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Mieter- und Vermieterrechte bei Schimmelbildung im Mietobjekt

Ist es zu einem Feuchtigkeitsschaden gekommen, haben sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine Fülle von Rechten.

Vorab: Wegen Feuchtigkeitsschäden in seiner Wohnung stehen dem Mieter Rechte nur zu, wenn die Schäden nach seinem Einzug erstmals in Erscheinung getreten sind,

  • nicht vom Mieter (oder seinen Besuchern und Handwerkern) selbst verursacht wurden,
  • dem Mieter nicht schon bei Mietbeginn bekannt waren oder hätten bekannt sein können,
  • den Mieter bei der Nutzung seiner Wohnung erheblich beeinträchtigen.

Achtung: Jede Klausel im Wohnraummietvertrag, welche die Rechte des Mieters bei Feuchtigkeitsschäden einschränkt, ist nach dem Gesetz unwirksam (§§ 536 Abs. 4, 556b Abs. 2 BGB).

Das sind die Ansprüche des Mieters im Einzelnen:

Abhilfe

Der Mieter hat einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung während der gesamten Mietzeit. Sowohl Ursache als auch Folgen von Feuchtigkeitsschäden muss der Vermieter schnellstmöglich entfernen.

Mietminderung

Ab dem Zeitpunkt, an dem der Mieter Ihnen den Schaden angezeigt hat, darf er die Miete einschließlich Betriebskosten mindern. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung im Einzelfall.

Ist der Mangel behoben, endet das Recht des Mieters auf Mietminderung.


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Zurückbehaltungsrecht

Über die Minderung hinaus darf der Mieter die Miete in Höhe des 3- bis 5-fachen Minderungsbetrags zurückbehalten, um den Vermieter unter Druck zu setzen, den Schaden schnell zu beseitigen.

Ist dies geschehen, muss der Mieter unverzüglich die einbehaltene Miete nachentrichten.

Ersatzvornahme

Hat der Mieter dem Vermieter eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt und ist diese ergebnislos verstrichen, befindet sich der Vermieter in Verzug. In diesem Fall darf der Mieter den Schaden selbst beheben (lassen), und zwar auf Kosten des Vermieters.

Das Gleiche gilt, wenn der Schaden ein unmittelbares Einschreiten erfordert (etwa bei einem Rohrbruch).

Vorschuss und Aufwendungsersatz

In den vorherigen Fällen der Ersatzvornahme (der Mieter handelt für Sie) darf er von Ihnen einen Vorschuss bzw. die Erstattung bereits getätigter Aufwendungen verlangen.

Fristlose Kündigung

Wenn mit dem Feuchtigkeitsschaden nach objektiver Sachlage eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für den Mieter verbunden ist, darf er den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug befindet und er vom Mieter vor der Kündigung abgemahnt wurde.

Achtung: Oftmals unterbleibt in der Praxis die Abmahnung.

Dabei hat der BGH unmissverständlich klar gestellt, dass die Kündigung eines Mieters wegen Schimmels und behaupteter Gesundheitsgefährdung unwirksam ist, wenn der Mieter seinen Vermieter nicht zuvor abgemahnt und aufgefordert hat, die Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen (BGH, Urteil v. 18.04.07, Az. VIII ZR 182/06).

Attest des Hausarztes reicht nicht aus

Wichtig: Damit eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung wirksam ist, muss diese zum einen nachweislich gegeben sein.

Anders als viele Mieter meinen, reicht hierfür ein Attest ihres Hausarztes nicht aus, sondern der Mieter muss die Gesundheitsgefährdung durch ein medizinisches Sachverständigengutachten nachweisen.

Dabei muss es allerdings zu einer Schädigung der Gesundheit noch nicht gekommen sein. Zum anderen gilt bei der Gesundheitsgefährdung ein objektiver Maßstab, eine individuelle Empfindlichkeit des Mieters reicht nicht.

Praxisbeispiel

In der Wohnung ist Schimmelpilz aufgetreten; der Mieter leidet seit Jahren an schwerem Asthma.

Auch wenn sich der Schimmel nachteilig auf die Asthma-Erkrankung des Mieters auswirkt, so darf dieser doch nicht fristlos kündigen, wenn der Schimmel bei einem gesunden Mieter keine negativen gesundheitlichen Auswirkungen hätte bzw. diese zu befürchten wären.

Schadensersatz, Schmerzensgeld

Wird das Eigentum des Mieters in Mitleidenschaft gezogen, kann er vom Vermieter Schadensersatz zum Zeitwert verlangen.

Voraussetzung ist, dass sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug befindet oder er sich in sonstiger Weise schuldhaft verhalten hat.

Unter den gleichen Voraussetzungen haftet ein Vermieter auch auf Schmerzensgeld, wenn es zu gesundheitlichen Schädigungen gekommen ist.

Aber wie gesagt: Grundvoraussetzung aller vorgenannten Ansprüche ist, dass der Mieter nicht selbst verantwortlich für den Feuchtigkeitsschaden ist.

Diese Rechte haben Sie als Vermieter

Hat aber der Mieter die Feuchtigkeitsschäden verursacht, haben Sie gegen ihn folgende Rechte und Ansprüche:

Ungeminderte Zahlung

Sie können von Ihrem Mieter die Zahlung der Miete und der Betriebskosten in vertraglich geschuldeter Höhe verlangen.

Beseitigung, Schadensersatz

Sie können von Ihrem Mieter verlangen, dass er die Feuchtigkeitsschäden auf seine Kosten unverzüglich beseitigt. Wahlweise können Sie den Schaden auch selbst beseitigen (lassen) und sich die hierfür entstandenen Kosten von Ihrem Mieter erstatten lassen.

Unterlassung

Sie können von Ihrem Mieter verlangen, dass er das schadensursächliche Verhalten unterlässt. Nach erfolglos vorangegangener Abmahnung können Sie diesen Anspruch auch vor Gericht einklagen.

Kündigung

Setzt der Mieter trotz einer Abmahnung das schadensursächliche Verhalten fort, können Sie ihn wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) fristlos und hilfsweise wegen schuldhafter erheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) ordentlich kündigen.

3. Mai 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.