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Mietaufhebungsvertrag: Risiko beim Mieterwechsel minimieren

Sinnvoll ist ein Mietaufhebungsvertrag für Sie zum Beispiel, wenn ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Vertragszeit enden soll. Auch dann, wenn eine Kündigung schon ausgesprochen wurde, kann ein Mietaufhebungsvertrag noch zweckmäßig sein, wenn der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen soll bzw. darf.

Eine interessante Alternative ist der Mietaufhebungsvertrag auch dann, wenn das Mietverhältnis mit mehreren Mietern besteht und nur einer von ihnen ausscheiden soll.

In jedem Fall bietet die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses den besonderen Vorteil, individuelle „maßgeschneiderte“ Lösungen zu finden, ohne den Unwägbarkeiten eines langen Rechtsstreits und den damit verbundenen Kosten ausgesetzt zu sein.

Auch muss gesehen werden, dass ein Urteil allein noch nicht zum Ziel führt, denn haben Sie z. B. den Räumungsprozess gewonnen und zieht der Mieter dennoch nicht aus, müssen Sie noch einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der erst einmal einen ordentlichen Vorschuss verlangen wird.

Demgegenüber ist die Bereitschaft des Mieters, eine selbst getroffene Vereinbarung einzuhalten deutlich größer. Mit anderen Worten: Ein Mietaufhebungsvertrag kann Ihnen jede Menge Zeit, Kosten und Ärger sparen.

Wann Sie die Initiative zum Mietaufhebungsvertrag ergreifen sollten

Haben Sie als Vermieter keinen Kündigungsgrund, ist die einvernehmliche Vertragsaufhebung die einzige Chance, das Mietverhältnis zu beenden. Dass der Mieter einer unbegründeten Kündigung zustimmt, ist eher unwahrscheinlich. Oft wird nun gerade die Antwort, ob ein Kündigungsgrund, also ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, nicht eindeutig sein.

Dabei geht es nicht nur um die Frage, welches Verhalten konkret eine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung des Mieters darstellt, sondern auch, ob dieses nachweisbar ist und in der Kündigung ausreichend dargelegt wurde bzw. werden kann.


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Wird beispielsweise wegen Lärmbelästigung gekündigt, genügt es nicht, wenn Sie ausführen, der Mieter verursache „ständig ruhestörenden Lärm“.

Vielmehr müssen in einem solchen Fall ganz konkret Art, Zeitpunkt und jeweilige Dauer der einzelnen Ruhestörung in der Kündigung angegeben (und im Prozess auch beweisbar) sein.

Ein anderes Beispiel ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Im Falle der Überlassung an einen Familienangehörigen müssen Sie z.B. den Grad der Verwandtschaft (z.B. die Tochter, den Enkel) mitteilen. Geschieht dies nicht, ist die Kündigung unwirksam.

Diese Beispiele zeigen, dass praktisch jeder Kündigung grundsätzlich das Risiko anhaften kann, dass sie vor Gericht nicht standhält.

Auch besteht ganz generell die Gefahr, dass der Mieter von seinem Recht Gebrauch macht und bis zwei Monate vor fristgerechter Beendigung des Mietverhältnisses der Kündigung noch widerspricht und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt, weil die Beendigung für ihn oder seine Familie eine besondere Härte bedeuten würde.

Manchmal scheint eine Abfindung nötig

Erscheint also aus Ihrer Sicht eine Kündigung problematisch und möchten Sie das Risiko eines langwierigen Räumungsverfahrens vermeiden, kann eine Abfindung Ihrerseits ein probates Mittel sein, zeitnah und rechtssicher die Wohnung zurückzuerhalten.

Dann geht es für Sie also darum, dem Mieter seinen Kündigungsschutz „abzukaufen“.

Ihre Gegenleistung muss nicht zwingend in der Zahlung von Geld bestehen, auch Abstriche bei der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder zur Entfernung mietereigener Einbauten sind hier in Erwägung zu ziehen. Nach dem Ergebnis der von Ihnen anzustellenden „Aufwands-/Ertragsgegenüberstellung“ kann es sich hierbei durchaus empfehlen, nicht allzu kleinlich zu sein.

Kann zum Beispiel der niedrige Mietzins, den Ihr Mieter zu zahlen hat, nach dem bestehenden Mietvertrag nicht erhöht werden und ist bei einer Neuvermietung mit einer deutlichen Mietzinssteigerung zu rechnen, sollte die Vertragsbeendigung besonders „schmackhaft“ gemacht werden.

Da viele Mieter weniger die Kosten als den Aufwand eines Umzuges scheuen, kann dies zum Beispiel auch durch die Kostenübernahme eines Umzugsunternehmens geschehen.

Praxis-Tipp: Vereinbaren Sie mit dem Mieter eine finanzielle Entschädigung, wird es meist günstiger sein, diese direkt mit der laufenden Miete zu verrechnen. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Sie nicht in Vorleistung treten müssen.

Ferner schließen Sie das Risiko aus, dass Sie zwar die Abfindung an den Mieter zahlen, dieser aber nicht mehr seine Miete zahlt. Bei dieser Vorgehensweise empfiehlt es sich, den von der Miete befreiten Zeitraum im Vertrag genau zu bezeichnen.

Hintergrund ist folgender: Zieht der Mieter später aus als dies vereinbart worden war, sehen einige Gerichte den Vermieter zur Zahlung der Abfindung gleichwohl verpflichtet. Dies gilt zumindest dann, wenn der Mietaufhebungsvertrag den fehlenden Kündigungsgrund des Vermieters ersetzen soll (so LG Fürth 7 S 2866/92).

In dem Fall war eine Räumung bis spätestens 30.06. und eine Zahlung des Vermieters in Höhe von 1.500 € vereinbart worden. Der Mieter zog dann aber erst am 30.09. aus und beanspruchte die Abfindung dennoch. Das Gericht gab dem Mieter Recht und verpflichtete den Vermieter zur Zahlung.

Vereinbaren Sie nun aber, dass die Abfindung mit der Miete für bestimmte Monate verrechnet wird, ist dieses Risiko ausgeschlossen. Denn bei seinem Auszug hat der Mieter seinen Anspruch auf Zahlung der Abfindung ja bereits „abgewohnt“.

2. Mai 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.