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Miete: Kündigungsschreiben angekommen?

Das kommt in der Vermietungs-Praxis immer wieder vor: Sie kündigen einem Mieter.

Der reagiert darauf überhaupt nicht, nutzt die Mieträume scheinbar unbeeindruckt weiter und zwingt Sie so zur Räumungsklage. Vor Gericht wartet er dann mit einer Überraschung auf: „Eine Kündigung habe ich nicht erhalten.“

Dann ist es Ihre Aufgabe, den Zugang der Kündigung beim Mieter zu beweisen. Gelingt Ihnen das nicht, verlieren Sie allein schon deshalb den Räumungsprozess. Ob Ihre Kündigung begründet ist, prüft das Gericht dann gar nicht erst.

Mieter hat Kündigung „nicht erhalten“: Wie Sie leicht das Gegenteil beweisen

Deshalb ist es ausgesprochen wichtig, Vorkehrungen dafür zu treffen, dass Sie den Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter später auch beweisen können. In den meisten Fällen wird immer noch per Einschreiben mit Rückschein gekündigt. Seit einiger Zeit bietet die Post als zusätzlichen Service das Einschreiben mit vereinfachtem Zustellungsnachweis an.

Da der Brief mit einem Code versehen wird, können Sie sich später unter Angabe dieses Codes telefonisch bei der Post erkundigen, ob und wann das Einschreiben dem Mieter zugestellt wurde.

Das Einschreiben mit Rückschein bleibt aber trotzdem die bessere Alternative, weil der vom Empfänger unterschriebene Rückschein einer Empfangsquittung gleichkommt. Die höheren Postgebühren sind deshalb gut angelegtes Geld.

Selbst wenn Sie den Zugang des Briefumschlags beim Mieter beweisen, können Sie trotzdem noch in arge Beweisschwierigkeiten geraten.

Dann nämlich, wenn der Mieter behauptet: „In dem Briefumschlag war keine Kündigung“ oder „Der Briefumschlag war leer“: Dann müssen Sie (auch noch) beweisen, dass Sie das Kündigungsschreiben in den Briefumschlag gesteckt haben. Dass es wenig realitätsnah ist, einen Briefumschlag ohne Inhalt zu verschicken, hilft Ihnen in dieser Situation wenig.

Um dem vorgenannten Einwand des Mieters zu begegnen, bietet es sich an, dem Mieter das Kündigungsschreiben per Boten zuzustellen. Dabei gehen Sie am besten wie folgt vor:

Muster für eine Zustellquittung des Boten

  • Kopie anfertigen: Sie machen sich vom Kündigungsschreiben eine Kopie für Ihre Unterlagen.

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  • Boten auswählen: Sie wählen eine Person Ihres Vertrauens aus, die die Botenfunktion übernimmt.
  • Original durchlesen: Sie bitten den Boten, das Original- Kündigungsschreiben sorgfältig durchzulesen, selbst in den Umschlag zu stecken und dann dem Mieter zuzustellen.
  • Vermerk unterschreiben

Auf der bei Ihren Unterlagen befindlichen Kopie des Kündigungsschreibens vermerkt der Bote später eigenhändig Datum, Uhrzeit und Art der Zustellung und versieht diesen Vermerk mit seiner Unterschrift. Oder aber Sie bitten Ihren Boten, eine Erklärung wie die nebenstehende abzugeben und zu unterschreiben:

Beispiel: Der Bote trifft den Mieter am 30.01.2005 um 19.00 Uhr persönlich an und händigt ihm das Kündigungsschreiben aus. Dann ist die Kündigung am 30.01.2005 zugegangen.

Diese Erklärung betrifft das vom 25. Januar 2005 datierende, dieser Erklärung in Kopie angeheftete Kündigungsschreiben von Herrn Andreas Hausmann an Herrn Georg Schlump.

Das Original des vorgenannten Schreibens habe ich, Christian Schmidt, wohnhaft Teichweg 77, 22045 Hamburg, am 25. Januar 2005 um 11.25 Uhr in den Briefkasten von Herrn Georg Schlump geworfen.

Christian Schmidt

Zeitpunkt des Zugangs: die feinen Unterschiede

Vor Gericht werden feine Unterschiede gemacht, wenn es darum geht, den genauen Zeitpunkt des Zugangs festzulegen:

Wird der Mieter dagegen nicht persönlich angetroffen und das Kündigungsschreiben deshalb in den Hausbriefkasten des Mieters geworfen, gilt es als zugegangen, sobald im Allgemeinen mit der nächsten Leerung des Briefkastens zu rechnen ist. Dazu die Gerichte: Das ist in Privathaushalten vormittags der Fall, ausgenommen die Sonn- und Feiertage.

Einfach ist es, wenn der Bote den Mieter antrifft und ihm das Kündigungsschreiben übergibt.

Beispiel: Wirft der Bote das Kündigungsschreiben am 30.01.2005 um 19.00 Uhr in den Hausbriefkasten des Mieters, gilt das Schreiben erst am nächsten Morgen, also am 31.01.2005 als zugegangen. Wird das Kündigungsschreiben dagegen erst am 31.01.2005 um 19.00 Uhr eingeworfen, gilt das Kündigungsschreiben erst am 01.02. 2005 als zugegangen.

Die Folge: Bei der Kündigungsfrist geht ein ganzer Monat verloren.

Wie Sie jedes Risiko ausschließen

Rufen Sie beim Gerichtsvollzieher an, bevor Sie ihm das Kündigungsschreiben zur Zustellung schicken. Vergewissern Sie sich durch einen Anruf bei ihm, dass er im Dienst ist und nicht gerade Urlaub macht.

Sonst bleibt Ihr Auftrag bis zu seiner Rückkehr liegen.

Gehen Sie speziell bei der Zustellung einer Kündigung kurz vor Monatsultimo kein Risiko ein. Stellen Sie sicher, dass Ihr Bote die Kündigung werktags im Laufe des Vormittags zustellt. Dann wird die Kündigung auf jeden Falls so behandelt, als sei sie am selben Tag zugegangen – unabhängig davon, wann Ihr Mieter das Schreiben tatsächlich aus dem Briefkasten holt.

Ist der Gerichtsvollzieher nicht im Dienst, können Sie Ihr Kündigungsschreiben auch an die Verteilerstelle für Gerichtsvollzieheraufträge beim Amtsgericht richten.

Dann übernimmt der Gerichtsvollzieher die Zustellung, der die Krankheits- bzw. Urlaubsvertretung für den verhinderten Kollegen macht.

18. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.