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Mietausfallrisiko: Rechtsschutzversicherung als Vermieter-Hilfe

Trotz einer sorgfältigen Auswahl des Mieters und einer umsichtigen Vertragsgestaltung kann es Vermietern immer passieren, dass sie anwaltliche oder gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen müssen. Stellen Sie sich vor:

  • Der Mieter stellt seine Mietzahlungen einfach ein.
  • Der Mieter zieht trotz ordnungsgemäßer Kündigung nicht aus.
  • Der Mieter mindert seine Miete, obwohl er dazu nicht berechtigt ist.
  • Es gibt Streit um die Betriebskostenabrechnung.
  • Der Mieter zieht aus, übergibt die Wohnung jedoch nicht in vertragsgemäßem Zustand.
  • Es gibt Streit um die Auszahlung der geleisteten Kaution.

Ein Rechtsstreit kann für Vermieter teuer werden, und zwar nicht nur dann, wenn sie ihn verlieren und neben den Gerichtskosten auch die Kosten des eigenen sowie des gegnerischen Anwalts tragen müssen.

Auch wenn Vermieter den Rechtsstreit gewonnen haben, müssen sie für den Fall, dass der Prozessgegner zahlungsunfähig oder nicht auffindbar ist, die Gerichtskosten sowie die Kosten des Anwalts tragen. Es kann leicht passieren, dass die Kosten des Rechtsstreits, die Rendite bei Weitem übersteigen.

Dieses Risiko können Vermieter durch den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung ausschließen. Hat man als Vermieter einen derartigen Versicherungsschutz, kann man einen Rechtsanwalt hinzuziehen, der solche Streitigkeiten regelt. Dies ist in aller Regel sinnvoll, auch wenn ein Anwalt in Mietprozessen zu Wohnraum nicht vorgeschrieben ist.

Haben Vermieter eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen, brauchen sie die Kosten des Rechtsstreits selbst dann nicht zu tragen, wenn sie diesen Rechtsstreit verlieren.


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Wichtig: Rechtsschutzversicherung greift häufig erst nach Wartezeiten

Bei der Rechtsschutzversicherung gibt es für manche Leistungsarten Wartezeiten. Damit ist der Zeitraum zwischen Vertragsbeginn und dem Beginn des Versicherungsschutzes gemeint.

Durch die in der Regel 3-monatige Wartezeit soll verhindert werden, dass ein Versicherungsvertrag erst kurz vor einer sich schon konkret abzeichnenden rechtlichen Auseinandersetzung abgeschlossen wird. Vermieter sollten sich daher nicht erst für eine Rechtsschutzversicherung entscheiden, wenn der Streitfall bereits vor der Tür steht.

Mietpools mindern das Mietausfallrisiko

Wenn man eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwirbt, wird man in den meisten Fällen den Kaufpreis fremdfinanzieren. Kommt es dann zu einem Mietausfall, etwa bei einem Leerstand der Wohnung, muss man die volle Finanzierungsrate aus dem eigenen Einkommen aufbringen. Um dieses Risiko abzufangen, gibt es das Modell des Mietpoolkontos.

Auf einem Mietpoolkonto werden zunächst sämtliche Nettomieteinnahmen einer Eigentumswohnungsanlage verbucht und anschließend an die einzelnen Eigentümer ausgezahlt.

Der Anteil jedes Eigentümers ergibt sich dabei aus dem Anteil der Wohn- oder Nutzfläche seiner Eigentumswohnung an der des Gesamtobjektes. So verteilen sich Minder- und Mehreinnahmen aus einer Eigentumswohnung anteilmäßig auf alle Eigentümer. Das heißt, die Eigentümer der vermieteten Wohnungen stützen diejenigen, bei denen es vorübergehende Mietausfälle gibt.

Bei einem solchen Modell tragen Eigentümer einer Wohnung das Risiko der anderen Eigentümer mit, da sich der Verlust durch Mietausfall in einer Wohnung auf alle Eigentümer zu gleichen Anteilen verteilt. Allerdings funktioniert das Modell nur dann, wenn sich alle Eigentümer daran beteiligen, so dass es sich ohnehin nur für Neubauobjekte anbietet.

Je größer der Mietpool, desto geringer wird die entstehende Belastung. Nur im sehr unwahrscheinlichen Fall, dass alle Wohnungen eines Objekts leer stünden, müsste man wie oben geschildert, die volle Finanzierungsrate aus dem eigenen Einkommen aufbringen.

Aber bereits dann, wenn auch nur eine Wohnung des Mietpools leer steht, mindert sich die Rendite anteilmäßig. Das heißt, die Höhe des Verlusts durch Mietausfall ist zwar erheblich gemindert, die Wahrscheinlichkeit, dass man die volle Rendite erlangt, ist aber relativ gering.

Vorsicht bei einer Mietgarantie

Eine weitere Möglichkeit, sich gegen das Leerstandsrisiko abzusichern, bietet der Abschluss einer Mietgarantie. Hierbei sichert der Garantiegeber – in der Regel ein Bauträger oder eine Bank – gegen eine Garantiegebühr von etwa 4 Monatsmieten die Mieten über eine Laufzeit von längstens 5 Jahren zu. Mit dieser Garantie soll die Sicherheit der Mietzahlung gewährleistet sein.

Was hier auf den ersten Blick gut aussieht, ist jedoch kritisch zu prüfen. In den meisten Fällen bekommt man nämlich keine qualitativ ausreichende Bankgarantie, sondern nur die des Initiators, Bauträgers oder einer eigens zu diesem Zweck gegründeten Gesellschaft. Damit trägt man aber das Insolvenzrisiko dieser Firma.

Tipp: Sie sollten nur dann eine Mietgarantie abschließen, wenn diese durch eine Bankbürgschaft abgesichert ist. Fällt dann der Mietgarant aus, erhalten Sie die Miete von der Bank.

Außerdem läuft man bei einer Mietgarantie immer Gefahr, dass getrickst wird und eine völlig überteuerte Wohnung von einem der vielen zweifelhaften Anbieter aufgedrängt wird. Man sollte sich daher auf keinen Fall auf Aussagen von Vertriebsprofis verlassen.

Vielfach wird eine Garantiemiete viel zu hoch angesetzt und liegt deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dadurch entsteht das Risiko, dass die Unternehmen nach Ablauf der meist 5-jährigen Garantiezeit kündigen und Vermieter die Wohnung dann nur wesentlich billiger vermieten können.

Dann platzt nicht nur der Traum von der Garantiemiete. Viele Eigentümer geraten auch in Finanzierungsschwierigkeiten. Deshalb sollten Vermieter unbedingt vor Ort überprüfen, ob die Wohnung, die sie erwerben möchten, tatsächlich dauerhaft und zu der mitgeteilten Miete vermietbar ist. Bei Abschluss einer Mietgarantie sollten folgende Grundvoraussetzungen gegeben sein:

  • Das Mietobjekt muss auf seine tatsächliche und langfristige Vermietbarkeit hin überprüft worden sein.
  • Der Garantiegeber (Bauträger) muss ein solides Unternehmen mit entsprechender Bonität sein.
  • Die Garantie sollte durch eine Bankbürgschaft abgesichert sein.
  • Die Hausverwaltung und die Mieterverwaltung sollten nicht nur in einer Hand sein, sondern beim Bauträger liegen. Denn dieser hat immer das größte Interesse an der Instandhaltung seiner Immobilien, da sie ja seine Empfehlung darstellen.
  • Es sollte eine Mietgarantie über 5 Jahre angeboten werden, die nicht die höchste, sondern eine Garantie für eine leicht erzielbare Miete beinhaltet.
  • Die Mietgarantie sollte niedriger als die zum Zeitpunkt des Kaufs vergleichbare Miete des Umfelds liegen.
  • Außerdem sollte eine Option auf eine weitere Mietgarantie für die folgenden 5 Jahre bestehen. Damit ist gewährleistet, dass
  • die Finanzierung für 10 Jahre überschaubar bleibt, denn Vermieter können mit dieser Mieteinnahme als feste Tilgungseinheit rechnen.
  • Damit haben Vermieter auch die Möglichkeit, die Wohnung mit einem eventuellen höheren Mietzins selbst zu vermieten.

15. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.