MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Messie Wohnung 5: Schäden an der Substanz der Wohnung

In der letzten Ausgabe der Serie* zur völlig verdreckten Wohnung ging es um den Rechtsweg, der auch in diesen Fällen gegenüber dem Mieter eingehalten werden muss.

Sie haben gesehen, dass die Abmahnung einer Kündigung unbedingt vorausgehen muss. Das zeigt sich auch bei weiteren Fällen aus der Rechtsprechung zu diesem Thema.

Ungezieferbefall

Das AG Hamburg-Harburg hat in seinem Urteil vom 18.3.2011 (Aktenzeichen 641 C 363/10) die fristlose Kündigung als berechtigt angesehen. Der Vermieter hat eine Abmahnung ausgesprochen und danach das Mietverhältnis fristlos gekündigt.

Der Mieter der Wohnung hatte dort Müll gelagert, von dem eine erhebliche Geruchsbelästigung ausging. Zugleich bestand die Gefahr, dass die Wohnung von Ungeziefer befallen wird.

Das Gericht hat darauf abgestellt, dass wegen der Störung des Hausfriedens und der Beeinträchtigung der Wohnungen der weiteren Mieter durch die Geruchsbelästigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht zumutbar gewesen sei.

Schäden an der Substanz der Wohnung

Als weiterer Grund für die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses kommt die Schädigung der Substanz der Wohnung in Betracht, wenn Ungezieferbefall und Schimmelbildung auftreten.

Wichtigster Fall: Schimmelbefall

Das AG Hannover hat mit Urteil vom 31.08.2005 (Aktenzeichen 565 C 15388/04) entschieden, dass Mieter ihr Lüftungsverhalten ändern müssen, wenn Schimmelbefall in der Wohnung infolge falschen Lüftungsverhaltens auftrete.

Der Vermieter hat die Mieter abgemahnt und zu einem anderen Lüftungsverhalten aufgefordert. Nachdem die Mieter darauf nicht eingingen, wurde die Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen.

Gericht gibt dem Vermieter Recht

Das Gericht urteilte, dass der starke Schimmelbefall die Wohnung gefährde, weil Schimmelsporen in die Bausubstanz eindringen und diese gefährden könne.

Dem Vermieter könne nicht zugemutet werden, eine weitere Gefährdung und Beschädigung der Bausubstanz und damit seines Eigentums hinzunehmen.

Der nicht kommunizierende Mieter

In den genannten Entscheidungen gab es je einen Vermieter und einen Mieter, die sich vor Gericht getroffen haben, um ihre Meinungsverschiedenheiten hinsichtlich der Pflichten aus dem Mietvertrag und der Beendigung des Mietvertrages auszufechten.

Wie verhält sich nun ein Verwalter oder Eigentümer richtig, wenn der Mieter gar nicht kommuniziert und deshalb nicht klar ist, in welchem Zustand sich eine Wohnung befindet und welche Gefahr von dieser Wohnung für die Bausubstanz ausgeht.

Eigenmächtige Öffnung der Wohnung nur bei Gefahr im Verzug

Verwalter und Eigentümer haben nicht das Recht, eine Wohnung auf Verdacht zu öffnen. Mit einem solchen Tatbestand hatte sich der BGH in seinem Urteil vom 14.07.2010 (Aktenzeichen VIII ZR 45/09) mit der Frage der verbotenen Eigenmacht und unerlaubten Selbsthilfe bei der Räumung einer Wohnung zu befassen.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Grundsätzlich ist es so, dass dem Verwalter/Vermieter die Möglichkeit der Selbsthilfe gem. § 229 BGB zusteht.

Danach handelt nicht widerrechtlich, wer eine an sich unerlaubte Handlung vornimmt, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu Erlangen ist und ohne sofortiges Eingreifen die Gefahr besteht, dass die Verwirklichung eines Anspruchs vereitelt oder wesentlich erschwert wird.

Die kalte Räumung – Finger weg!

Ein Vermieter hat eine Wohnung öffnen lassen und diese geräumt, nachdem der Mieter mehrere Monate nicht mehr aufgetaucht war, es infolge einer Vermisstenmeldung aus der Verwandtschaft verschiedene Durchsuchungen der Wohnung durch die Polizei gegeben hat und mehrere Monatsmieten Rückstand aufgelaufen waren.

Eine Räumungsklage erhob der Vermieter nicht.

Verbotene Eigenmacht

Der BGH urteilte:

„Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne von § 229 BGB dar, für deren Folgen der Vermieter über die vom Amtsgericht herangezogenen Vorschriften hinaus sogar verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet. (…)“

Auch dann, wenn Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist

Weiter sagt der BGH: „Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und/oder das Mietverhältnis wirksam gekündigt und dadurch ein vertragliches Besitzrecht des Mieters entfallen ist.“

„Vielmehr ist der Vermieter auch in diesen Fällen verpflichtet, sich – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel zu beschaffen und zwecks rechtmäßiger Besitzverschaffung aus diesem vorzugehen. (…)“

Schadensersatzpflicht

Der BGH warnt vor verbotener Selbsthilfe: „Übt deshalb ein Vermieter – wie hier – im Wege einer sogenannten kalten Räumung durch eigenmächtige Inbesitznahme von Wohnung und Hausrat eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet und kann sich auch nicht darauf berufen, sich über die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt zu haben.“

Im weiteren Verlauf führt der BGH aus, dass den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die wertbildenden Faktoren der in Obhut genommenen Gegenstände des Mieters trifft.

Letztlich ist dem Mieter ein umfassender Schadensersatzanspruch zugesprochen worden.

Formalien einhalten!

Verwalter und Vermieter müssen also in jedem Fall die Formalien bei dem Eindringen in die Wohnung und bei der Räumung der Wohnung einhalten, wenn Schadensersatzansprüche vermieden werden sollen.

Trotz der nicht vorhandenen Kommunikation eines Mieters ist daher die Abmahnung auszusprechen, um eine Reinigung der Wohnung vorzunehmen.

Schrittweises Vorgehen sichert den Erfolg

Danach kann eine fristlose Kündigung, hilfsweise fristgerechte Kündigung ausgesprochen werden. Soll die Wohnung betreten werden, muss eine Duldungsklage eingereicht oder der Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt werden.

Mit diesem Titel kann der Gerichtsvollzieher sich Zugang zu der Wohnung verschaffen und den Verwalter/Vermieter in den Besitz der Wohnung einweisen. Soll die Wohnung geräumt werden, ist eine Räumungsklage bei Gericht einzureichen.

Sofern der Mieter nicht auffindbar ist, erfolgt eine öffentliche Zustellung dieser Klage und des später ergehenden „Versäumnis-)Urteils. Mit diesem vollstreckbaren Titel kann dann die Räumung der Wohnung unter Einbeziehung des Gerichtsvollziehers beginnen.

Die Zeit, die bei dieser Vorgehensweise ins Land geht, bevor eine Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher erfolgt, ist für viele Eigentümer nicht hinnehmbar.

Die Aufgabe des Verwalters ist es, den Eigentümer auf den ordnungsgemäßen Weg hinzuweisen und rechtlich einwandfrei und abgesichert in diesen Fällen vorzugehen.

Das war der letzte Teil der Serie zu den Rechten von Eigentümer und Verwalter, wenn sie mit einer völlig verdreckten Wohnung konfrontiert werden.

* Die vorangegangenen Teile der Serie können Sie unter den folgenden Links nachlesen:

Teil 1 – Was tun bei einer Messie-Wohnung?

Teil 2 – Eigentumsrecht des Mieters und Zutrittsrecht zur Wohnung

Teil 3 – Die verdreckte Wohnung und übertragbare Krankheiten – das Infektionsschutzgesetz

Teil 4 – Die verdreckte Wohnung – Abmahnung geht vor Kündigung

19. November 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.