MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Methode zur Ermittlung des Wärmeverbrauchs bestimmt Eigentümergemeinschaft

Eigentümergemeinschaften haben gemäß § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Befugnis zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Als Wohnungseigentümer sollte man wissen, dass Eigentümergemeinschaften deshalb auch hinsichtlich der Ermittlung des Wärmeverbrauchs ein Wahlrecht haben.

Das Landgericht München wies im November 2015 darauf hin, dass sich die Beschlusskompetenz von Eigentümergemeinschaften aus § 3 Heizkostenverordnung ergibt. Hinsichtlich der angewendeten Methode muss ein Mehrheitsbeschluss vorliegen.

Der Fall: Anfechtung der Genehmigung der Jahresabrechnung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich die „Jahresabrechnung 2012 mit Gesamt-, Einzel- und Heizkostenabrechnung“ genehmigt.

Ein Wohnungseigentümer, der gegen die Genehmigung gestimmt hatte, reichte eine Anfechtungsklage ein, weil er die von der Eigentümergemeinschaft gewählte Methode, mit welcher der Wärmeverbrauch ermittelt wurde, für rechtswidrig hielt. Die Wohnungseigentumsanlage bestand aus Gebäuden, in denen freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung überwiegend ungedämmt waren.

Die Entscheidung des Gerichts: Anfechtung war rechtmäßig

Das Landgericht München entschied diesbezüglich den Rechtsstreit zu Gunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers. Gemäß § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung überwiegend ungedämmt sind, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Bei § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung handelt es sich um eine Kann-Vorschrift. Die Anwendung ist also nicht zwingend, sondern liegt im Ermessen des Gebäudeeigentümers, hier also der Eigentümergemeinschaft.

Weiterhin hat der Gebäudeeigentümer bei der Ermittlung des Wärmeverbrauchs nach den anerkannten Regeln der Technik gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung zwischen den in der VDI 2077 genannten Verfahren die Wahl.

Eigentümergemeinschaften haben auf Grund der ihnen gemäß § 21 Abs. 3 WEG zustehenden Befugnis zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auch bei der Ermittlung des Wärmeverbrauchs, wenn insoweit verschiedene Möglichkeiten zur Verfahren stehen, die Wahl zwischen diesen.

Beschlusskompetenz ergibt sich aus § 3 Heizkostenverordnung

Die Beschlusskompetenz ergibt sich insoweit dann nicht aus § 16 Abs. 3 WEG sondern aus § 3 Heizkostenverordnung. Die Verteilung der Kosten des Wärme- und Wasserverbrauchs nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung gemäß § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung ist zwingend.

Obwohl nach der Heizkostenverordnung mehrere Möglichkeiten zur Ermittlung des Wärmeverbrauchs und der Verteilung der Kosten bestehen, kann nicht einfach eine dieser Methoden der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Jahresabrechnung zu Grunde gelegt werden.

WEG bestimmt über Methode zur Ermittlung des Wärme- und Wasserverbrauchs

Als Wohnungseigentümer sollte man daher wissen, dass die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft zunächst im Wege eines Mehrheitsbeschlusses darüber entscheiden müssen, nach welcher der nach der Heizkostenverordnung zur Verfügung stehenden Methoden der Wärme- und Wasserverbrauch ermittelt wird.

Ein entsprechender Beschluss hinsichtlich der Methode zur Ermittlung des Wärmeverbrauchs gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung wurde jedoch durch die Eigentümergemeinschaft nicht gefasst.

Ein solcher Beschluss war auch nicht automatisch in dem angefochtenen Beschluss über die Jahresabrechnung 2012 enthalten. Denn aus diesem Beschluss ließ sich der Wille eine bestimmte Methode zur Ermittlung des Wärme- und Warmwasserverbrauchs anzuwenden, nicht entnehmen.

Nach § 3 Heizkostenverordnung sind die Vorschriften der Heizkostenverordnung auf Wohnungseigentum anzuwenden, unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind.

Eigentümergemeinschaften können somit im Wege eines Mehrheitsbeschlusses darüber entscheiden, nach welcher der nach der Heizkostenverordnung zur Verfügung stehenden Methoden der Wärme- und Wasserverbrauch zu ermitteln ist und die Kosten auf die Eigentümer verteilt werden.

Es muss aber ein bestimmter und ausdrücklicher Beschluss vorliegen. Ein einfacher Genehmigungsbeschluss hinsichtlich einer Jahresabrechnung ist keinesfalls ausreichend (LG München I, Urteil v. 30.11.15, Az. 1 S 14998/14 WEG).

25. Februar 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.