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Mieterauswahl: Finanzfragen bei Neuvermietung wichtig

Auch wenn derzeit die Neuvermietung nicht immer leicht ist, dürfen Sie bei der Auswahl Ihres neuen Mieters keine Zugeständnisse machen. Überlassen Sie Ihre Wohnung einem Mieter, der sich diese finanziell „gerade noch“ oder „eigentlich schon nicht mehr“ leisten kann, gehen Sie ein erhebliches finanzielles Risiko ein.

Erweist sich Ihr Mieter später als zahlungsunfähig und hinterlässt er die Wohnung unter Umständen auch noch in einem renovierungsbedürftigen Zustand, kann Ihnen schnell ein Schaden von mehreren 1.000 Euro entstehen.

Das gilt erst recht dann, wenn er sich nach einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch noch weigert, aus der Wohnung auszuziehen, sodass ein Räumungsprozess notwendig wird.

Und meldet sich dann auch noch eine Schuldnerberatungsstelle für Ihren Mieter, können Sie Ihre Mietforderungen meist endgültig „abschreiben“.

In den meisten Fällen erfahren Sie als Vermieter zu spät von den tatsächlichen finanziellen Verhältnissen Ihres neuen Mieters.

„Zu spät“ meint hier, dass er bereits in die Wohnung eingezogen ist, wenn Sie – meist auch nur zufällig – von der finanziellen Situation Ihres Mieters Kenntnis erhalten. Dass Sie die Wohnung niemals an ihn vermietet hätten, wenn Sie vor Abschluss des Mietvertrags davon gewusst hätten, hilft Ihnen nichts.

Ist der Mieter erst einmal in die Wohnung eingezogen, stellen die Gerichte allein darauf ab, ob die Miete gezahlt wird oder nicht. Dass sich Mieter in solchen Situationen zunächst einmal vertragstreu zeigen, die Zahlungsmoral dann aber deutlich nachlässt, führt nicht dazu, dass der Mietvertrag dann noch angefochten werden kann.

Wann Sie den Mietvertrag anfechten können

Weitaus bessere Chancen haben Sie dagegen, wenn der Mieter Sie über seine finanzielle Situation arglistig getäuscht hat und Sie davon erfahren, noch bevor Sie ihm die Wohnungsschlüssel übergeben.

Dann können Sie den Mietvertrag anfechten und dem Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigern. Das hat das Landgericht Gießen entschieden. (LG Gießen, 1 S 590/00)

Dazu das Landgericht Gießen: Ob es dem Mieter gelingt, mit Hilfe von Freunden und Familienangehörigen die Miete zu zahlen, ist unerheblich. Der Grund: Gegen Freunde und Familienangehörige des Mieters kann der Vermieter im Ernstfall die rückständige Miete nicht vollstrecken.

Der Fall betrifft eine 120 m2 große Wohnung mit einer Miete von 565 Euro. Bei Abschluss des Mietvertrags verschwieg der Mieter dem Vermieter, dass er die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, Arbeitslosengeld von 496,10 Euro bezog und seine Lebensgefährtin ebenfalls kein Arbeitseinkommen hatte.


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Wegen des umzugsbedingten Arbeitsplatzverlustes seiner Lebensgefährtin hätte für die Bezahlung der Miete von 565 Euro nur das Arbeitslosengeld des Mieters von 496,10 Euro monatlich zur Verfügung gestanden.

Angesichts der Lage auf dem Arbeitsmarkt konnte der Mieter auch nicht davon ausgehen, dass seine Lebensgefährtin sofort eine neue Ausbildungsstelle finden wird. Ganz abgesehen davon, dass auch dann das Einkommen nicht ausgereicht hätte, neben dem sonstigen Lebensunterhalt auch noch die Miete zu zahlen.

Noch vor Aushändigung der Wohnungsschlüssels erfuhr der Vermieter aber davon, erklärte die Anfechtung des Mietvertrags und weigerte sich, dem Mieter die Wohnungsschlüssel auszuhändigen. Der wiederum verwies auf Zusagen von Familienangehörigen, ihm zu helfen. Außerdem hoffte er auf Hilfe des Sozialamts.

Als der Vermieter – verständlicherweise – nicht mit sich reden ließ, zog der Mieter vor Gericht und klagte auf Durchführung des Mietvertrags.

Soweit der Mieter meint, ihm habe schließlich immer noch der Gang zum Sozialamt offen gestanden, „gehen seine Überlegungen ebenfalls fehl“, so das Landgericht. Das Sozialamt hätte dem Mieter und seiner Lebensgefährtin, so das Gericht unmissverständlich, niemals eine 120 m2 große Wohnung finanziert.

So wahren Sie jetzt Ihre wirtschaftlichen Interessen

Dieser Fall zeigt, wie wichtig eine umsichtige Mieterauswahl ist. Eine gute Vorauswahl unter den potenziellen Mietern können Sie mit einem Mieterfragebogen treffen. Nicht jeder Interessent ist bereit, diesen Bogen auszufüllen.

Es kann sein, dass ihm die Wohnung nicht gefällt oder die Miete zu hoch erscheint. In seltenen Fällen wird der Mieter aber eine solche Selbstauskunft ablehnen, da er irrtümlich der Meinung ist, ein solcher Fragebogen des Vermieters sei unzulässig und verstoße gegen den Datenschutz.

Bestehen Sie unbedingt auf dem Ausfüllen des Mieterfragebogens, wenn jemand Ihre Wohnung mieten möchte. Wenn nötig, argumentieren Sie wie folgt: „Wenn Sie die Fragen beantworten, weiß ich, ob Sie sich die Wohnung finanziell leisten können.

Ich frage nicht mehr als eine Bank, bei der Sie einen Kredit aufnehmen wollen.“

Beziehen Sie Ihre Fragen dann aber auch nur auf die wirtschaftlichen Verhältnisse (Beruf und Arbeitgeber, monatliches Nettoeinkommen, Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung).

Sorgfältige Mieterauswahl ist unverzichtbar

Beispiel: Sie wollen eine 80m2 große Drei-Zimmer-Wohnung vermieten. Die Nettokaltmiete beträgt 610 Euro plus einer Vorauszahlung in Höhe von 140 Euro für Heiz- und Betriebskosten.Drei Interessenten wollen die Wohnung mieten.

Mietinteressent A: Junges Ehepaar (beide 25 Jahre alt) ohne Kinder, zwei Hunde. Er Polizeibeamter mit 1.250 Euro Nettoeinkommen, sie Tierarzthelferin mit 500 Euro netto pro Monat.

Mietinteressent B: Familie mit zwei kleinen Kindern. Er Polizeibeamter (38 Jahre alt) mit 2.300 Euro Nettoeinkommen, sie (30 Jahre alt) teilzeitbeschäftigt mit 550 Euro netto pro Monat.

Mietinteressent C: Ehepaar ohne Kinder. Er kaufmännischer Angestellter (27 Jahre alt) mit 1.450 Euro Nettoeinkommen, sie Diplom-Betriebswirtin (30 Jahre alt) mit 2.250 netto pro Monat.

Hand aufs Herz: Wie würden Sie entscheiden? Für C spricht das hohe Nettoeinkommen von zusammen 3.700 Euro. Für A und B die sichere Position eines Polizeibeamten. Wenn es Ihnen darauf ankommt, einen Dauermieter zu finden, scheidet der Mietinteressent C aus. Der Grund: Wie die Vermietungspraxis zeigt, sind kinderlose (Ehe-)Paare im Alter dieser Mietinteressenten in besonders hohem Maße beweglich.

Unter (finanziellen) Sicherheitsgesichtspunkten dürfte die Entscheidung für Mietinteressent B ausfallen: Selbst wenn die Frau ihre Teilzeitbeschäftigung wegen der Kinder aufgeben sollte, würde das Nettoeinkommen des Ehemanns in Höhe von monatlich 2.300 Euro (ohne Kindergeld) immer noch ausreichen, um die Gesamtmiete in Höhe von 750 Euro (ohne Stromkosten) zu bezahlen. Gut 1.500 Euro würden der Familie also zum Lebensunterhalt bleiben.

Kann sich Ihr neuer Mieter Ihre Wohnung leisten?

Ihr Mieter kann sich Ihre Wohnung finanziell leisten, wenn nach Abzug der Nettokaltmiete und sämtlichen Nebenkosten vom Nettoeinkommen mindestens 750/1.000 Euro (Single/ Ehepaar) plus 250 Euro je Kind zum Leben verbleiben.

Rechnen Sie diesen Mindestbetrag für jeden Mietinteressenten aus, der Ihre Wohnung mieten will, und achten Sie zusätzlich darauf, dass die Nettokaltmiete zuzüglich Nebenkosten nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens „aufzehren“.

Die Kernfrage lautet also: Kann sich Ihr Mieter die Wohnung überhaupt finanziell leisten? Oder anders ausgedrückt: Wie viel Geld braucht der Mensch zum Leben, wenn Miete und Nebenkosten vom Nettoeinkommen abgezogen werden?

Orientieren Sie sich nicht am Existenzminimum, wie es bei den Sozialhilfesätzen (nach dem Bundessozialhilfegesetz), dem pfändungsfreien Teil des Arbeitseinkommens (nach der Zivilprozessordnung) oder dem steuerfreien Grundbetrag (nach dem Einkommensteuergesetz) zugrunde gelegt wird.Diese Beträge sind zu niedrig.

Orientieren Sie sich besser an den Banken und Sparkassen. Sie schätzen die monatlichen Lebenshaltungskosten (ohne Miete und Nebenkosten bei Mietern beziehungsweise ohne Belastung aus Kapitaldienst und Bewirtschaftung bei Eigenheimern) aus gutem Grund höher ein.

Gehen Sie deshalb für die monatlichen Lebenshaltungskosten von folgenden Erfahrungswerten aus: 750 Euro bei einer Einzelperson, 1.000 Euro bei einem Ehepaar, 1.250 Euro bei einer Familie mit einem Kind und 1.500 Euro bei einer Familie mit zwei Kindern.

Bezogen auf die Mieterfamilie B mit zwei Kindern heißt das: 1.550 Euro im Monat (2.300 Euro Nettoeinkommen minus 750 Euro Gesamtmiete) müssten ausreichen.

8. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.