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Mieter verhindert Sanierungsmaßnahmen: Vermieter darf fristlos kündigen

Sanierungsmaßnahmen werden im Laufe der Zeit in einem Wohnhaus immer wieder mal fällig. Das bietet auch einen Nährboden für Konflikte zwischen Vermieter und Mieter. Klar ist jedoch: Mieter dürfen notwendige Sanierungsmaßnahmen nicht verhindern.

Deutlich macht das auch ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom April 2015. Damals hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter zur Kündigung berechtigt ist, wenn sein Mieter notwendige Instandsetzungsarbeiten in der Mietwohnung verhindert.

Der Fall: Mieter verhindert Zugang zur Wohnung – Sanierungsmaßnahme unmöglich

Ein Vermieter hatte im Dachstuhl seines Mietshauses Befall mit Hausschwamm festgestellt. Nachdem der Mieter zunächst kooperativ war, gewährte er später dem Vermieter und den von ihm beauftragten Handwerkern keinen Zugang mehr zu der Wohnung – zwecks Beseitigung des Schwamms.

Aus diesem Grund kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Per einstweilige Verfügung setzte der Vermieter später sein Recht auf Zutritt zu der Mietwohnung dann doch noch durch.


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Da der Mieter nach der ausgesprochenen Kündigung aber nicht aus der Mietwohnung auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Die Entscheidung des Gerichts: fristlose Kündigung ist rechtmäßig

Mit Erfolg! Der BGH entschied in letzter Instanz, dass der Vermieter nicht verpflichtet war, zunächst nur eine Duldungsklage gegen den Mieter einzureichen. Eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB ist nicht erst zulässig, wenn ein Mieter ein gerichtliches Urteil gegen ihn missachtet.

Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung von Mieträumen können nämlich von so großer Bedeutung sein, dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen besteht.

Verhinderung der Sanierungsmaßnahmen rechtfertigen nicht in jedem Fall eine fristlose Kündigung

Dabei muss aber festgestellt werden, um welche Arbeiten es im Einzelnen geht, wie umfangreich und wie dringend sie sind und welche Beeinträchtigungen sich hieraus für den Mieter ergeben. Wichtig ist auch, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter hat.

Welche Schäden und Unannehmlichkeiten dem Vermieter dadurch entstehen, dass sein Mieter die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten behindert, ist ebenfalls in die Abwägung der beiderseitigen Interessen einzubeziehen.

Unzumutbares Mietverhältnis für Vermieter rechtfertigt die Kündigung

Wird ein schwerwiegender Verstoß des Mieters festgestellt, der dazu führt, dass seinem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, ist dieser auch zur Kündigung berechtigt.

Gemäß § 543 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung immer dann vor, wenn einem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (BGH, Urteil v. 15.04.15, Az. VIII ZR 281/13).

9. Juni 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.