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Mieter sind zur Untervermietung berechtigt

Gewerbemieter kennen es nur zu gut: die Geschäfte entwickeln sich unvorhergesehen negativ.

Gerade bei langfristigen Verträgen haben sie dann ein Interesse daran drohende Verluste abzuwenden.

Dies kann durch Untervermietung oder durch Stellung eines Ersatzmieters passieren.

Das Recht zur Untervermietung ist dem Mieter im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eingeräumt.

Ohne besondere Vereinbarung im Vertrag ist Ihr Mieter zur Untervermietung berechtigt. Er muss allerdings vorher Ihre Zustimmung einholen.

Verweigern Sie die Zustimmung aus Gründen, die nicht in der Person des Untermieters liegen, dann kann Ihr Mieter trotz vereinbarter Festmietzeit den Vertrag aus diesem Grund kündigen. So regelt es § 540 BGB.

Vereinbaren Sie einen Untermietzuschlag

Das Recht zur Untervermietung können Sie vertraglich ausschließen, aber nur bei Verträgen mit unbestimmter Laufzeit, bei denen der Mieter sich durch Kündigung vom Vertrag lösen kann.

Haben Sie eine Festmietzeit vereinbart, ist dies nicht möglich. Hierdurch würden Sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Auch das Sonderkündigungsrecht nach verweigerter Zustimmung können Sie nicht wirksam ausschließen.


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Nutzen Sie diese Regelungen im Vertrag:

  • „Die einmal erteilte Einwilligung zur Untervermietung kann aus wichtigen Gründen widerrufen werden.“
  • „Der Vermieter kann die Erteilung seiner Zustimmung von der Zahlung eines Untermietzuschlags abhängig machen.“
  • „Der Untermieter darf das Mietobjekt nur zu den im Hauptmietvertrag vereinbarten Zwecken nutzen.“

Durch die letztgenannte Regelung stellen Sie sicher, dass der Untermieter nicht plötzlich ein völlig anderes Gewerbe in Ihren Gewerberäumen betreibt, als Sie mit Ihrem Hauptmieter vorgesehen hatten.

Haben Sie eine Umsatzmiete vereinbart, ist es für Sie wichtig, vor Erteilung der Zustimmung genau zu prüfen, ob der Untermieter eine Geschäftsart betreibt, die einen vergleichbar hohen Umsatz erzielt wie die Branche, in welcher der Hauptmieter tätig ist oder war.

Sind vom Untermieter geringere Umsätze zu erwarten, vergessen Sie nicht, die Mindestmiete oder den Prozentsatz, aus dem sich die Miethöhe ergibt, entsprechend anzupassen.

Mieter muss Untermieteinahmen an Sie auszahlen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein Urteil gefällt, mit dem er Ihrem Mieter den Anreiz für illegale Untervermietung nimmt (BGH, Urteil v. 12.08.09, Az. XII ZR 76/08).

Nach diesem Urteil muss Ihr Mieter Einnahmen aus Untervermietung, die er ab Mietvertragsende erzielt, an Sie auszahlen. Voraussetzung ist, dass Sie das Mietverhältnis beendet und den Mieter auf Räumung verklagt haben.

Zu den Einnahmen aus Untervermietung zählt nicht nur die Untermiete selbst, sondern auch eine Entschädigung, die der Untermieter an den Mieter gezahlt hat.

Untermieter muss an Vermieter zahlen …

Im entschiedenen Fall hatte der Mieter Gewerberäume angemietet, deren Miete monatlich 1.000 DM zzgl. MwSt. betrug. Mit Zustimmung des Vermieters hatte der Mieter die Räume untervermietet und erzielte eine Miete von 7.000 DM zzgl. MwSt.

Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hatte, erhob er im März 1998 Räumungsklage. In diesem Prozess wurde rechtskräftig entschieden, dass das Mietverhältnis zum 30.06.1998 beendet worden war.

Dennoch gab der Mieter die Räumlichkeiten erst Ende Mai 2002 zurück. Bis dahin zahlte er die vereinbarte Miete von 1.000 DM.

Den Untermietvertrag hatte er zum 31.01.02 einvernehmlich beendet und vom Untermieter eine hohe Entschädigungszahlung erhalten.

Der Vermieter verlangte vom Mieter die Auszahlung des Erlöses, den er seit Ende des Mietverhältnisses durch die Untervermietung erzielt hatte, sowie die Auszahlung der Entschädigungszahlung.

… Miete und Entschädigung

Nach dem BGH muss der Mieter Erlös und Entschädigungszahlung an den Vermieter auszahlen.

Zwar hat ein Vermieter bei bestehendem Hauptmietvertrag keinen Anspruch auf Herausgabe der durch die Untermiete erzielten Miete; dieser Grundsatz gilt aber bei beendetem Mietverhältnis aus folgendem Grund: Bei bestehendem Mietverhältnis ist nicht der Vermieter, sondern der Mieter berechtigt, die Mietsache zu nutzen.

Bei beendetem Mietverhältnis liegt dagegen das ausschließliche Nutzungsrecht beim Vermieter.

Deshalb stehen bei beendetem Mietverhältnis die Einnahmen aus der Untermiete auch dem Vermieter und nicht dem (ehemaligen) Hauptmieter zu.

12. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.