MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Mietminderung wegen Mängel? Behauptungen müssen bewiesen werden

Kaum etwas in einem Mietverhältnis wirkt so belastend wie eine Mietminderung, zumal wenn sie nach Grund oder Höhe unberechtigt ist.

Ist ein Rechtsstreit unausweichlich, ist für das Urteil meist entscheidend, wer was zu beweisen hat.

Dabei gilt der Grundsatz:

Wer für eine Behauptung nicht die Beweislast trägt, hat vor Gericht die besseren Karten.

Nicht immer ist es einer Partei möglich, ihrer Beweispflicht nachzukommen. Etwa weil ein Zeuge für die Lärmbelästigung zwischenzeitlich unbekannt verzogen ist oder Fotos zum Umfang eines Wasserschadens verloren gegangen sind.

Wer beweispflichtig ist, zahlt den Gutachter

Außerdem gibt es Mängel, die nur ganz schlecht zu beweisen sind, beispielsweise das Ausmaß der Undichtigkeit eines Fensters oder die Ursache von Schimmelpilz. In solchen Fällen beauftragt das Gericht immer einen Sachverständigen, wobei gilt:

Derjenige, der für die vom Sachverständigen zu ermittelnde Tatsache beweispflichtig ist, muss auch dessen Vorschuss zahlen – und das summiert sich leicht auf mehrere 1.000 €.

Die Frage, wer was beim Thema Mietminderung beweisen muss, ist also von enormer finanzieller Bedeutung und letztlich auch entscheidend für den Ausgang des Rechtsstreits. Lesen Sie deshalb hier, wo die Beweispflichten für Mieter und Vermieter liegen:

Was der Mieter beweisen muss

Mindert der Mieter die Miete einschließlich Betriebskosten (das darf er:BGH, Urteil v. 20.07.05, Az. VIII ZR 374/04), dann muss er Folgendes beweisen:

  • das Vorliegen des Mangels und
  • die hierdurch begründete erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs

Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


In der Wohnung gibt es kein heißes Wasser mehr. Dass nur kaltes Wasser zur Verfügung steht, kann der Mieter durch die Aussagen von Zeugen oder durch die schriftliche Bestätigung eines Gas- und Wasserinstallateurs nachweisen. Der Mieter ist beeinträchtigt, da das zur Körperpflege erforderliche warme Wasser fehlt.

Aber auch wegen eines erheblichen Mangels darf ein Mieter nur mindern, wenn er diesen unverzüglich angezeigt hat, und dann frühestens ab dem Zeitpunkt dieser Anzeige. Hier gilt:

  • Der Mieter muss beweisen, dass er seiner Anzeigepflicht entsprochen hat.

Schließlich darf ein Mieter nicht wegen eines Mangels mindern, der schon bei Mietbeginn vorhanden war und den er kannte oder hätte erkennen müssen. Es sei denn, dass er sich seine Rechte insoweit vorbehalten hat. Hier gilt:

Der Mieter muss beweisen, dass er sich wegen eines bei Mietbeginn vorhandenen Mangels seine Rechte vorbehalten hat (etwa in einem Übergabeprotokoll:

„Das Fenster im Bad schließt nicht richtig, diesen Mangel behebt der Vermieter bis zum (…); für den Fall, dass dies nicht geschieht, behält sich der Mieter sein Recht auf Mietminderung ausdrücklich vor“).

Was der Mieter nicht beweisen muss

Dass der Mieter dem Grunde nach mindern darf, liegt also in seiner Beweispflicht. Aber:

  • Der Mieter muss nicht die berechtigte Höhe der vorgenommenen Mietminderung beweisen, da diese kraft Gesetzes eintritt (§ 536 BGB).

Ob der Schimmelpilz im Wohnzimmer der Wohnung eine 20%- ige Mietminderung rechtfertigt, muss der Mieter nicht beweisen. Ist über das Minderungsmaß keine Einigkeit zu erzielen, kann die Höhe der Mietminderung nur durch ein Gericht verbindlich festgestellt werden.

Was der Vermieter beweisen muss

In bestimmten Fällen darf ein Mieter trotz eines erheblichen Mangels nicht mindern. In einem solchen Fall liegt die Beweispflicht bei Ihnen als Vermieter. Hier gilt:

  • Geht von einem Mangel nur eine unerhebliche Beeinträchtigung für den Mieter aus, darf dieser nicht die Miete mindern. Dass die Beeinträchtigung unerheblich ist, haben Sie als Vermieter zu beweisen.
  • War ein Mangel schon bei Mietbeginn vorhanden, darf der Mieter wegen dieses Mangels nicht mindern. Dass der Mangel bei Mietbeginn vorhanden war, ist ebenfalls vom Vermieter zu beweisen.
  • Hat der Mieter den Mangel selbst verursacht, darf er nicht mindern. Dass der Mieter den Mangel selbst verursacht hat, muss wiederum der Vermieter beweisen.

Feuchtigkeitsschäden, die in der Mietwohnung vom Mieter durch unzureichende Heizung und Lüftung verursacht wurden, haben Sie als Vermieter zu beweisen.

Hat der Mieter die Mangelbeseitigung schuldhaft behindert, darf er die Miete nicht mindern. Dass der Mieter so gehandelt hat, muss der Vermieter beweisen.

Hat der Mieter die Mängelbeseitigung verhindert?

Zu den zwischen Mieter und Handwerker abgesprochenen Terminen war der Mieter nicht in seiner Wohnung anwesend, weshalb der Handwerker die Mangelbeseitigungsarbeiten nicht vornehmen konnte.

Der Mieter hat sich für seine Abwesenheit nicht entschuldigt (ein Entschuldigungsgrund ist etwa ein plötzlich erforderlicher Arztbesuch).

Behauptet der Mieter, der Mietmangel bestehe trotz Ihrer Versuche zur Mangelbeseitigung fort, müssen Sie als Vermieter beweisen, dass die Mangelbeseitigungsmaßnahmen erfolgreich waren. Bei erfolgreicher Beweisführung darf der Mieter nicht mindern.

Außerdem gilt: Ist die Ursache von Mietmängeln zweifelhaft, liegt die Beweislast beim Vermieter.

Kommt als Ursache für den Defekt einer Gasetagenheizung von vornherein sowohl unsachgemäßer Gebrauch durch den Mieter als auch technischer Verschleiß in Betracht, so muss grundsätzlich der Vermieter beweisen, dass technischer Verschleiß als Mangelursache ausscheidet.

7. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.