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Messie-Wohnung: Verdreckte Wohnung und übertragbare Krankheiten

In der Serie* rund um die Rechte des Vermieters und Verwalters bei Feststellung einer völlig verwahrlosten Wohnung geht es heute um die Ansteckungsgefahr, die von einer Verunreinigung ausgehen kann.

Lesen Sie heute Teil 3 der Serie über Messie Wohnungen.

Es wird unappetitlich

Wie reagieren Behörden, wenn die Übertragung ansteckender Krankheiten durch eine vermüllte Wohnung und die von dort ausgehende Zersetzung menschlicher Exkremente drohen?

Behörde fordert Eigentümer zur Reinigung auf – zu Recht

Das musste der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses erleben, der von den Behörden zur Reinigung der Wohnung unter Androhung der Ersatzvornahme aufgefordert worden ist.

Das Verfahren wurde vor dem Verwaltungsgericht Arnsberg durchgeführt (Beschluss vom 09.05.2008, Aktenzeichen 3 L 336/08).

§ 16 Infektionsschutzgesetz herangezogen

Das Verwaltungsgericht hat sich auf § 16 des Infektionsschutzgesetzes berufen.

Die Eigentümer wurden verpflichtet, die Säuberung der Wohnung vorzunehmen und mussten vor allem den Schädlingsbefall durch Fliegen und Maden beseitigen (lassen).

Kosten dem Vermieter auferlegt

Dass sie als Zustandsstörer und nicht die Mieter als Handlungsstörer in Anspruch genommen wurden, hat das Verwaltungsgericht als rechtmäßig erachtet.

Die Kosten dafür sind also dem Vermieter auferlegt worden.

Gefahr für Leib und Leben

Wann kann ein Verwalter oder Vermieter eine Wohnung ohne gerichtlichen Titel betreten?


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Das ist nur bei direkter Gefahr im Verzug der Fall. Wenn nun in einer Wohnung ein Wasserrohr geplatzt ist oder z.B. Frostschäden vorliegen und sofortiges Handeln geboten ist, dann muss der Verwalter / Eigentümer zur Sicherung des Eigentums und der Substanz des Gebäudes und zur Abwendung von Gefahr für Leib und Leben weiterer Mitbewohner sofort handeln.

Notstand und Selbsthilfe

Dies sind die Fälle der des Notstands gem. § 228 BGB und der Selbsthilfe, auf die § 229 BGB zugeschnitten ist. Selbst die Einholung einer einstweiligen Verfügung kann in diesen Fällen zu lang dauern.

Hinzuziehung von Zeugen

Die Wohnung wird dann unter Hinzuziehung von Zeugen geöffnet.

Im Zweifel geschieht dies durch einen Schlüsseldienst oder wenn auch dieser nicht schnell genug kommen kann, durch Aufbrechen der Tür und Durchführung aller erforderlichen Handlungen, die zur Beseitigung des Schadens erforderlich sind.

Grenze: Nur Abwendung der Gefahr

Die Grenze setzt § 230 BGB: „Die Selbsthilfe darf nicht weiter gehen als zur Abwendung der Gefahr erforderlich ist.“

Demnach darf ein Handwerker die Ursache des Schadens (geplatztes Wasserrohr o.ä.) beseitigen.

Weitergehende Dinge, wie z.B. das Aufräumen einer verwahrlosten Wohnung usw. würden über die Grenzen der Selbsthilfe hinausgehen.

Hier muss wieder der geschilderte Rechtsweg eingehalten werden (Abmahnung, Klage auf Aufräumen der Wohnung bzw. Duldung der Beseitigung des Mülls usw.).

Umfang der Rechte nicht abschließend geklärt

Der Umfang der vom Vermieter in einem solchen Fall vorzunehmenden Handlung ist nicht abschließend geklärt.

Im Umkehrschluss zu der Rechtsprechung zu § 536 a Abs. 2 BGB, bei dem der Mieter  einen Mangel an der Wohnung selbst beseitigen darf, wenn der Vermieter nicht zugegen oder nicht erreichbar ist, wird auch hier das Interesse des Mieters maßgeblich sein.

Der Vermieter wird also die Maßnahmen durchführen dürfen, die im mutmaßlichen Interesse des Mieters liegen. Das dürften alle Maßnahmen zum Schutz des Eigentums des Mieters sein.

Andere Selbsthilfemaßnahmen

Auch sonstige Formen von „Selbsthilfe“ durch den Verwalter/Eigentümer sind rechtlich nicht zulässig.

Die Rechtsprechung unterscheidet nach Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses und solchen nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Kein Absperren von Strom und Wasser

Das Absperren von Wasser, Strom oder Gas während eines laufenden Mietverhältnisses ist verboten. Sofern solche Maßnahmen angewendet werden, können diese auch strafrechtlich verfolgt werden.

Nach dem Ende eines Mietverhältnisses wird es unter Umständen als zulässig erachtet, wenn Strom, Wasser und Gas abgestellt werden.

Dies wird damit begründet, dass den Vermieter in diesem Fall keine Pflicht zur Belieferung treffe.

Allerdings sehen viele Gerichte dies gerade unter sozialen Gesichtspunkten anders. Weshalb auch nach dem Ende des Mietverhältnisses Vorsicht geboten ist.

* Die vorangegangenen Teile der Serie können Sie unter den folgenden Links nachlesen:

Teil 1 – Was tun bei einer Messie-Wohnung?

Teil 2 – Eigentumsrecht des Mieters und Zutrittsrecht zur Wohnung

2. November 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.