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Mieter muss ursprünglichen Wohnungszustand wiederherstellen

Hat Ihr Mieter während der Mietzeit bauliche Veränderungen, Einbauten oder Umbauten in den Mieträumen vorgenommen, muss er diese bei Mietende beseitigen und den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wieder herstellen.

Einrichtungen zurücklassen oder auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verzichten, darf er in der Regel nicht ohne Ihre Zustimmung.

Grundsätzlich gilt: Ihr Mieter hat seine Rückgabepflicht am Ende der Mietzeit nur dann vollständig erfüllt, wenn er die Wohnung in dem Zustand zurückgibt, in dem er sie bei Mietbeginn von Ihnen erhalten hat.

Hat Ihr Mieter beispielsweise eine Einbauküche in die Wohnung gebracht, Holzpaneele an den Decken oder Wänden montiert oder eine Duschkabine einbauen lassen, muss er diese bei seinem Auszug wieder entfernen.

Entstandene Beschädigungen, zum Beispiel an Decken oder Wänden, hat er zu beseitigen.

Rückbaupflicht trotz Zustimmung

Die Beseitigungspflicht des Mieters besteht auch dann, wenn Sie seinerzeit dem Anbringen der Einrichtungen zugestimmt haben. Ihre Zustimmung beinhaltet nämlich nicht automatisch die Erlaubnis, die Gegenstände bei Mietende einfach in der Wohnung zu lassen.

Nur wenn Sie dem Einbau zugestimmt und darüber hinaus ausdrücklich auf die Entfernung zum Ende der Mietzeit verzichtet haben, darf die Einrichtung Ihres Mieters bei seinem Auszug zurückbleiben.

Was bedeutet „Einrichtung“?

Im Sinne des Gesetzes ist der Begriff „Einrichtung“ nicht identisch mit dem in der Alltagssprache verwendeten Begriff der (Wohnungs-)Einrichtung.


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Gemeint ist hier nämlich nicht das bewegliche Mobiliar, das der Mieter in die Wohnung stellt. Im Sprachgebrauch des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) meint „Einrichtung“ einen Gegenstand, der mit einem anderen fest verbunden ist und dessen Zwecken dient.

Es geht also um die vom Mieter fest eingebauten Gegenstände, beispielsweise Einbauküchen, Duschkabinen, Badezimmerfliesen oder Laminatfußböden. Für das bewegliche Mobiliar gelten die in diesem Beitrag genannten Hinweise aber in gleicher Weise.

Entfernen von Einrichtungen auch bei Übernahme vom Vormieter

Einrichtungen, die der Vormieter bereits in die Wohnung gebracht hatte, muss Ihr Mieter immer dann entfernen, wenn er diese Gegenstände vom Vormieter übernommen hat. Denn dann behandeln Sie ihn so, als ob er die Einrichtung selbst installiert hat.

Hat aber keine Übernahme der Einrichtung durch den jetzigen Mieter stattgefunden, braucht Ihr Mieter die Gegenstände seines Vormieters auch nicht zu entfernen.

Der Vormieter hatte im Badezimmer eine Duschkabine installiert und bei seinem Auszug zurückgelassen. Sie haben die Wohnung in diesem Zustand an den jetzigen Mieter vermietet. In diesem Fall können Sie den Abbau der – inzwischen vielleicht unansehnlich gewordenen – Duschkabine nicht vom jetzigen Mieter verlangen. Schließlich haben Sie durch Ihr damaliges Verhalten gezeigt, dass die Kabine zur Mietwohnung gehört.

In einem Kellerraum hatte der Vormieter Gerümpel zurückgelassen. Dies war bei seinem Auszug von Ihnen übersehen worden und der jetzige Mieter hat den Zustand geduldet. Auch in derartigen Fällen müssen wohl oder übel Sie selbst für die Entrümpelung sorgen.

Vorsicht bei Übernahme von Einrichtungen durch den Nachmieter

Lässt Ihr Mieter bei seinem Auszug Einrichtungen in der Wohnung zurück mit der Bemerkung, die solle der Nachmieter erhalten, ist Vorsicht geboten.

Eine solche Vereinbarung zwischen Mieter und Nachmieter ist für Sie nur verbindlich, wenn Sie den neuen Mietvertrag bereits abgeschlossen haben, so dass eindeutig feststeht, wer überhaupt der Nachmieter ist.

Sie sind auch nicht verpflichtet, Einrichtungen Ihres Mieters potenziellen Nachmietern anzubieten. Solange ein neuer Mietvertrag nicht geschlossen wurde, bestehen Sie auf vollständiger Räumung.

Akzeptieren Sie auf keinen Fall die vermeintlich „feste Zusage“ eines bloßen Mietinteressenten, die Einrichtung übernehmen zu wollen. Sonst haben Sie das Nachsehen, wenn es am Ende doch nicht zum Abschluss des geplanten Mietvertrags kommt.

Tipp: Schriftliche Bestätigung fordern

Lassen Sie sich von Ihrem Mieter eine schriftliche Vereinbarung vorlegen oder vom Nachmieter persönlich bestätigen, dass er bestimmte Einbauten übernimmt. Ein solcher Hinweis kann auch in den schriftlichen Mietvertrag aufgenommen werden.

Auf diese Weise vermeiden Sie, dass Ihr neuer Mieter später bei Einzug von Ihnen verlangt, die Einrichtungen des Vormieters zu entfernen.

Haben Sie bis zum Einzug des Nachmieters noch keine schriftliche Bestätigung erhalten, gibt es noch diese Möglichkeit: Schreiben Sie in das Wohnungsübergabeprotokoll bei Mietbeginn hinein, welche Einrichtungen des Vormieters vom neuen Mieter übernommen werden. Auch so sichern Sie Ihren Anspruch auf Beseitigung der Einrichtungen am Ende der Mietzeit.

Übrigens: Lässt der Mieter in größerem Umfang Einrichtungen in der Wohnung zurück, können Sie von ihm eine Nutzungsentschädigung genauso fordern, als wenn er die Wohnung nach Mietvertragsende noch weiter bewohnt.

Wenn Sie die Einbauten aber mit geringem Kostenaufwand beseitigen können, erwarten die Richter von Ihnen, dass Sie das auch tun. Eine Nutzungsentschädigung kommt in einem solchen Fall nicht in Betracht. (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.10.08, Az. 24 U 7/08).

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.