MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Mietausfälle: Wie Sie erfolgreich gegensteuern

Die Vermietung von Wohnraum ist immer auch mit einem wirtschaftlichen Risiko verbunden, das nicht unterschätzt werden darf. Erweist sich ein Mieter als zahlungsunfähig, drohen Ihnen als Vermieter unter Umständen erhebliche Vermögensnachteile.

Und: Müssen Sie im schlimmsten Fall gegen einen solchen Mieter auch noch eine Zahlungsklage erheben oder einen Räumungsprozess austragen, gerät die Rendite vollends in Gefahr.

Hinzu kommt: Sie haben auch noch Ihre eigenen finanziellen Verpflichtungen; zum Beispiel gegenüber der Bank, mit deren Darlehen Sie den Erwerb des Mietobjekts finanziert haben. Und auch Modernisierungsvorhaben, die den Wohnwert Ihres Mietobjekts erhöhen, lassen sich nur „stemmen“, wenn Sie regelmäßige und vollständige Mieteingänge verzeichnen können.

Die gegenwärtige Situation zeigt eindeutig: Sie können nicht darauf vertrauen, dass die Mieteinnahmen regelmäßig und pünktlich kommen. Das ist maßgeblich auf zwei Entwicklungen zurückzuführen: Die Zahlungsmoral war noch nie so schlecht wie im Augenblick.

Zusätzlich rollt durch Deutschland eine Insolvenzwelle – und in ihrem Sog sind auch Vermieter immer öfter betroffen: Mieter, die finanziell vor dem Kollaps stehen, zahlen auch keine Miete mehr. Das gilt nicht nur für gewerbliche Mieter. Auch bei der Vermietung von Wohnungen drohen zunehmend Mietausfälle.

Seit Einführung des Verbraucherinsolvenzverfahrens mit der Möglichkeit der Restschuldbefreiung müssen Vermieter immer häufiger ausstehende Mietforderungen „abschreiben“. Beantragt Ihr Mieter die Eröffnung des Insolvenzverfahrens, hat das für Sie als Vermieter rechtlich und finanziell gravierende Folgen:

Es gilt eine Kündigungssperre. Diese wirkt sich praktisch wie folgt aus: Dass Ihr Mieter das Insolvenzverfahren in Gang gesetzt hat, dürfen Sie nicht zum Anlass nehmen, das Mietverhältnis zu kündigen. Wegen der vor dem Insolvenzantrag entstandenen Mietrückstände dürfen Sie auch nicht (mehr) kündigen. Insbesondere die fristlose Kündigung ist dann ausgeschlossen.

Und: Zahlt Ihr Mieter die Miete stets unpünktlich, können Sie ihm wegen der verspäteten Zahlungen, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens liegen, ebenfalls nicht mehr das Mietverhältnis kündigen.

Sie müssen damit rechnen, dass Ihr Mieter den Mietrückstand – wenn überhaupt – nur mit einer geringen Quote ausgleicht und die Restforderung nach Ablauf der so genannten Wohlverhaltensperiode ganz gestrichen wird.

Mit der – in der Regel siebenjährigen – Wohlverhaltensperiode hat es Folgendes auf sich: Der Schuldner muss für die gesamte Dauer dieser Periode den pfändbaren Teil seines Einkommens an einen Treuhänder abtreten. Der verteilt diese Beträge dann jeweils an die Gläubiger und damit auch an Sie als Vermieter. Nach Ablauf der Wohlverhaltensperiode erlässt das Gericht dem Schuldner auf Antrag die restlichen Schulden.

Was ist aber, wenn nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens neue Mietrückstände entstehen? Für diese Mietforderungen greift die Kündigungssperre nicht. Die Konsequenz: Sie können nunmehr zwar das Mietverhältnis beenden, bleiben voraussichtlich aber auf den neu entstandenen Mietrückständen sitzen.

Das bedeutet konkret: Gerät Ihr Mieter erneut erheblich in Zahlungsverzug, können Sie das Mietverhältnis jetzt fristlos kündigen. Die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstandenen Mietrückstände dürften für immer verloren sein. Denn mit den neuen Forderungen nehmen Sie nicht am Insolvenzverfahren teil.

Konsequenz: Entweder schreiben Sie die neuen Mietrückstände von vornherein ab oder Sie erwirken über den Mietrückstand kostengünstig einen Mahnbescheid und anschließend einen Vollstreckungsbescheid. Der Vollstreckungsbescheid verhindert, dass Ihre Mietforderungen verjähren. Sie können ihn einige Jahre liegen lassen und dann später noch einmal versuchen, Ihre Mietforderungen beizutreiben.

Aber selbst wenn Ihr Mieter das Insolvenzverfahren nicht beantragt, müssen Sie bei auflaufenden Mietrückständen mit Forderungsausfällen rechnen. Meist bringt dann auch ein Vollstreckungsbescheid kein Geld ins Haus. Die in diesen Fällen meist praktizierten Kontopfändungen „bringen nichts“, weil die Konten kein Guthaben aufweisen. Zwar können Sie auch in die dem Mieter eingeräumte Kreditlinie pfänden. Aber entweder ist der Kreditrahmen bereits ausgeschöpft oder aber das Konto wird ohnehin schon nur noch auf Guthabenbasis geführt.

Auch Lohn- und Gehaltspfändungen bleiben häufig erfolglos. Oder aber Sie müssen viel Geduld aufbringen. Das liegt an den hohen Pfändungsfreigrenze.

Forderungen leichter durchsetzen: Pfänden Sie gleich mehrere Konten

Ganz klar: Sie haben keine Zeit zu verlieren, wenn es darum geht, an Ihr Geld zu kommen. Dass Sie dabei unter Umständen sogar gerichtlichen Widerstand überwinden müssen, um Ihre berechtigten Interessen als Vermieter durchzusetzen, ist traurig, aber wahr.

Stellen Sie sich nur mal vor: Es sind Mietrückstände aufgelaufen. Sie haben einen Vollstreckungsbescheid oder ein Zahlungsurteil gegen Ihren früheren Mieter erwirkt und wollen nun in sein etwaiges Kontoguthaben bei seiner Bank pfänden. Allerdings sind Ihnen die aktuellen Bankverbindungen Ihres früheren Mieters nicht bekannt.

Achtung: Lassen Sie sich aber nicht davon abhalten, Ihre Forderungen beizutreiben. Schließlich ist Ihnen die neue Adresse Ihres früheren Mieters bekannt.

Und deshalb wählen Sie drei Kreditinstitute an seinem Wohnort aus, um ihnen über das Amtsgericht einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zustellen zu lassen. Sie spekulieren schlicht darauf, dass Ihr früherer Mieter bei einem dieser Kreditinstitute ein Konto hat.

Einen ähnlichen Fall hat’s tatsächlich gegeben. Das Amtsgericht weigerte sich, die Beschlüsse zu erlassen. Begründung: Die Beschlüsse dienten allein dazu, die Bankverbindungen des Kunden auszuforschen, und das sei unzulässig.

Kürzlich hat der Bundesgerichtshof den Fall in letzter Instanz entschieden. Deutschlands höchstes Zivilgericht zeigte mehr Verständnis für die Nöte der Gläubiger. Gegen die beantragten Pfändungs- und Überweisungsbeschlüsse sei nichts einzuwenden. Dass der Schuldner bei einem der ausgewählten Kreditinstitute ein Konto unterhält, sei wahrscheinlich – und das genügt (BGH, IXa ZB 229/03).


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Forderungen konsequent eintreiben: Machen Sie auch die Zinsen geltend

Hartnäckige Mieter machen sich die Entwicklung zunutze, indem sie ihren Vermietern anbieten, einen Teilbetrag zu leisten, wenn diese zugleich auf die Restforderung verzichten.

Das kann für Sie als Gläubiger durchaus interessant sein. Schließlich ist es wirtschaftlich unsinnig, „schlechtem Geld gutes hinterher zu werfen“, indem Sie in Zwangsvollstreckungsmaßnahmen investieren, die letztlich erfolglos bleiben.

Damit sich die Einigung mit Ihren Mietern für Sie rechnet, ist es wichtig, dass Sie auch die bereits aufgelaufenen Zinsen mit berücksichtigen. Das wird immer wieder übersehen.

Achtung: In den Formular-Mietverträgen ist es von jeher vereinbart und seit der Mietreform 2001 auch gesetzlich geregelt: Die Miete ist monatlich im Voraus fällig, und zwar am dritten Werktag eines Monats. Ab dem vierten Werktag eines Monats befindet sich Ihr Mieter also in Verzug, so dass Sie auch Verzugszinsen berechnen können.

Die gesetzlichen Verzugszinsen können Sie leicht selbst ermitteln. Die Bezugsgröße für die Berechnung des gesetzlichen Zinssatzes ist der so genannte Basiszinssatz.

Mehr zum Thema: Basiszinssatz: Grundlage zur Berechnung von Verzugszinsen

Der gesetzliche Verzugszins beläuft sich auf fünf Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz. Am 1.1. und 1.7. eines jeden

Basis- und Verzugs-Zinsen in der Schnellübersicht

ZeitraumBasiszinssatzVerzugszinssatz
PrivatkundenGeschäftskunden
01.01.-30.06.20022,57%7,50%10,57%
01.07.-31.12.20022,47%7,47%10,47%
01.01.-30.06.20031,97%6,97%9,97%
01.07.-31.12.20031,22%6,22%9,22%
01.01.-30.06.20041,14%6,14%9,14%
01.07.-31.12.20041,13%6,15%9,15%
Seit 01.01.20051,21%6,21%9,22%

Jahres wird er neu festgelegt, hat sich also gerade erst wieder geändert. Im Geschäftskundenbereich liegt der gesetzliche Verzugszins sogar acht Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Beispiel: Einer Ihrer Wohnungsmieter hat die Nettokaltmieten für die Monate November und Dezember 2004 sowie Januar 2005 nicht gezahlt. Die Nettokaltmiete beträgt 620 Euro monatlich. Wenn Sie Ihre Forderung im Wege der Zahlungsklage verfolgen, stellen Sie folgenden Antrag:

Der Mieter wird verurteilt, an den Vermieter 1.860 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 620 Euro seit dem 04.11.2004 ,auf weitere 620 Euro seit 04.12.2004 und auf weitere 620 Euro seit 06.01.2005 zu bezahlen.

Praxis-Tipp: Wenn Ihnen ein früherer Mieter ein Vergleichsangebot unterbreitet, um „einen Schlussstrich zu ziehen“, rechnen Sie also am besten erst einmal die aufgelaufenen Verzugszinsen aus. Forderung plus Verzugszinsen ergeben dann den Ausgangsbetrag für die Vergleichsgespräche.

Wie Sie Ihre Gesamtforderung berechnen

Beispiel: Ein früherer Mieter schuldet Ihnen noch die Miete für die Monate Dezember 2002 und August 2003 in Höhe von jeweils 750 Euro. Über die rückständigen 1.500 Euro liegt inzwischen auch ein Urteil vor, das den Mieter dazu verpflichtet, zusätzlich zu den Mieten jeweils auch die gesetzlichen Verzugszinsen ab vertraglich vereinbarter Fälligkeit zu zahlen.

Wann bei einer Einzugsermächtigung finanzielle Nachteile drohen

Bei der Vermietung von Büros und Läden ist es meist ein „Selbstläufer“, dass Gewerbemieter ihren Vermietern für die Mieten eine Einzugsermächtigung erteilen. Und genau das macht die Einzugsermächtigung für Sie als Vermieter jetzt so gefährlich.

Immer dann nämlich, wenn Ihr Gewerbemieter Insolvenz anmeldet und der Insolvenzverwalter die Einzugsermächtigung widerruft und die letzte(n) Miete(n) zurückholt.

Das ist doch rechtsmissbräuchlich, werden Sie vermutlich annehmen und überlegen, ob Sie nicht auf (erneute) Zahlung der betroffenen Mieten klagen sollen. Lassen Sie es besser, Ihre Erfolgsaussichten tendieren gegen Null. Das folgt aus einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs. Der hat in einem vergleichbaren Fall kürzlich entschieden:

Der Insolvenzverwalter ist berechtigt, die Belastungsbuchung auf dem Konto des insolventen Gewerbemieters zu widerrufen. Damit machte Deutschlands höchstes Zivilgericht schlagartig deutlich, dass eine Einzugsermächtigung für Gläubiger nicht nur Vorteile bietet.

Die bloße Einlösung der Lastschrift stellt noch keine Erfüllung der Forderung dar, betonen die Karlsruher Richter. Sie verweisen darauf, dass der Kunde den Forderungseinzug zusätzlich auch genehmigen muss. Dazu ist allerdings nicht eine ausdrückliche Mitteilung erforderlich.

Es genügt, dass er dem Forderungseinzug nicht widerspricht. Und: Ein Insolvenzverwalter handele grundsätzlich korrekt, wenn er Belastungsbuchungen „cancelt“, die innerhalb der letzten sechs Wochen vor dem Insolvenzantrag erfolgt sind (BGH, Az: IX ZR 22/03).

Praxis-Tipp: Um nicht einen finanziellen Totalverlust zu riskieren, haben Sie bei Gewerbemietern im Wesentlichen nur zwei Möglichkeiten:

  • Sie nehmen von der Ihnen erteilten Einzugsermächtigung Abstand und bestehen auf Überweisung der Mieten. Dann muss der Insolvenzverwalter Sie notfalls verklagen, wenn er eine Zahlung von Ihnen zurückfordert. Dazu muss es erst mal kommen. Jedenfalls läuft er dem Geld hinterher und nicht Sie. Dadurch befinden Sie sich in einer viel besseren Verhandlungsposition.

  • Wollen Sie dagegen an der Einzugsermächtigung festhalten, empfiehlt es sich dringend, mit den Gewerbemietern eine individuelle Vereinbarung zu treffen. Darin verkürzen Sie die Frist für die Genehmigung der Belastungsbuchung auf wenige Tage.

Vor Vertragsunterzeichnung: Wie Sie Ihre finanziellen Risiken begrenzen

Ihre finanziellen Risiken zeigen, wie wichtig eine umsichtige Mieterauswahl ist. Eine gute Vorauswahl unter den potenziellen Mietern können Sie mit einem Mieterfragebogen treffen. Nicht jeder Interessent ist bereit, diesen Fragebogen auszufüllen.

Es kann sein, dass ihm die Wohnung nicht gefällt oder die Miete zu hoch erscheint. In seltenen Fällen wird der Mietinteressent eine Selbstauskunft auch deshalb ablehnen, weil er irrtümlich der Meinung ist, ein solcher Fragebogen des Vermieters sei unzulässig und verstoße gegen den Datenschutz.

Bestehen Sie aber unbedingt auf dem Ausfüllen des Mieterfragebogens, wenn jemand Ihre Wohnung mieten möchte. Wenn nötig, argumentieren Sie wie folgt:

„Wenn Sie die Fragen beantworten, weiß ich, ob Sie sich die Wohnung finanziell leisten können. Ich frage nicht mehr als eine Bank, bei der Sie einen Kredit aufnehmen wollen.“

Musterformulierung:

Eine Lastschrift auf dem Konto des …..(Gewerbemieters) gilt als genehmigt, wenn ihr nicht innerhalb von sieben Kalendertagen nach Belastung dieses Kontos widersprochen wird.

Welch ein Aufwand bei der Mieterauswahl, werden Sie möglicherweise denken. Sicherlich müssen Sie diesen Aufwand nicht bei jedem Mietinteressenten betreiben. Wenn Sie sich jedoch entschlossen haben, einen bestimmten Interessenten als Mieter zu akzeptieren, sollten Sie vorher hinsichtlich seiner Bonität auf Nummer Sicher gehen.

Praxis-Tipp: Bonität ist nicht alles, aber ohne Bonität ist alles nichts. Wenn Sie auf eine eingehende Bonitätsprüfung verzichten und sich nur auf mündliche Auskünfte Ihres Mieters über sein Einkommen verlassen, können Sie Ihr blaues Wunder erleben. Möglicherweise geraten Sie an einen „Einmietungsbetrüger“, der bei Einzug genau weiß, dass er die Miete gar nicht zahlen kann.

Es gilt daher, das Mietausfallrisiko so weit wie möglich zu begrenzen. Ganz ausschließen können Sie es als privater Wohnungsvermieter sowieso nicht.

Wenn Sie eine Wohnung neu vermieten: Verlangen Sie eine Selbstauskunft

Sicherlich, kein Mieter ist verpflichtet, die Fragen in einer Selbstauskunft zu beantworten. Allerdings wird jeder – seriöse und solvente – Mietinteressent Verständnis dafür aufbringen, dass Sie als Vermieter sich vor Abschluss eines Mietvertrags über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des neuen Mieters informieren wollen.

Allerdings ist nicht jede Frage, die aus Ihrer Sicht interessant erscheint, auch zulässig. Grundsätzlich gilt: Als Vermieter haben Sie nur insoweit ein Fragerecht, als Sie ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung Ihrer Fragen für das Mietverhältnis besitzen.

Es muss Ihnen darum gehen, die Bonität zu prüfen. Die Parallele zur Bonitätsprüfung bei der Kreditvergabe von Banken liegt auf der Hand. Was der Bank als Kreditgeber recht ist, sollte Ihnen als „Wohnungseigentümer“ billig sein.

Stets zulässig sind beispielsweise Fragen zur Person des Mietinteressen sowie Fragen nach seiner Bankverbindung, seinen Einkommensverhältnissen und seinem Beruf/Arbeitgeber.

Unverzichtbar sind natürlich auch einige Fragen zu den finanziellen Verhältnissen des Mietinteressenten. Verzichten Sie nicht darauf, den Mietinteressenten beispielsweise auch danach zu fragen, ob ein Räumungs- oder Zahlungsurteil beziehungsweise ein Mahn- oder Vollstreckungsbescheid gegen ihn ergangen ist oder ob sein Gehalt gepfändet wird.

Unzulässig sind jedoch Fragen, die in die Privatsphäre hineinreichen. Das sind beispielsweise Fragen nach der Mitgliedschaft in einem Mieterverein und einer Parteizugehörigkeit.

Achtung: Ihr Mietinteressent kann solche Fragen sogar bewusst falsch beantworten, ohne dass ihm dadurch rechtliche Nachteile entstehen. Verzichten Sie deshalb von vornherein auf Fragen, die mit dem später abzuschließenden Mietvertrag nichts zu tun haben.

In der Regel sind die Mietinteressenten ohne weiteres bereit, einen Mieterfragebogen auszufüllen. Um „die Spreu vom Weizen zu trennen“ empfiehlt es sich, die Mietinteressenten um ihren Anruf zu bitten, falls sie an der Anmietung der Wohnung ernsthaft interessiert sind.

Richten Sie diese Bitte insbesondere auch an diejenigen, die schon bei der Besichtigung ihr „dringendes Interesse“ bekunden. Immer wieder zeigt sich, dass manch ein Interessent mehrere „Eisen im Feuer“ hat und sich in Wirklichkeit noch gar nicht entscheiden will.

Die Anrufer bitten Sie dann um Übersendung der Verdienstbescheinigung. Zur Vorlage dieser Bescheinigung können Sie selbstverständlich keinen Interessenten zwingen. Die Frage, ob er bereit sei, eine solche Bescheinigung zu erbringen, ist allerdings nicht verboten.

Im Übrigen bieten solvente Interessenten eine Gehaltsbescheinigung von sich aus an, um ihre Chancen zu erhöhen.

14. Februar 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.