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Eine Mieterhöhung durchführen und dabei alles richtig machen

Manchmal ist eine Mieterhöhung aus Sicht des Vermieters unvermeidlich.

Die Praxis zeigt jedoch, dass bei weitem nicht alle Vermieter einer freifinanzierten Wohnung, die mit einem Mieterhöhungsverlangen verbundenen Tücken im Griff haben.

Keinesfalls ist es so, dass jede Mieterhöhung auch ohne weiteres wirksam ist.

Nur wenn Sie die gesetzlich geregelten Voraussetzungen genau beachten und erfüllen, können Sie von Ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchsetzen.

Viele Mieterhöhungen scheitern allerdings bereits daran, dass bestimmte Formalien nicht richtig eingehalten werden.

Um eine Mieterhöhung fehlerfrei durchzuführen, müssen Sie Folgendes wissen:

Halten Sie die Schriftform ein

Wenn Sie die Miete erhöhen möchten, dann muss das in jedem Fall schriftlich geschehen. Nicht ausreichend ist es, wenn Sie Ihrem Mieter lediglich eine mündliche Mitteilung machen.

Daher reicht es nicht, wenn Sie Ihrem Mieter beispielsweise im Treppenhaus begegnen und bei dieser Gelegenheit eine Mieterhöhung verlangen.

Rechtlich ist dies völlig unbeachtlich und hat keinerlei Folgen. Die alte Miete gilt dann unverändert fort.

Mehr dazu: Warum Mietspiegel bei Mieterhöhungen jetzt so wichtig sind

Beachten Sie die Überlegungsfrist Ihres Mieters

Als Vermieter können Sie die Mieterhöhung nicht „von heute auf morgen“ durchsetzen. Ihrem Mieter steht eine Überlegungsfrist zu, die mindestens zwei volle Monate betragen muss.

Damit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, in aller Ruhe über die Ausübung des ihm zustehenden Sonderkündigungsrechts nachzudenken.

Für den Fall, dass Ihr Mieter auf das Mieterhöhungsschreiben nicht reagiert, gilt Folgendes: Innerhalb einer Frist von weiteren zwei Monaten haben Sie die Möglichkeit, Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu erheben.

Wichtig: Versäumen Sie als Vermieter Ihrerseits diese Klagefrist, wird das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.


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Das gilt auch für den nicht seltenen Fall, dass Ihr Mieter der Mieterhöhung teilweise zugestimmt hat und Sie die darüber hinausgehende Mieterhöhung nicht im Klagewege verfolgen.

Unterschreiben Sie Ihre Mieterhöhung

Es ist eigentlich selbstverständlich, wird aber doch immer wieder vergessen: die eigene Unterschrift unter dem Mieterhöhungsschreiben.

Diese Vergesslichkeit führt fast immer zu einem finanziellen Nachteil. Der Grund: Das Gesetz schreibt vor, dass bestimmte Erklärungen gegenüber dem Mieter schriftlich abgegeben werden müssen.

Ihre Erklärung als Vermieter ist also nur dann wirksam, wenn diese von Ihnen auch selbst unterschrieben wurde.

Ausnahme: Ein nicht eigenhändig unterschriebenes Mieterhöhungsverlangen ist trotzdem wirksam, wenn das Schreiben per EDV erstellt wurde.

Das dürfte allerdings nur in den Fällen in Betracht kommen, in denen ein überaus großer Wohnungsbestand vermietet wird. In diesen Fällen ist dann allerdings eine maschinelle Unterschrift erforderlich.

Mieterhöhung durchführen: Schreiben Sie Ihren Mieter richtig an

Zu einem Brief gehört selbstverständlich, dass dieser Absender und Empfänger eindeutig erkennen lässt. Nichts anderes gilt für ein Schreiben, mit dem Sie eine Mieterhöhung fordern.

Zusätzlich stellt sich hier noch die Frage, ob der „richtige“ Vermieter dem „richtigen“ Mieter schreibt. Genau hier lauern jedoch in der Praxis die Tücken, welche nicht selten zu einem unwirksamen Erhöhungsverlangen führen.

Wissen Sie wirklich, wer Ihr Mieter ist? Handelt es sich bei ihm um eine Einzelperson, ist der Fall klar. Aber was ist, wenn Sie die Wohnung mehreren Personen überlassen haben, beispielsweise Eheleuten oder nichtehelichen Lebenspartnern?

Achtung: Prüfen Sie jeweils anhand Ihrer Vertragsunterlagen, wer Ihr Mieter ist. Haben beispielsweise beide Ehegatten den Mietvertrag unterschrieben, so muss die Mieterhöhung gegenüber beiden namentlich erklärt werden.

Aber auch dann, wenn das Mietobjekt mehreren Personen gehört, wie beispielsweise einer Erbengemeinschaft, kann es kompliziert werden.

Besteht die Vermieterseite aus mehreren Personen, muss die Mieterhöhung dann auch von allen gemeinsam verlangt werden.

Eine Mieterhöhung, die nur von einem der Vermieter ausgesprochen wird, ist unwirksam.

Ausnahme: Eine wichtige Ausnahme gilt dann, wenn bei einer Grundstücksgemeinschaft einer der Eigentümer gegenüber den Mietern zur Mieterhöhung bevollmächtigt wird.

Das kann zum Beispiel auch im Rahmen eines Mietvertrags geschehen und gilt dann generell für alle Fälle einer Mieterhöhung.

Begründen Sie die Mieterhöhung

„Ich bitte Sie, ab dem 1.06.2013 75 € mehr Miete zu überweisen.“ Ein solcher Satz reicht nicht aus, um eine Mieterhöhung durchzusetzen.

Vielmehr ist erforderlich, dass Sie die höhere Miete begründen. Dabei müssen Sie sich an ein streng formalisiertes Verfahren halten.

Zur Begründung der Mieterhöhung müssen Sie sich auf einen Mietspiegel, ein Mietgutachten oder drei Vergleichswohnungen berufen.

Bei einem Mietspiegel, oftmals auch als Mietwerttabelle oder Mietkataster bezeichnet, handelt es sich um eine Tabelle, in der die in einer Stadt beziehungsweise Gemeinde üblicherweise gezahlten Quadratmeterpreise nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung untergliedert aufgeführt werden.

Wichtig: Mietspiegel, Mietwertgutachten und drei Vergleichswohnungen sind gleichwertige Begründungsmittel.

Selbst wenn es in der Stadt beziehungsweise Gemeinde, in der die Mietwohnung liegt, einen Mietspiegel gibt, können Sie zur Begründung Ihres Mieterhöhungsverlangens beispielsweise auf drei Vergleichswohnungen Bezug nehmen.

Sie sind dann keinesfalls auf den Mietspiegel beschränkt.

Konsequenz: Sonderkündigungsrecht des Mieters

Verlangen Sie eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder erklären Sie eine Mietanhebung wegen Modernisierung oder gestiegener Kapitalkosten, dann hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Macht der Mieter von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch, so ist die Kündigung nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt.

Im Falle der Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Mehr zum Thema: Mehr Miete für mehr Wärme

26. Januar 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dr. Peter Herz
Von: Dr. Peter Herz. Über den Autor

Dr. Peter Herz arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.