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Messie-Wohnung 2 – Eigentumsrecht des Mieters und Zutrittsrecht zur Wohnung

Wenn die Wohnung vom Mieter vermüllt ist, dann ist guter Rat teuer.

In einer Artikel-Serie befasse ich mich mit den rechtlichen Konsequenzen der Verwahrlosung von Wohnungen.

Im ersten Teil ging es um die Schwierigkeiten, vor denen Eigentümer und Verwalter stehen. Heute geht es um das Zutrittsrecht.

Eigentumsgarantie und Zutrittsrecht

„Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.“

Das stellt das  Bundesverfassungsgericht in einem Urteil über eine Verfassungsbeschwerde fest (Aktenzeichen 1 BvR 2285/03, Urteil vom 16.01.2004).

Besichtigungstermine nicht einhalten reicht nicht als Kündigungsgrund

In dem Verfahren hatte der Vermieter dem Mieter gekündigt, weil dieser mehrfach Besichtigungstermine nicht eingehalten hatte.

Außerdem lag der Verdacht nahe, dass die Wohnung sich nicht in ordnungsgemäßem Zustand befindet, nachdem es schon ein früheres Verfahren gegeben hat, in dem der Mieter zur Gewährung der Besichtigung der Wohnung verurteilt worden war.

Auch damals ging es darum, dass die Wohnung in desolatem Zustand gewesen sei. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei für ihn nicht zumutbar, hat der Vermieter in dem Rechtsstreit vorgetragen.

Nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten muss vorliegen

Das Bundesverfassungsgericht führt aus:

„Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, das ihn nach § 573 Abs. 1 BGB zur Kündigung dieses Verhältnisses berechtigt, die schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten anzusehen. (…)“


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Nicht einseitig auf Besichtigungsrecht des Vermieters abstellen

„Den Mieter trifft zwar aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung mit Kaufinteressenten zu ermöglichen. Diese Pflicht besteht aber (…) nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten. (…).“

Es darf nicht  einseitig auf das Besichtigungsrecht der Kläger abgestellt werden.

Besichtigungszeiten sind oft im Mietvertrag geregelt

In dem zugrunde liegenden Mietvertrag ist ausdrücklich geregelt, dass Besichtigungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Mietsache wochentags nur in der Zeit von 10.00 bis 13.00 Uhr und von 15.00 bis 18.00 Uhr gestattet sein sollen.

Allerdings war die angesetzte Besichtigung auf 14.00 Uhr anberaumt und hatte damit im Mietvertrag keine Grundlage.

Besitzrecht des Mieters ist verfassungsrechtlich gut geschützt

Daraus folgt, dass das Besitzrecht des Mieters an seiner Wohnung ein sehr hohes verfassungsrechtlich geschütztes Recht ist.

Verwalter und Vermieter können ihr Zutrittsrecht nur in engem Rahmen ausüben und nur dann, wenn die Mietvertrag festgelegten Zeiten für den Zutritt eingehalten werden und der Termin mit ausreichendem Zeitvorlauf angekündigt wird.

Übrigens macht sich der Mieter dem Grunde nach schadensersatzpflichtig, wenn er den Zutritt zur Wohnung unberechtigt verweigert. Das hat das AG Wedding in einem Urteil vom 20. Mai 1997 (Aktenzeichen 11 C 211/96) entschieden.

Kein allgemeines Besichtigungsrecht

Aus dem Verfassungsrecht des Schutzes der Wohnung in Art. 13 GG folgt, dass es kein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters zur Überprüfung des Zustandes der Wohnung gibt.

Durchsetzung des Zutrittsrechts

Die Durchsetzung des Zutrittsrechts durch den Verwalter oder den Vermieter erfolgt mit einer Leistungsklage oder eine einstweilige Verfügung, die bei Gericht eingereicht wird.

Das AG München weist in seinem Urteil vom 12.12.2002 (Aktenzeichen 453 C 29264/02) darauf hin:

„Was die verweigerten Besichtigungstermine betrifft, so ist dem Beklagten zuzugestehen, dass er immerhin zwei Besichtigungstermine, wenn auch nach mehreren vergeblichen Aufforderungen, gestattet hat. Hinzu kommt, dass die Besichtigung jedenfalls durch Klage auf Gestattung der Besichtigung der Wohnung herbeigeführt werden kann. Das Gericht hat bereits in der Verhandlung darauf hingewiesen, dass insoweit die Leistungsklage der geringere Eingriff gegenüber einer fristlosen Kündigung wäre.“

Zwangsgeld

Ein Titel, mit dem das Zutrittsrecht zur Wohnung zugesprochen wird, wird durch  Festsetzung eines Zwangsgeldes vollstreckt, wenn der Mieter weiterhin den Zutritt verweigert.

Liegt eine Eilbedürftigkeit zum Zutritt vor, kann auch die Wohnung vom Gerichtsvollzieher geöffnet und der Verwalter/Vermieter so in den Besitz eingewiesen werden.

Einstweilige Verfügung zur Durchsetzung Zutrittsrecht nur als Ausnahme

Das LG Duisburg hat aber entschieden (Beschluss vom 11.08.2006, Aktenzeichen 13 T 81/06), dass eine einstweilige Verfügung nur in sehr begrenzten Ausnahmefällen zur Durchsetzung des Besichtigungsrechts eingesetzt werden kann.

Ein Antrag im einstweiligen Verfügungsverfahren „ist aber nur dann zulässig, wenn die geschuldete Handlung so kurzfristig zu erbringen ist, dass die Erwirkung eines Titels im ordentlichen Verfahren nicht möglich ist.“

Bis auf die Fälle der Gefahr im Verzug wird es dem Verwalter/Eigentümer nur selten gelingen, diese Eilbedürftigkeit zur Durchsetzung des Besichtigungsrechts vorzutragen.

Zusätzliche Vereinbarung abschließen

Es bietet sich an, eine zusätzliche Vereinbarung über das Betretungsrecht der Wohnung mit dem Mieter abzuschließen. Dies kann bereits bei Abschluss des Mietvertrages erfolgen.

In einer solchen Vereinbarung kann zum Ausdruck gebracht werden, dass der Verwalter berechtigt ist, im Auftrag des Vermieters die Wohnung zu betreten, z.B. auch dann, wenn Messeinrichtungen abgelesen werden müssen.

Betreten nach Ankündigung

In der Vereinbarung sollte ausdrücklich darauf verwiesen werden, dass der Zutritt nur nach Ankündigung erfolgen darf.

In dieser Vereinbarung kann auch stehen, wer einen Zweitschlüssel der Wohnung hat, der bei längerer Abwesenheit des Mieters im Urlaub, bei Krankheit oder in ähnlichen Fällen den Zutritt zur Wohnung sicherstellen kann.

Im dritten Teil dieser Serie geht es um Ansteckungsgefahr und Ungeziefer.

26. Oktober 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.