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Miete: Zahlungsverzug nicht akzeptieren

Kündigen Sie Ihrem Mieter wegen nicht gezahlter Miete, kann er diese Kündigung unwirksam werden lassen.

Dann nämlich, wenn er seine Rückstände innerhalb einer bestimmten Frist, der so genannten Schonfrist, zahlt. Jedoch müssen hierzu mehrere Voraussetzungen vorliegen, die Sie als Vermieter kennen müssen, um keine Rechtsnachteile zu erleiden.

Fristlose Kündigung

Dies bedeutet, dass Sie Ihrem Mieter auch dann kündigen können, wenn er beispielsweise die Grundmiete zahlt, nicht aber die vertraglich vereinbarten Nebenkosten.

Als Vermieter können Sie Ihrem Mieter wegen Zahlungsverzuges kündigen, wenn …

  • er seine Miete an zwei aufeinander folgenden Monaten überhaupt nicht zahlt;
  • er seine Miete an zwei aufeinander folgenden Monaten nur teilweise zahlt, wobei der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt;

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  • er an mehr als zwei Monaten die Miete nicht zahlt, wobei der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt

Beispiel: Der Mieter hat monatlich 400 € Miete und 100 € für die Nebenkosten zu zahlen. Seit 11 Monaten zahlt er nur noch die Miete. Wegen seines Rückstands an Nebenkosten (=1.100 €) können Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen, da dieser Rückstand höher ist, als zwei Monatsmieten inklusive der Betriebskosten.

Wichtig: Schuldet der Mieter Ihnen eine Nachzahlung aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung, können Sie ihm deswegen allerdings nicht fristlos kündigen. Und zwar selbst dann nicht, wenn diese Nachforderung die Miete für zwei Monate übersteigt.

Mit „Miete“ ist das gemeint, was der Mieter Ihnen nach dem Mietvertrag jeden Monat zu zahlen hat: also die Grundmiete und die Vorauszahlungen auf Betriebskosten.

Grund: Ihr Mieter ist nicht mit einer laufenden, sondern mit einer einmaligen Zahlungsverpflichtung in Verzug. Als Vermieter können Sie diese Forderung freilich einklagen, kündigen können Sie ihretwegen dem Mieter aber nicht.

Kündigungserklärung

Steht Ihnen als Vermieter das Recht auf fristlose Kündigung zu, müssen Sie den Zahlungsrückstand Ihres Mieters in der Kündigung genau angeben. Der Mieter muss erkennen können, weswegen ihm gekündigt wird.

Widerspruch gegen Fortsetzung

Machen Sie deshalb in Ihrem Kündigungsschreiben eine Übersicht und listen Sie darin genau auf, für welche Monate sich der Mieter im Rückstand befindet und wie hoch dieser Rückstand zum Zeitpunkt der Kündigung ist.

Schon vor Erhebung der Räumungsklage müssen Sie Ihrem Mieter gegenüber aber der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen. Denn wenn dies nicht innerhalb von 14 Tagen nach Ihrer Kündigung geschieht, gilt das Mietverhältnis von Gesetzes wegen als fortgesetzt.

Ziehfrist

Aus diesem Grund darf in keiner Ihrer Kündigungen der folgende Satz fehlen:

„Der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB wird bereits jetzt widersprochen.“

Mit dem Zugang Ihrer Kündigung beim Mieter beenden Sie das Mietverhältnis, und zwar mit sofortiger Wirkung. Da kein Mieter in der Lage ist, tags darauf auszuziehen, billigen ihm die Gerichte eine so genannte Ziehfrist zu: Für seinen Auszug müssen Sie Ihrem Mieter 1 bis 2 Wochen Zeit geben.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.