Mieter verschwunden: Räumung schnell und korrekt durchführen

Für jeden Vermieter ist das eine Katastrophe: Der Mieter verschwindet und zahlt keine Miete mehr.

Der übliche Weg – also fristlose Kündigung, Räumungsklage und Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher – ist nicht nur langwierig, sondern auch teuer.

In der Regel bleiben Sie nämlich auf den Gerichtskosten sitzen. Außerdem erhalten Sie während der Zeit, die das Verfahren andauert, keine Mieteinnahmen.

Die Möglichkeit, schnelle gerichtliche Hilfe durch eine einstweilige Verfügung zu erhalten, ist in solchen Fällen grundsätzlich nicht gegeben.

Daher nehmen Vermieter die Sache gern selbst in die Hand: Die Wohnung wird eigenmächtig aufgeschlossen, geräumt und dann weiter vermietet. Doch seien Sie hier vorsichtig: Wie ein aktueller Fall zeigt, über den der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden hatte, kann das nämlich teuer werden (BGH, Urteil v. 14.07.10, Az. VIII ZR 45/09).

Mieter forderte 62.000 € Schadenersatz

Im konkreten Fall war der Mieter einer Wohnung im Jahr 2005 für mehrere Monate verschwunden und von Verwandten als vermisst gemeldet worden.

Nachdem die Mieten für März und April nicht gezahlt worden waren, kündigte die Vermieterin per Post fristlos und räumte im Mai die Wohnung. Einen Teil der Einrichtung entsorgte sie, einen weiteren lagerte sie ein.

Der Mieter tauchte danach jedoch wieder auf. Er forderte 62.000 € Schadenersatz, weil bei der Räumung angeblich zahlreiche Gegenstände abhanden gekommen, beschädigt oder verschmutzt worden seien.

Vermieter ist zu Schadenersatz verpflichtet

Der BGH gab dem Mieter recht. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar.

Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und das Mietverhältnis bereits gekündigt worden ist.

Die Karlsruher Richter wiesen ausdrücklich darauf hin, dass sich der Vermieter auch in diesen Fällen einen Räumungstitel zu beschaffen hat und die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher vornehmen lassen muss. Anderenfalls ist der Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet.

Vermieter hat eine Obhutspflicht

Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst.

Der Vermieter, der eine Wohnung ohne ein gerichtliches Urteil in Besitz nimmt, hat nämlich für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht: Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und seine Rechte auch nicht selbst wahrnehmen kann, muss der Vermieter ein Bestandsverzeichnis aufstellen und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellen.

Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien.

Darüber hinaus muss er beweisen, dass die Gegenstände einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.

Im Urteilsfall wurde die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dort müssen nun Feststellungen zum Bestand und Wert der Gegenstände getroffen werden, die im Zuge der Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommen sind oder beschädigt wurden.

Schlagen Sie besser den gerichtlichen Weg ein

Für Sie bedeutet dies: Verschwindet Ihr Mieter einfach, ist es auf jeden Fall sicherer, wenn Sie den gerichtlichen Weg beschreiten und die Wohnung erst nach Erhalt eines Räumungsurteils öffnen lassen.

Bedenken Sie immer: Bei einer eigenmächtigen Räumung machen Sie sich im Zweifel auch wegen Hausfriedensbruchs strafbar.

Sparen Sie Kosten durch die „Berliner Räumung“

Kosten sparen Sie in solchen Fällen durch eine sogenannte „Berliner Räumung“. Bei dieser lassen Sie die Wohnung zwar von einem Gerichtsvollzieher öffnen, die Räumung nehmen Sie jedoch selbst vor.

Um Schadenersatzansprüchen zu entgehen, gilt aber: Nehmen Sie die Räumung nie allein vor, sondern holen Sie neutrale Zeugen dazu, die notfalls eine Aussage über den Zustand der Einrichtung und den Ablauf der Räumung machen können.

Fertigen Sie vor allem aber ein Bestandsverzeichnis an, in dem Sie die geräumten Gegenstände auflisten und ihren ungefähren Wert festhalten. Belegen Sie den Zustand der Gegenstände darüber hinaus durch Fotos. So können Sie falschen Schadenersatzansprüchen entgegenwirken.