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Mietkaution: So sichern Sie sich rundherum ab

Wenn Ihr Mieter seine Kaution nicht zahlt, ist für Sie zunächst wichtig, den Grund dafür herauszufinden.

Von diesem hängt nämlich Ihre weitere Vorgehensweise ab.

Wegen Mängeln darf der Mieter die Kaution nicht einbehalten

Zahlt Ihr Mieter die Kaution nicht, weil in der Wohnung Mängel bestehen, so weisen Sie ihn darauf hin, dass selbst tatsächlich bestehende Mängel nicht dazu berechtigen, die Kaution einzubehalten.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2007 entschieden (Urteil v. 21.03.07, Az. XII ZR 255/04).

Sofern Ihr Mieter die Mängel nicht nur als Vorwand für die Nichtleistung der Kaution genutzt hat, wird er dann die geschuldete Kaution erbringen.

Ihr Mieter befindet sich in Zahlungsschwierigkeiten

Vielfach zahlen Mieter ihre Kaution nicht, weil sie die geforderte Summe nicht aufbringen können. Dies zumal sie über die Kaution des Vorvermieters noch nicht verfügen können.

In diesen Fällen können Sie die Zahlung der Kaution natürlich stunden, bis Ihr Mieter die Kautionsabrechnung des alten Vermieters erhalten hat.


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Das sollten Sie aber nur dann tun, wenn Ihr Mieter sich in seinem sonstigen Zahlungsverhalten als absolut zuverlässig erweist und darüber hinaus von sich aus auf seine Schwierigkeiten bei der Kautionszahlung hingewiesen hat.

Setzen Sie sich darüber hinaus mit dem Vorvermieter in Verbindung und erfragen Sie, wann mit der Rückzahlung der Kaution in welcher Höhe zu rechnen ist. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Ihr Mieter Sie nicht nur mit leeren Versprechungen hinhält.

Machen Sie Ihre Kautionsforderung gerichtlich geltend

Schließlich haben Sie die Möglichkeit – und für diese sollten Sie sich im Zweifel entscheiden –, die offene Kaution mit gerichtlicher Hilfe zu erstreiten.

Sie können dies durch Beantragung eines Mahnbescheids oder durch Einreichen einer Klage erreichen. Sofern Sie nicht mit einem Protest Ihres Mieters rechnen, ist der Mahn bescheid der schnellere Weg.

Ist Ihnen aber bekannt, dass Ihr Mieter sich zum Einbehalt der Kaution berechtigt glaubt, erheben Sie besser Klage bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk sich Ihre Wohnung befindet.

Stellen Sie erst bei Beendigung des Mietverhältnisses fest, dass Ihr Mieter keine Kaution geleistet hatte, können Sie die Kaution theoretisch zwar noch einklagen; es empfiehlt sich dann aber, die zu sichernden Ansprüche direkt geltend zu machen.

Vergessen Sie nicht, Ihren Mieter in Verzug zu setzen

Bei der Klage muss sich Ihr Mieter in Verzug befinden, sonst bleiben Sie auf den Kosten einer Klage bzw. eines Mahnbescheids sitzen.

Haben Sie mietvertraglich genaue Daten bestimmt, zu denen die Kautionsraten gezahlt werden sollen, befindet sich Ihr Mieter automatisch mit Verstreichen dieser Fristen in Verzug – natürlich vorausgesetzt, er hat seine Raten nicht gezahlt.

Sofern Sie kein Zahlungsdatum im Mietvertrag bestimmt haben, müssen Sie Ihren Mieter vor Einleitung der gerichtlichen Schritte eindeutig zur Zahlung der Kaution auffordern.

Sie müssen zwar laut Gesetz keine Zahlungsfrist setzen, aus Gründen der Praktikabilität bestimmen Sie aber besser einen Termin, bis zu dem er die Zahlung zu leisten hat.

Aus Beweissicherungsgründen erstellen Sie diese Zahlungsaufforderung schriftlich und stellen sie per Boten oder Einschreiben/Rückschein zu.

Vergessen Sie die Abmahnung nicht

Besonders wichtig ist jedoch, dass Sie Ihren Mieter ordnungsgemäß abmahnen, bevor Sie ihm kündigen.

Das heißt, Sie führen sein Fehlverhalten, also die Nichtzahlung der Kaution, in Ihrem Schreiben auf und weisen darauf hin, dass bei Nichtzahlung die fristlose Kündigung ausgesprochen wird.

Warten Sie aber auch hier nicht allzu lange mit der Kündigung. Das würde im Zweifel als ein sicheres Indiz dafür angesehen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für Sie noch zumutbar ist.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.