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Mieter hat das alleinige Entscheidungsrecht über die Wohnung

Sie wollen Ihre Wohnung neu vermieten oder verkaufen?

Hierfür müssen Sie die Wohnung natürlich gut präsentieren und das kann zum Problem werden:

Ohne Einverständnis des Mieters dürfen Sie Ihre Wohnung nicht fotografieren.

Ist eine Wohnung vermietet, hat der Mieter das alleinige Besitzrecht an der Wohnung und damit auch das alleinige Entscheidungsrecht, ob und gegebenenfalls was in einer Wohnung fotografiert wird.

Das wird für Sie dann kompliziert, wenn die Wohnung gekündigt wurde oder verkauft werden soll.

Denn dann treten nicht selten Makler auf den Plan, die Zutritt zur Wohnung verlangen, um diese zu fotografieren und anschließend über das Internet zur Weitervermietung oder zum Verkauf anzubieten.


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Die Wohnung ist „unverletzlich“

Gegen solche Fotos kann sich der Mieter gerichtlich wehren, und zwar mit Erfolg. Der Schutz der Unverletzlichkeit der Wohnung ist im Grundgesetz, in Artikel 13, geregelt.

Es entspricht der einhelligen Rechtsprechung, dass dem Vermieter, sowie auch seinen Beauftragten, gegen den Willen des Mieters kein Recht auf Fotoaufnahmen in der Wohnung zusteht.

Tipp: Vor dem Einzug Fotos machen!

Fotografieren Sie Ihre Wohnung vor jeder neuen Vermietung neu. Dann haben Sie völlig freie Hand. Ohne die Einrichtung des Mieters lässt sich die Wohnung ohnehin besser präsentieren, zumal dann, wenn sie gerade frisch renoviert ist.

Positiver Nebeneffekt: Gibt es mit dem Mieter später Streit über Beschädigungen oder den Renovierungszustand bei Mietbeginn, können Sie den Zustand Ihrer Wohnung anhand dieser Fotos beweisen.

Besichtigung zwecks Exposéerstellung zulässig

Ihr Mieter muss die Besichtigung der Wohnung erlauben, damit Sie Informationen zur Erstellung eines Exposés erhalten. Auch wenn Sie die Wohnung Kaufinteressenten oder einem Makler zeigen möchten, muss Ihr Mieter dies hinnehmen.

Ebenso die Anfertigung eines Exposés, wenn und solange es keine persönlichen Daten des Mieters oder Fotos der noch von ihm bewohnten Wohnung zeigt.

Weitervermietung: wirksame Kündigung Voraussetzung

Das Gleiche gilt, wenn Sie die Wohnung weitervermieten möchten. Beachten Sie hier jedoch, dass eine Besichtigung mit potenziellen Nachmietern eine wirksame Kündigung voraussetzt.

Sie stellen fest, dass Ihr Mieter sich mit 2 Monatsmieten im Rückstand befindet. Daher kündigen Sie ihm fristlos wegen Zahlungsverzugs. Unverzüglich nach der Kündigung leistet Ihr Mieter den vollen rückständigen Betrag.

Da es sich um die erste Kündigung wegen Zahlungsverzugs Ihres Mieters innerhalb von 2 Jahren handelt, tritt mit der Zahlung die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 BGB ein.

Das bedeutet, mit vollständiger Begleichung der Rückstände wird die Kündigung unwirksam.

Hier steht Ihnen das Recht zur Besichtigung der Wohnung nicht zu, da die Kündigung unwirksam war und eine Weitervermietung daher nicht möglich ist.

16. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.