Mieter dürfen Renovierungskosten zurückfordern

Ungefähr eine Million Renovierungsklauseln sind unwirksam.

Weil bei diesem Thema aber nur wenige durchblicken, haben in der Vergangenheit zahlreiche Mieter renoviert – obwohl sie dies gar nicht mussten.

Seit der BGH kürzlich entschieden hat, dass die betroffenen Mieter die Renovierungskosten von ihren (ehemaligen) Vermietern zurückfordern dürfen, ist die Verunsicherung groß.

Auf was müssen Sie sich also einstellen?

Zunächst einmal: Der BGH entschied, dass Vermieter, die von ihren Mietern eine nicht geschuldete Renovierung erhalten haben „ungerechtfertigt bereichert“ sind. Denn sie haben etwas erhalten, was ihnen nicht zusteht (BGH, Urteil v. 27.05.09, Az. VIII ZR 302/07).

Kein Geld für schlechte Renovierung

Das bedeutet aber auch: War die Renovierung nur von unzureichender Qualität und können Sie dies beweisen, sind Sie durch die Renovierung nicht bereichert und brauchen dem Mieter die Renovierung auch nicht zu ersetzen. Dass die Renovierung mangelhaft war, weisen Sie durch Fotos, Protokolle und Zeugen nach, beispielsweise durch Aussagen der Nachmieter.

Tipp: Unterlagen aufbewahren

Mit diesem Urteil ist klar: Bewahren Sie stets Abnahmeprotokolle und Fotos auf, die den Zustand der Wohnung nach der Mieter-Renovierung zeigen. Nur so können Sie etwaige Rückforderungen abwehren.

Schadensersatz können Mieter nicht fordern

Einen weitergehenden Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruch erkannte der BGH den Mietern aber nicht zu. Denn Vermietern könne kein Vorwurf wegen der Verwendung einer unwirksamen Renovierungsklausel gemacht werden.

Deshalb hat der Mieter nicht die Möglichkeit, von Ihnen beispielsweise die Kosten einer wegen der Renovierung ausgefallenen Urlaubsreise oder Ersatz für einen für die Renovierung genommenen Urlaubstag zu fordern.

Die Richter am BGH stellten vielmehr klar, dass Mieter lediglich Ersatz der üblichen Kosten verlangen dürfen. Und üblich ist eben nicht die Renovierung durch einen Fachbetrieb, sondern, dass die Arbeiten selbst bzw. durch Bekannte oder durch (ungelernte) Dritte in der Freizeit ausgeführt werden.

Verdienstausfall brauchen Sie nicht erstatten

Deshalb darf der Mieter grundsätzlich auch nicht nach seinem Verdienstausfall abrechnen: Ein Steuerberater etwa, der seine Mietwohnung renoviert hat, ohne hierzu verpflichtet gewesen zu sein, dürfte Ihnen nicht seinen Steuerberater-Stundensatz in Rechnung stellen.

Eine Ausnahme kann aber bestehen, wenn der Mieter, wie im Urteilsfall des BGH, Maler und Lackierer ist. Denn in diesem Fall können der Renovierungsaufwand und der persönliche Verdienstausfall ausnahmsweise deckungsgleich sein.

Die zu ersetzenden üblichen Renovierungskosten sollen in den nun zu erwartenden Rückforderungsprozessen von den Gerichten geschätzt werden. Zunächst aber muss der Mieter darlegen, wer wie viele Stunden renoviert hat, in welcher Weise renoviert wurde und wie hoch die Sachkosten, etwa für Farbe, für die Renovierung gewesen sind.

Kann er hierzu keine aussagekräftigen Angaben machen, kann das Gericht, wie gesagt, die Kosten anhand der Größe der Wohnung und der Qualität der Renovierung auch schätzen.

Keine Erstattung bei Wissen um Unwirksamkeit der Klausel

Wichtig: Hat ein Mieter renoviert, obwohl er wusste, dass er dies nicht muss, darf er seine Renovierungskosten nicht von Ihnen zurückverlangen. Die Vorschrift, die dies besagt, § 814, steht etwas versteckt im BGB und kann ein „Rettungsanker“ für viele Vermieter sein.

Denn durch die viele Berichterstattung zu den „starren Fristen“ von Renovierungsklauseln kann man eigentlich davon ausgehen, dass Mieter um die Unwirksamkeit ihrer Klauseln wissen. Wenn der Mieter dann aber dennoch renoviert, etwa um „keinen Ärger zu haben“, so ist das sein Risiko.

Tipp: Auf § 814 BGB hinweisen

Hat der Mieter trotz einer in seinem Mietvertrag vorhandenen typischen „Starre-Fristen-Klausel“ renoviert, sollten Sie darauf hinweisen, dass die Unwirksamkeit dieser Klauseln hinlänglich bekannt ist und deshalb wegen § 814 BGB kein Ersatz der Renovierungskosten verlangt werden kann.

Zuerst wird geprüft: Klausel doch wirksam?

In einem Prozess wegen Rückforderung der Renovierungskosten prüft der Richter zunächst, ob die Renovierungsklausel wirklich unwirksam ist. Denn sonst wäre der Vermieter ja nicht ungerechtfertigt, sondern gerechtfertigt bereichert.

Wegen der Vielzahl der Klauseln kann sich dann durchaus die freudige Überraschung ergeben, dass eine unzulässig geglaubte Klausel tatsächlich wirksam ist.

Beachten Sie Verjährungsfrist der Mieteransprüche

Die Ansprüche der Mieter verjähren innerhalb von 3 Jahren, wobei die Verjährung mit Ablauf des Jahres zu laufen beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist; frühestens aber in dem Jahr, in welchem der Mieter Kenntnis von seinem Anspruch erlangt hat (§§ 195, 199 BGB).

In diesem Fall heißt das: Die Mieter haben mit diesem BGH-Urteil Kenntnis von ihrem Anspruch auf Erstattung der Kosten nicht geschuldeter Renovierungsmaßnahmen erlangt. Deshalb beginnt die Verjährung am 31.12.09 und endet 3 Jahre später am 31.12.2012.

Das bedeutet: Ab dem 01.01.2013 können Mieter keine Ansprüche mehr für Schönheitsreparaturen geltend machen, die vor dem 01.01.2009 durchgeführt wurden.