklervertrags

Meist wird für einfache Maklerverträge keine feste Laufzeit vereinbart. Sie können auch jederzeit gekündigt werden. Hiervon unterscheidet sich der Makleralleinauftrag grundsätzlich. Sie können als Auftraggeber nicht jederzeit den Vertrag kündigen, da zumeist eine Befristung vereinbart wird.

Als Höchstdauer sollten maximal sechs Monate vereinbart werden. Eine unbefristete vertragliche Bindung würde Sie als Auftraggeber unzulässig einengen. Ist eine vereinbarte Befristung rechtlich unzulässig, gilt immer eine angemessene Frist als vereinbart.

„Überraschende Klauseln“ nicht geltend

Der Makler kann Sie als Auftraggeber auch nicht in Ihrer Freiheit, einen Vertrag abzuschließen, einschränken. Es steht Ihnen grundsätzlich frei, ob Sie einen Hauptvertrag über die vertragsgegenständliche Immobilie schließen.


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Genauso wenig können Sie an die vom Makler mit einem möglichen Vertragspartner ausgehandelten Konditionen gebunden werden. Es ist nicht zulässig, wenn Sie als Auftraggeber im Falle einer Ablehnung verpflichtet werden, die Provision zu entrichten.

Eine solche Vereinbarung ist eine „überraschende Klausel“. Als „überraschend“ werden Klauseln bezeichnet, denen ein Überrumpelungseffekt innewohnt, weil die Vertragsvereinbarung nicht mit dem gesetzlichen Grundmodell des Maklervertrages übereinstimmt.

Das gilt insbesondere für Vertragsvereinbarungen, die vom gesetzlichen Grundmodell des Maklervertrages insofern abweichen, dass Sie als Auftraggeber zu einer Zahlung der Provision verpflichtet sind, obwohl der Makler für Sie weder einen Nachweis erbracht oder vermittelt hat.

Maklervertrag: Was ist erlaubt?

Makler versuchen natürlich durch Vertragsvereinbarungen ihren Provisionsanspruch abzusichern. Aber nicht alles ist erlaubt.

Bei einem so genannten „Erweiterten Provisionsversprechen“ soll die Verpflichtung zur Zahlung der Provision für Sie als Auftraggeber auch dann bestehen, wenn ein Geschäft nicht auf die Tätigkeit des Maklers zurückzuführen ist. Es handelt sich dabei um eine erfolgsunabhängige Vergütung, die nur dann zulässig ist, wenn sie individuell ausgehandelt wurde.

Eine „Hinzuziehungsklausel“ in einem Maklervertrag würde Sie als Auftraggeber verpflichten, den Makler zu Verhandlungen mit von Ihnen selbst ermittelten Interessenten hinzuzuziehen. So soll ihm Gelegenheit gegeben werden, seine Vermittlungstätigkeit auszuüben. Dann erwirbt er nämlich einen Anspruch auf Provision.

Eine „Verweisungsklausel“ verpflichtet Sie als Auftraggeber, eigene Interessenten an den Makler zu verweisen. Der Makler hat dadurch noch die Möglichkeit, seine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit zu erfüllen und einen Provisionsanspruch zu erwerben.

Individualvertrag als Ausweichmöglichkeit

Diese Klauseln so genannter qualifizierter Maklerverträge können nur in einem Individualvertrag vereinbart werden. Vereinbarungen solcher Klauseln in der Form eines Formularvertrages, also eines Vertragsvordrucks oder als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sind nach der Rechtsprechung unwirksam.

Damit sind Vordrucke von Musterverträgen gemeint, aber auch von Maklern selbst entwickelte Verträge, die regelmäßig benutzt werden. Dabei ist schon ausreichend, wenn der Makler die Absicht hatte, die Klauseln mehrmals zu benutzen. Handelt es sich um vorgefertigte Formularverträge, genügt schon die erste Verwendung.

Kennzeichen einer Individualvereinbarung ist das Aushandeln durch die Parteien. Der Makler muss Ihnen als Auftraggeber nicht nur seine Bereitschaft zur Verhandlung über die gewünschten Klauseln signalisieren. Er muss Ihnen darüber hinaus Inhalt, rechtliche Tragweite und Alternativen deutlich darstellen.

Maklervertrag: Letzte Hinweise

Es genügt nach der Rechtsprechung nicht, Sie als Auftraggeber eine Erklärung unterschreiben zu lassen, in der Sie bestätigen, dass der Vertragsinhalt in seinen Einzelheiten ausgehandelt wurde. Ein qualifizierter Maklervertrag weicht so weit von den wesentlichen Grundgedanken des gesetzlichen Maklervertrages ab, dass er als formularvertragliche Vereinbarung unzulässig ist.

Die gesetzliche Regelung, die für den Makler nur im Erfolgsfall ein Honorar vorsieht, wird durch einen qualifizierten Maklervertrag einseitig zu Gunsten des Maklers abgeändert. Der Makler verdient dann seine Provision nicht ausschließlich im Erfolgsfall.

3. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.