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Mietausfallschaden nach fristloser Kündigung

Sie haben Ihrem Mieter, zum Beispiel wegen Zahlungsverzugs, fristlos gekündigt. Den durch die Kündigung entstehenden Schaden muss Ihr Mieter Ihnen ersetzen.

Denken Sie vor allem an die Schadensposition Mietausfall.

Der entsteht Ihnen fast immer, weil Sie nach einer fristlosen Kündigung und nach Auszug des Mieters meist nicht sofort einen neuen Mieter parat haben, der die Räume zu den gleichen Bedingungen mietet. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihren Mietausfallschaden berechnen.

Eine fristlose Kündigung führt immer dazu, dass das Mietverhältnis sofort endet. Dadurch werden Ihre Einnahmeerwartungen durchkreuzt, denn Sie können sich nicht im Vorfeld auf das Ende des Mietverhältnisses einstellen und einen neuen Mieter suchen.

Hat ein Fehlverhalten des Mieters Sie zur fristlosen Kündigung veranlasst, muss der Mieter Ihnen deshalb die finanziellen Einbußen ersetzen, die Sie infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses erleiden.

Verlangen Sie Mietausfall bis zum vertraglichen Mietende

Ermitteln Sie zunächst, für welchen Zeitraum Sie Mietausfall geltend machen können. Dieser Zeitraum beginnt, sobald Sie die gemieteten Räume vom Mieter zurückerhalten.

Nutzt Ihr Mieter die Räume nach der fristlosen Kündigung unzulässigerweise noch weiter, können Sie für diese Zeit eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisher zu zahlenden Miete fordern.

Der Zeitraum für Ihren Schadensersatzanspruch endet, sobald Sie die Räume zu einem mindestens gleich hohen Mietpreis weitervermieten. Bei Weitervermietung zu einem geringeren Mietzins muss Ihr früherer Mieter die Differenz als Schadensersatz zahlen.

Ihr Mieter hatte gemäß Mietvertrag eine monatliche Nettomiete von 740 € zu zahlen. 2 Monate nach Ihrer fristlosen Kündigung gelingt Ihnen eine neue Vermietung zu einer monatlichen Nettomiete von 700 €. Die Differenz in Höhe von 40 € pro Monat muss Ihr früherer Mieter Ihnen ersetzen.


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Gelingt Ihnen keine Weitervermietung oder nur zu einer geringeren Miete, können Sie Schadensersatz längstens bis zu dem Zeitpunkt beanspruchen, in dem das Mietverhältnis auch ohne Ihre fristlose Kündigung beendet worden wäre. Hier sind 2 Fallgruppen zu unterscheiden:

  1. Hatten Sie einen Mietvertrag für eine feste Laufzeit ohne ordentliche Kündigungsmöglichkeit abgeschlossen, bedeutet das: Sie können den Ersatz Ihres Mietausfallschadens für die gesamte noch verbleibende Vertragslaufzeit fordern.
  2. Bestand für den Mieter aber seinerseits eine Kündigungsmöglichkeit, wird der Mietausfallschaden so berechnet, als hätte der Mieter zum nächstmöglichen Zeitpunkt nach Ihrer fristlosen Kündigung selbst gekündigt.

Sie haben am 12.09.2009 fristlos gekündigt. Der Mieter konnte das Wohnraum-Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften, das heißt, mit 3-monatiger Frist kündigen.

Die erste Kündigungsmöglichkeit nach Ihrer fristlosen Kündigung bestand für den Mieter also am 03.10.2009 zum 31.12.2009. Mietausfallschaden können Sie daher vom Tag, an dem Sie die Wohnung zurückerhalten, bis zum 31.12.2009 geltend machen.

Mietausfallschaden: Dokumentieren Sie Ihre Vermietungsbemühungen

Ihr Schadensersatzanspruch vermindert sich, wenn der Mieter nachweisen kann, dass Sie die Räume bereits früher oder zu einem höheren Mietzins hätten vermieten können. Sie sind also verpflichtet, angemessene Maßnahmen zur Schadensminderung zu ergreifen.

Deshalb dürfen Sie einen geeigneten Nachmieter, den der Mieter Ihnen präsentiert, nicht grundlos ablehnen – sonst riskieren Sie Ihren Ersatzanspruch.

Allerdings muss der Mieter nachweisen, dass es sich um einen ernst zu nehmenden Mietinteressenten handelt, der die Mietzahlung ausreichend sicher gewährleistet. Dies haben beispielsweise die Richter des Berliner Kammergerichts entschieden (KG Berlin, Urteil v. 04.05.2009, 8 U 183/08).

Behauptet der Mieter vor Gericht, Sie hätten sich nicht ausreichend um eine Weitervermietung bemüht, liegt es an Ihnen vorzutragen, was Sie unternommen haben, um den Mietausfall gering zu halten.

Erst wenn Sie Ihre Vermietungsbemühungen dargelegt haben, muss Ihr Mieter beweisen, dass diese nicht ausreichend waren und eine schnellere oder teurere Weitervermietung durch Ihr Verschulden gescheitert ist.

Vermieten Sie nicht um jeden Preis weiter

Sie sind aber nicht verpflichtet, Ihre Mieträume sogleich zu einem geringeren Mietzins anzubieten, um möglichst schnell einen neuen Mieter zu finden.

Im Gegenteil: Sie dürfen sogar zunächst von Mietinteressenten eine höhere Miete verlangen, als der gekündigte Mieter Ihnen zahlen musste, sofern diese höhere Miete zum aktuellen Zeitpunkt marktgerecht ist.

Auch dies ist dem genannten Berliner Urteil zu entnehmen. Ebenso haben Frankfurter Richter entschieden (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 18.07.96, Az. 15 U 151/95).

Mietausfallschaden: Wie Sie die Schadenshöhe berechnen

Haben Sie den Zeitrahmen für Ihren Mietausfallschaden bestimmt, dann können Sie innerhalb dieses Rahmens folgende Schadenspositionen als Mietausfall geltend machen:

  • die vertraglich vereinbarte Nettomiete, allerdings ohne eine vom Mieter vereinbarungsgemäß zu leistende Umsatzsteuer
  • vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen, sofern Sie über die Betriebskosten für den fraglichen Zeitraum noch nicht abgerechnet haben oder
  • andernfalls eine eventuelle Nachzahlung aus der erfolgten Betriebskostenabrechnung.

5. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.