MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Mieterhöhung: Diese Fehler dürfen Ihnen nicht passieren

In der letzten Beratungsstunde stellten gleich zwei Vermieter Fragen zur Durchführung einer Mieterhöhung. Aus diesem gegebenen Anlass fasse ich das Wichtigste für Sie hier noch einmal zusammen.

Die Abhandlung bezieht sich auf den preisfreien Wohnungsbau. Vermieter von Wohnräumen können unter bestimmten Voraussetzungen von ihren Mietern verlangen, einer Mieterhöhung zuzustimmen.

Dabei müssen Vermieter jedoch eine Reihe von Voraussetzungen beachten. Neben der Möglichkeit, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, können Sie als Vermieter auch nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen eine erhöhte Miete verlangen.

Folgende Punkte sollten Sie als Vermieter bei einer Mieterhöhung unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete beachten:

  • Als Vermieter dürfen Sie immer nur die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Das ist die Durchschnittsmiete, wie sie am Wohnort für vergleichbare Wohnungen aktuell schon gezahlt wird.

  • Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


  • In dem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen müssen Sie als Vermieter darlegen, was Sie für ortsüblich halten. Dabei können Sie sich auf ein Sachverständigengutachten, auf mindestens drei Vergleichswohnungen oder auf einen Mietspiegel berufen.
  • Wenn Sie die Mieterhöhungserklärung unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründen, müssen Sie den Mietspiegel beifügen. Nach der Rechtsprechung des BGH reicht eine Bezugnahme nur aus, wenn der Mietspiegel öffentlich zugänglich ist.
  • Es gilt eine Kappungsgrenze, innerhalb von 3 Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen. Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken.
  • Berechnen Sie die einjährige Wartefrist richtig: Wenn Abschluss und Beginn des Mietverhältnisses nicht identisch sind, kann die erste Mieterhöhung erst 15 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgen. Dies ergibt sich aus der Addition der zwölfmonatigen Wartefrist und der dreimonatigen Zustimmungsfrist. Würde die Jahresfrist vom Vertragsschluss an berechnet, so wäre die Erhöhungserklärung unwirksam.
  • Fordern Sie Ihren Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung auf. Falsch wäre es, eine Zustimmung zur Zahlung einer erhöhten Miete einzufordern. Ein solches Mieterhöhungsverlangen wäre nämlich unwirksam.
  • Ist in Ihrem Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart, könnte dieser durch eine Mieterhöhung unwirksam werden. Erklären Sie als Vermieter die Mieterhöhung in Textform, hat dies zur Folge, dass der Kündigungsausschluss gegenstandslos wird. Dies folgt aus § 550 BGB. Danach müssen wesentliche Vertragsänderungen schriftlich erfolgen. Wird die Schriftform nicht gewahrt, kann der Mieter nach dem ersten Vertragsjahr kündigen!
  • Achten Sie darauf, dass Sie von Ihrem Mieter eine Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung erhalten. Geben Sie sich nämlich lediglich mit der Zahlung der erhöhten Miete zufrieden, könnte später Streit entstehen, ob die Mieterhöhung überhaupt wirksam ist. Möglicherweise kommt durch die Zahlung zwar eine Mieterhöhungsvereinbarung durch schlüssiges Verhalten zustande. Als Vermieter sollten Sie sich aber auf Unsicherheiten nicht einlassen.
  • Achten Sie darauf, dass Sie alle Mieter einer Wohnung zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordern. Dies wird oft von Vermietern übersehen, die ihre Mietwohnung ursprünglich an ein (Ehe-)Paar vermietet haben. Fehlerhaft wird oft nur einer der Mieter zur Zustimmung aufgefordert, wenn die (Ehe-)Partner inzwischen getrennt leben und einer die Wohnung gemeinsame verlassen hat. Ein nur an eine Partei gerichtetes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam.

9. Dezember 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.