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Miete und Vorsteuer: Diese Dinge gilt es zu beachten

Das Thema Miete-Vorsteuer ist sowohl für Vermieter an Gewerbetreibende als auch für gewerbliche Mieter interessant, gibt es doch je nach Situation einiges, worauf man achten sollte. Grundsätzlich kann die Vorsteuer nur dann abgezogen werden, wenn bei der Vermietung ein Umsatz gegeben ist, der umsatzsteuerpflichtig ist.

Dazu kommt der Bereich der so genannten gemischt genutzten Immobilien und auch der Nebenkosten. In beiden Fällen schauen wir uns genauer an, wie es sich für die jeweiligen Parteien verhält.

Gemischt genutzte Immobilien

Diese Form der Immobilie ist weit verbreitet. Dabei werden Teile des Hauses an private Nutzer vermietet, während andere an gewerblich oder freiberuflich Tätige vermietet werden. Letztere Mieter haben natürlich einen unternehmerischen Zweck, und das ist ausschlaggebend.

Wenn der Mieter ein Unternehmer ist und die Räume für seine Firma nutzt, besteht der unternehmerische Zweck als Grundlage. Nur in diesem Fall kann man als Vermieter Umsatzsteuer auf die Miete berechnen. Dann wiederum hat man für diesen Bereich der Immobilie dank der Miete-Vorsteuer auch einen Vorsteuerabzug. Dieser betrifft aber eben nur die gewerblich genutzten Bereiche der Immobilie.

Man kann nicht mehr Miete-Vorsteuer geltend machen als an Umsatzsteuer eingenommen wird. Für die Mieter bedeutet das natürlich Mehrkosten – zumindest für den Unternehmer, der dann noch zusätzliche Umsatzsteuer zahlen muss. Diese kann er selbstverständlich wieder mit seiner eingenommenen Vorsteuer verrechnen, dennoch sind dadurch die Fixkosten höher.

Deshalb sollte man als Selbstständiger im Vorfeld klären, ob zum angegeben Mietpreis noch Umsatzsteuer hinzukommt. Es gibt zwar auch die Meinung, dass ein Vermieter, der Umsatzsteuer berechnen möchte, dies bereits in den Mietpreis mit einberechnen sollte. Dennoch kann es nicht schaden, wenn der künftige gewerbliche Mieter vorher dieses Thema anspricht.

Aufpassen bei Nebenkosten

Um die Miete-Vorsteuer zur Gänze nutzen zu können, muss der Vermieter auch bei den Nebenkosten die Umsatzsteuer berechnen und angeben. Nur so akzeptiert das Finanzamt den Steueranteil aus diesem Bereich. Werden die Nebenkosten nämlich pauschal angegeben, ohne dass explizit die enthaltene Mehrwertsteuer aufgeführt ist, kann man als Vermieter diesen Teil nicht für den Vorsteuerabzug nutzen.

Eine Rechnung sollte deshalb die Miete und die Nebenkosten zusammenaddieren und aus der Summe die Umsatzsteuer berechnen. Steht die Miete bei 1.500 € und die Nebenkosten betragen 300 €, so beträgt die Miete warm 1.800 €.

Dazu kommen dann noch 19% Umsatzsteuer, also in diesem Fall 342 €. Diesen Betrag kann man als Vermieter als Miete-Vorsteuer verwenden. Die gesamte zu zahlende Miete für den gewerblichen Mieter beträgt demnach 2.142 €.

Fazit: Vorsicht bei Miete-Vorsteuer

Als Vermieter muss man bei der Miete-Vorsteuer gut aufpassen. Einerseits ist darauf zu achten, wie gemischt genutzte Immobilien abgerechnet werden, andererseits gilt es selbst bei den gewerblich verursachten Nebenkosten die Umsatzsteuer aufzuführen.

Will man den Vorsteuerabzug komplett nutzen, sollte man auch bei den gewerblichen Immobilien direkt mitangeben, dass man Umsatzsteuer berechnet. Das schafft gleich klare Verhältnisse für Mieter und Vermieter. Die Miete-Vorsteuer ist unter diesen Bedingungen möglich und kann von beiden Parteien abgerechnet werden.

24. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Michael Berkholz. Über den Autor

Michael Berkholz entdeckte vor einigen Jahren seine Leidenschaft fürs Trading und gibt sein Wissen heute mit großer Leidenschaft an seine Leser weiter.