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Miet- und Preisentwicklung im Auge behalten

Als Immobilieneigentümer interessieren Sie sich in der Regel für die langfristige Entwicklung der Mieten und Preise ebenso wie für die kurzfristigen Änderungen.

Sie möchten wissen, wie sich der Wert Ihrer Immobilien im Laufe der Zeit geändert hat. Außerdem ist für Sie von Interesse,

  • bei welchen Immobilientypen die höchsten Preissteigerungen zu erwarten sind und bei welchen dagegen ein Preisverfall oder starke Schwankungen drohen,
  • welche Standorte für Immobilien künftig voraussichtlich höhere Preise bringen und in welchen Regionen Sie in Zukunft nicht unbedingt von einer positiven Entwicklung ausgehen können.

In diesem Beitrag erfahren Sie, was Sie als Immobilien-Eigentümer oder Immobilien-Investor für Ihre zukünftigen Entscheidungen wissen müssen.

Deutschlandweit: So haben sich Mieten und Kaufpreise von 1975 bis 2009 verändert

Zunächst sollten Sie sich einen Überblick über die Gesamtsituation in Deutschland verschaffen. Für die Betrachtung der Mieten und Preise ist der Immobilienindex des Münchener Marktforschungsunternehmens Bulwien Gesa besonders geeignet.

Durch Befragungen, Testkäufe und empirische Erhebungen trägt Bulwien Gesa Daten aus 125 deutschen Städten zusammen.

Der Einfluss der einzelnen Städte auf den Gesamtindex richtet sich nach ihrer Einwohnerzahl. Das Interessante an diesem Immobilienindex ist die lange Zeitreihe der Erhebungen: Daten zur Immobilienpreisentwicklung liegen lückenlos seit dem Jahr 1975 vor.

Daraus ergibt sich als Gesamtindex für Deutschland folgendes Bild:

Die oben stehende Abbildung zeigt die Immobilienpreisentwicklung für die Bundesrepublik Deutschland von 1975 bis 2009.

Achtung: Verstehen Sie die etwas missverständliche Darstellung nicht falsch: Die Entwicklung der Immobilienpreise wird durch die Kurve dargestellt. Die jährlichen Veränderungsraten (bezogen auf den Stand von 1990) dagegen durch die Balken.


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Nicht das Balkendiagramm, sondern die Kurve zeigt also die langjährige Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten für Gesamtdeutschland.

Welche Preise in die Indexermittlung einfließen

Bis 1989 wurden ausschließlich westdeutsche Städte (inklusive Westberlin) zur Ermittlung des Index herangezogen. Ab 1990 sind auch die neuen Länder und Ostberlin berücksichtigt worden.

In diese Gesamtschau fließen die unterschiedlichsten Kenngrößen zu den verschiedenen Immobilientypen ein, nämlich:

9 Immobilientypen fließen in Index ein

  • Preise für Eigentumswohnungen (Neubau, mittlere bis gute Lage, ca. 100 qm Wohnfläche)
  • Preise für Reihenhäuser (mittlere bis gute Lage, ca. 70 qm Wohnfläche)
  • Mieten für Neubauwohnungen (Erstbezug, mittlere bis gute Lage, ca. 70 qm Wohnfläche)
  • Mieten für Bestandswohnungen (Wiedervermietung, mittlere bis gute Lage, ca. 70 qm Wohnfläche)
  • Preise für Eigenheime (gute Lage, ca. 800 qm Grundstücksfläche)
  • Mieten für Läden in Innenstadtlagen (Erdgeschoss, 100 bis 200 qm Verkaufsfläche)
  • Mieten für Läden in Nebenzentren (Erdgeschoss, 100 bis 200 qm Verkaufsfläche)
  • Büromieten Innenstadt (Durchschnitt, Neuvermietung)
  • Gewerbegrundstücke (Kaufpreise)

So hat sich der Index in der Vergangenheit entwickelt

Bei Betrachtung des Indexverlaufs sehen Sie: Nach mehreren starken Wachstumsphasen in den 1970er-, 1980er- und frühen 1990er-Jahren kühlte sich der Immobilienmarkt in Deutschland Mitte der 1990er-Jahre merklich ab.

Maßgeblich für diese Abkühlung war die Entwicklung in den neuen Ländern. Dort hatte sich aufgrund steuerlicher Subventionen für Immobilienkäufe eine Preisblase gebildet, die schließlich platzte, wie die deutlichen Rückgänge 1995, 1996, 1997 und 1998 zeigen.

Interessant ist vor allem der Verlauf in den Jahren ab 2005:

Miet- und Immobilienpreissteigerungen lassen sich bis einschließlich 2009 verzeichnen. Dabei hätte man aufgrund der weltweiten Finanzkrise, von der auch Deutschland massiv betroffen war, durchaus einen starken Rückgang erwarten können.

Wachstumsraten 2009 rückläufig

Allerdings fiel die Steigerung im Jahr 2009 mit insgesamt +1,0% gegenüber dem Vorjahr (gemessen in Bezug auf den Indexstand von 1990) deutlich niedriger aus als noch in den Jahren 2007 und 2008.

Wie gesagt: Dies spiegelt die Entwicklung in Gesamtdeutschland inklusive der neuen Länder wider.

Regionale Tendenzen: Nicht überall war die Entwicklung gleich

Es ergeben sich regionale Unterschiede, wenn Sie das absolute Miet- und Preisniveau der 125 Städte betrachten, die in den Index einfließen, und wenn Sie die Gesamtentwicklung seit 1990 betrachten:

  • Städte im Norden und Osten haben sich unterdurchschnittlich entwickelt.
  • Städte im Süden und Westen dagegen haben sich überdurchschnittlich entwickelt.

Mieten und Preise hängen von Wirtschaftskraft ab

Die Miet- und Immobilienpreisentwicklung scheint somit sehr eng an die Wirtschaftskraft einer Region gekoppelt zu sein.

Das gilt zum einen für Gewerbeimmobilien: Je stärker die Wirtschaft wächst, desto größer ist die Nachfrage nach Gewerbegrundstücken, Büros und Einzelhandelsflächen.

Aber auch bei Wohnimmobilien zeigt sich die enge Kopplung an die Wirtschaftskraft einer Region, und auch das ist nicht weiter verwunderlich: Wo die Wirtschaft wächst, schafft sie neue Arbeitsplätze.

Der Zuzug von Arbeitskräften geht mit einer verstärkten Nachfrage nach Mietimmobilien und Eigenheimen einher.

30. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.