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Mieter braucht üblichen Verschleiß grundsätzlich nicht zu zahlen

Stellen Sie bei der Rückgabe Ihrer Wohnung fest, dass die Räume beschädigt sind, dann wollen Sie selbstverständlich, dass der Mieter für den Schaden aufkommt.

Oft wird dann aber von Mieterseite eingewandt, der Schaden sei durch normalen Verschleiß entstanden.

Beugen Sie vor: Durch geschickte Vertragsgestaltung müssen Ihre Mieter auch für normale Abnutzungen zahlen.

Eins ist klar: Hat Ihr Mieter in der Mietwohnung durch schuldhaftes Verhalten einen Schaden herbeigeführt, muss er dafür aufkommen.

Beispiel: Beim Fußballspielen in der Wohnung wird eine Fensterscheibe zerschossen oder der Toilettendeckel wird als Trittleiter benutzt und zerbricht.

Handelt es sich bei der Beschädigung jedoch um eine normale Abnutzungserscheinung, braucht Ihr Mieter grundsätzlich nicht zu zahlen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 538, dass der Mieter „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden,“ nicht zu vertreten hat.

Aber: Der übliche Verschleiß durch die normale Wohnnutzung ist mit der Mietzahlung bereits abgegolten. Deshalb muss Ihr Mieter diese Abnutzungen im Allgemeinen nicht als Schaden ersetzen. Ohne besondere Regelung im Vertrag müssen Sie selbst für Instandhaltung und Reparatur sorgen.

Vertragsgemäßer Gebrauch entscheidet, ob der Mieter zahlen muss

Nicht immer sind die Fälle so eindeutig wie in den genannten Beispielen. Wie sieht es aus, wenn das Parkett Abdrücke von schweren Möbeln oder von Pfennigabsätzen aufweist? Oder wenn sich an den Wänden Tabakablagerungen befinden? Ist das normaler Verschleiß? Oder handelt es sich um einen Schaden, den der Mieter ersetzen muss?

Hier kommt es nach der gesetzlichen Regelung darauf an, ob der Schaden auf einen „vertragsgemäßen“ oder „vertragswidrigen Gebrauch“ der Mietsache zurückzuführen ist.

Hat der Mieter sich so verhalten, wie er sich nach dem Mietvertrag verhalten durfte? Dann sind die daraus resultierenden Gebrauchsspuren von Ihnen hinzunehmen und gegebenenfalls auf eigene Kosten zu beseitigen.

Hat der Mieter die Räume aber in einer Art oder einem Umfang genutzt, die mit den getroffenen Vereinbarungen nicht übereinstimmen, dann muss er für die Schäden aufkommen.


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Die Gerichte berücksichtigen bei ihren Entscheidungen zum vertragswidrigen Gebrauch verschiedene Kriterien. Zuallererst spielt dabei eine Rolle, welche ausdrücklichen Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen wurden.

Schadensersatz durch rauchenden Mieter

Durch eine Individualvereinbarung im Mietvertrag ist es Ihnen beispielsweise möglich, mit Ihrem Mieter ein Rauchverbot zu vereinbaren. Raucht dieser dann trotzdem in den gemieteten Räumen, macht er von der Wohnung einen vertragswidrigen Gebrauch. Die daraus resultierenden Rauchablagerungen lassen Sie deshalb auf seine Kosten beseitigen.

Enthält Ihr Mietvertrag aber keine ausdrückliche Regelung über das Rauchen, dann darf Ihr Mieter in der Wohnung jedenfalls in normalem Umfang rauchen. Er verhält sich vertragsgemäß.

Für Ihre Renovierungskosten zur Beseitigung der Tabakablagerungen erhalten Sie vom Mieter keinen Ersatz, auch dann nicht, wenn die Renovierung durch den Tabakkonsum früher als sonst üblich erforderlich wurde.

Anderes gilt jedoch bei exzessivem Rauchen: Lassen sich die Tabakspuren nicht mehr durch einfache Renovierungsarbeiten beseitigen, sondern werden zusätzliche Maßnahmen notwendig, muss der Mieter die Mehrkosten tragen (BGH, Urteil v. 05.03.08, Az. VIII ZR 37/07).

Mieterzahl und Gebrauchsdauer entscheidend

Als weiteres Kriterium berücksichtigen die Gerichte, an wen die Wohnung vermietet wurde. So hielt das Amtsgericht Ravensburg bei einer Familie mit vier Kindern eine an mehreren Stellen verschmutzte Tapete für noch vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt, da die Wohnung im Übrigen einen ordentlichen Eindruck machte.

Bei Familien mit Kindern sei grundsätzlich eine höhere Abnutzung vertragsgemäß, als bei einem kinderlosen Ehepaar (AG Ravensburg, Urteil vom 23.11.06, Az. 5 C 848/06).

Von Bedeutung ist auch, wie alt die beschädigten Teile sind. Ist beispielsweise ein Teppichboden nach etwa 10 Jahren abgelaufen, handelt es sich um üblichen Verschleiß.

Weist er trotz durchschnittlicher Qualität bereits nach zwei Jahren abgelaufene Stellen auf, ist hingegen von übermäßigem und damit vertragswidrigem Gebrauch auszugehen. Und auch Haarrisse in 34 Jahre alten Badezimmerfliesen hielt das AG Hamburg-Altona für normale altersbedingte Abnutzung durch den üblichen Mietgebrauch (AGHamburg- Altona, Urteil v. 30.04.07, Az. 314a C 72/06).

Abzug „Neu für Alt“ bei Neuanschaffung

Was ist aber, wenn ein schadhafter Zustand teilweise auf Verschleiß, teilweise auf einer Beschädigung durch den Mieter beruht – beispielsweise wenn der 4 Jahre alte Teppichboden mehrere Rotweinflecken aufweist?

Lassen sich die Flecken nicht durch eine Reinigung entfernen, bleibt als Schadensbeseitigung nur ein Austausch des Teppichbodens. In einem solchen Fall können Sie als Vermieter von Ihrem Mieter nicht die kompletten Kosten für den neuen Teppichboden verlangen.

Denn durch den neuen Bodenbelag, anstelle des 4 Jahre alten Vorgängers, erhalten Sie einen Vorteil. Je nach Lebensdauer des Teppichs und bisherigem Alter fällt der vom Mieter zu zahlende Schadensersatz deshalb geringer aus.

Vereinbaren Sie eine Kleinreparaturklausel

In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Unterschied zwischen einem Schaden durch Verschleiß oder einem durch unsachgemäßes Verhalten des Mieters nicht so eindeutig ist. Grenzfälle ergeben sich zum Beispiel, wenn ein Rollladengurt reißt oder ein Türschloss klemmt.

Nach den Mietrechtsregelungen des BGB bekommen Sie nur dann Schadensersatz vom Mieter, wenn der Schaden durch ein unsachgemäßes, vertragswidriges Verhalten verursacht wurde. Andernfalls müssen Sie die Schäden auf eigene Kosten selbst beseitigen, unabhängig davon, ob es sich um kleinere oder größere Schäden handelt.

Durch eine vertragliche Regelung erreichen Sie zumindest für kleinere Beschädigungen, dass Ihr Mieter auf jeden Fall zahlen muss.

Vereinbaren Sie ausdrücklich im Mietvertrag, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen bis zu einer bestimmten Höhe zu tragen hat.

Enthält Ihr Mietvertrag eine solche Kleinreparaturklausel, dann spielt es bei kleineren Schäden keine Rolle mehr, ob Ihr Mieter den Schaden verursacht hat oder nicht. Auch bei Schäden, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, muss er dann zahlen.

Auf diese Weise vermeiden Sie langwierige und kostspielige Auseinandersetzungen über die Fragen der Schadensursache und des Verschuldens. So vereinbaren Sie eine Kleinreparaturklausel in Ihren Mietverträgen:

Musterformulierung:

Der Mieter trägt die Kosten für in den Mieträumen anfallende Kleinreparaturen. Die Kleinreparaturen umfassen das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlusseinrichtungen der Fensterläden.

Der Mieter trägt die Reparaturkosten bis zu 90 € pro Einzelfall. Pro Mietjahr ist der Aufwand für den Mieter auf 180 €, höchstens jedoch auf 8% der jährlichen Nettokaltmiete begrenzt.

Vereinbaren Sie eine Schönheitsreparaturklausel

Die Vereinbarung einer Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag führt ebenfalls dazu, dass Ihr Mieter trotz vertragsgemäßer Nutzung der gemieteten Räume Verschleißerscheinungen in gewissem Umfang beseitigen oder hierfür die Kosten tragen muss.

Denn Schönheitsreparaturen sind immer dann fällig, wenn die Wohnung renovierungsbedürftig ist. Auf ein vertragswidriges Verhalten des Mieters kommt es hierbei nicht an.

Nach 6 Monaten verjähren Beschädigungsansprüche

Ihre Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der gemieteten Räume verjähren innerhalb von 6 Monaten, nachdem Sie die Räume von Ihrem Mieter zurückerhalten haben.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.