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Mieter zahlt nach Mängelbeseitigung nicht – Kündigung rechtmäßig

Mietminderungen kommen innerhalb eines Mietverhältnisses immer wieder mal vor. Vor allem in besonderen Fällen – also zum Beispiel dann, wenn der Vermieter die Mängel zunächst nicht beseitigt – erhalten Mieter gelegentlich auch das Recht die Miete bis zu einem gewissen Maße zurück zu behalten. Nach der Beseitigung der Mängel, sollten Mieter die zurückbehaltene Miete jedoch umgehend zurückzahlen:

Denn, wenn ein Mieter nach der Beseitigung der Mängel zurückbehaltene Beträge nicht unverzüglich an den Vermieter zurück zahlt, ist eine Kündigung ohne eine besondere Aufforderung zur Zahlung oder eine vorherige Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB gerechtfertigt. Dies entschied das Landgericht in Berlin im Dezember des Jahres 2014 zu Gunsten der Vermieter.

Der Fall: Minderung der Miete – Vermieter beseitigt Mängel nicht

In der Mietwohnung eines Mieters traten im November des Jahres 2011 im Bereich der Fenster und der Decke Feuchtigkeits- und auch Schimmelflecken auf. Eine Gefährdung der Gesundheit war damit nicht verbunden.


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Die lediglich optische Beeinträchtigung rechtfertigte jedoch immerhin eine Minderung der Miete in Höhe von 5 Prozent. Der Mieter machte zudem ein Zurückbehaltungsrecht an der restlichen Miete geltend, da der Vermieter die Mängel zunächst nicht beseitigte.

Nach Mängelbeseitigung klagte der Vermieter die rückständige Miete ein

Im Juli und August des Jahres 2014 beseitigte der Vermieter dann endlich die Feuchtigkeits- und Schimmelflecken im Bereich der Fenster und der Decke.

Da der Mieter die Mietrückstände dennoch nicht ausglich, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis im Oktober des Jahres 2014 und verklagte den Mieter später auf die Räumung der Wohnung.

Die Entscheidung des Gerichts: Vermieter war zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt

Und zwar mit Erfolg! Denn das Landgericht in Berlin entschied, dass gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB der Vermieter auch zur Kündigung berechtigt war, weil der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete in Verzug geraten war. Zum Zeitpunkt der Kündigung im Oktober des Jahres 2014 betrug der Mietrückstand nach Abzug der zulässigen Minderung bereits mehrere tausend Euro.

Das dem Mieter bis zur Mängelbeseitigung zustehende Zurückbehaltungsrecht belief sich jedoch lediglich auf das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrages. Ein Zurückbehaltungsrecht an der gesamten Restmiete war nicht gerechtfertigt. Dies wäre nur bei einer Minderungsquote von mindestens 20 Prozent zulässig gewesen.

Zurückbehaltene Miete muss nach Mängelbeseitigung unverzüglich zurückgezahlt werden

Der Mieter war ohnehin verpflichtet, die zurückbehaltene Miete nach der Beseitigung der Mängel unverzüglich an den Vermieter auszuzahlen. Eine vorherige Aufforderung zur Zahlung oder auch eine Abmahnung durch den Vermieter war entbehrlich entsprechend § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB (LG Berlin, Urteil v. 19.12.14, Az. 65 S 142/14).

29. Juni 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.