MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Messie Wohnung 4: Die verdreckte Wohnung – Abmahnung geht vor Kündigung

In der Serie* zu den Rechten des Eigentümers oder Verwalters bei einer völlig verdreckten Wohnung lesen Sie heute die Rechte und Pflichten rund um die Kündigung des Mietvertrages.

Heute lesen Sie Teil 4 der Serie über die Messie Wohnung und die Rechte der Eigentümer und Verwalter.

Am Anfang steht die Abmahnung.

Einseitige Willenserklärung muss zugehen

Soll eine fristlose Kündigung auf § 543 Abs. 2 BGB gestützt werden, weil der Mieter seine Sorgfalts- und Obhutspflichten in erheblichem Maß verletzt hat, dann muss der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen.

Dies ist eine einseitige Willenserklärung des Vermieters, die auch vom Verwalter abgegeben werden kann.

Darin muss konkret zum Ausdruck gebracht werden, welche Vertragsverletzung dem Mieter vorgeworfen wird. Der Vermieter muss den Mieter auffordern, ein genau bezeichnetes Fehlverhalten abzustellen.

Die Abmahnung ist formfrei, muss aber dem Mieter zugehen.

Die Kündigung wegen Verwahrlosung der Wohnung

Die Verfassungsbeschwerde des Mieters in dem unserem Fall zum Betretungsrecht der Wohnung  hatte Erfolg. Die fristlose Kündigung, die der Vermieter ausgesprochen hat, hatte keinen Bestand und musste zurückgenommen werden.

In weiteren Verfahren vor den Zivilgerichten hatte die fristlose Kündigung einer Mietwohnung wegen der Verwahrlosung der Wohnung durch den Mieter einen schweren Stand.

Das AG Frankfurt hat entschieden, dass eine fristlose Kündigung wegen Verwahrlosung der Wohnung unwirksam war, weil der Kündigung keine Abmahnung vorausgegangen sei (Aktenzeichen 33 C 2515/97, Urteil vom 16.1.1998).

Der Tatbestand in dem Urteil liest sich wie die komplette Verwahrlosung einer Wohnung.

Feststellungen aus dem Urteil:

„In der Wohnung des Beklagten liege zentimeterhoch der Dreck auf dem Boden, weiterhin seien dort verschimmelte Lebensmittelreste zu finden (…) zur Überzeugung des Gerichts steht lediglich fest, dass die Wohnung zu diesem Zeitpunkt sehr unordentlich war. Es lagen Zeitungen, Computerteile und Kleidungsstücke zentimeterhoch auf dem Boden.“


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Das Gericht stellt aber weiter fest, dass es dem Mieter daher gestattet ist, die Wohnung nach eigenem Geschmack zu möblieren, zu nutzen und zu gestalten.

Eine Grenze ist ihm hier nur insoweit gezogen, als Wert und Substanz der Wohnung nicht gefährdet werden dürfen. Letztlich konnte weder Schimmelbefall noch starker Geruch bewiesen werden.

Das Gericht hat daher die fristlose Kündigung für nicht rechtmäßig erachtet.

Starker Geruch

Ähnlich hat das AG München in dem Urteil vom 12.12.2002 (Aktenzeichen 453 C 264/02) entschieden.

Auch hier war zwar ein starker Geruch in der Wohnung infolge von mangelhafter Lüftung und Ansammlung vieler verschiedener Gegenstände vorhanden.

Es konnten aber keine Essensreste nachgewiesen werden, die zu einer intensiven Geruchsbildung auch außerhalb der Wohnung hätten führen können.

Verwahrlosung nicht hinnehmen

In einem Urteil des LG Siegen (Aktenzeichen 1 S 117/05, Urteil vom 10.01.2006) wird ausgeführt, dass dem Vermieter das Recht zur Kündigung dann verloren gehe, wenn dieser über Jahre das Verhalten des Mieters bei der „Verwahrlosung“ der Wohnung hinnehme.

Das LG Siegen hat ausgeführt, dass eine Geruchsbelästigung infolge mangelhafter Lüftung zwar in der Wohnung vorhanden sei, aber nicht im Treppenhaus.

Die Mietergemeinschaft müsse gewisse Beeinträchtigungen hinnehmen, die aus dem Wohnverhalten und dem persönlichen Befinden eines Mitmieters erwachsen können.

Unzumutbare Geruchsbelästigung auch außerhalb der Wohnung

Grundsätzlich wird das Recht zur fristlosen Kündigung als gegeben angesehen, wenn Nachbarn durch einen unzumutbaren Geruch infolge mangelhafter Pflege der Wohnung belästigt werden.

Dieser Geruch muss aber auch außerhalb der Wohnung wahrnehmbar sein.

Vermieter muss dann auf den Mieter einwirken

Das LG Berlin hat in seinem Beschluss vom 28. Januar 2011 (Aktenzeichen 65 S 296/10) festgestellt, dass dieser erhebliche Geruch eine Beeinträchtigung der Mietsache für Mitmieter darstellen könne.

„Dieser Mangel zeigte sich in Gestalt eines aus der Wohnung im 1. Obergeschoss links dringenden erheblichen Geruchs ähnlich sich zersetzender menschlicher Ausscheidungen oder Zersetzungen von organischem Müll oder Ähnlichem.“

Das LG hat den Vermieter in die Pflicht genommen und ausgeführt, dass dieser verstärkt hätte auf den Mieter einwirken müssen.

Es hätte eine Wohnungsbesichtigung mit nachfolgender Veranlassung einer Reinigung stattfinden können, um somit die Geruchsbelästigung auch außerhalb der Wohnung einzudämmen.

Keine Entlüftung über das Treppenhaus

In diesem Fall wäre also auch die fristlose Kündigung nach einer zuvor erfolgten Abmahnung des Mieters berechtigt gewesen.

So sah es auch das LG Braunschweig in dem Urteil vom 10. April 2007 (Aktenzeichen 6 S 313?06), in dem einem Mieter berechtigterweise fristlos gekündigt wurde, weil er die Entlüftung seiner stark riechenden Wohnung über das Treppenhaus betrieben hat und nicht durch das Öffnen der Fenster.

Die Abmahnung blieb erfolglos. Dafür hatte die Kündigung vor Gericht Erfolg.

Sie sehen, dass die Einhaltung des richtigen Rechtswegs entscheidend für den Erfolg auch gegen einen Mieter ist, der seine Wohnung komplett verwahrlosen lässt.

* Die vorangegangenen Teile der Serie können Sie unter den folgenden Links nachlesen:

Teil 1 – Was tun bei einer Messie-Wohnung?

Teil 2 – Eigentumsrecht des Mieters und Zutrittsrecht zur Wohnung

Teil 3 – Die verdreckte Wohnung und übertragbare Krankheiten – das Infektionsschutzgesetz

8. November 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.